תכנית בניין עיר (תב"ע) הנו בעצם המסמך התכנוני שקובע את אופן השימוש בקרקע בכל אזור. השם האמיתי והמקצועי של תכנית בניין עיר הנו תכנית מתאר וזאת משום שהוא מתייחס למתאר העיר. רבים כיום רוכשים קרקעות חקלאיות, קרקעות בתהליך הפשרה, ועוד מגוון נוסף של רכישות ספקולטיביות על סמך הבטחות וזאת מבלי שהם בדקו את תכנית בניין עיר כדי לאמת את הנתונים. פעמים רבות מבטיחים לנו הבטחות על סמך תכנית מקומית או מחוזית אך לאלו אין משמעות כל עוד אין תכניות מפורטות בתכנית בניין עיר שנמצאת בראש סדר העדיפויות והיא זאת הקובעת בסופו של דבר את ייעוד הקרקע.
במאמר זה אנו ננסה להציג את תכנית בניין עיר בצורה מסודרת כך שניתן יהיה להבין את משמעות המסמכים הללו וכדי שניתן יהיה להבין מה החשיבות בבדיקת תכנית בניין עיר לפני ביצוע השקעה במקרקעין.
תכנית בניין עיר
תכנית בניין עיר (תב"ע) מורכב משני חלקים פשוטים וקריאים כאשר מצורפים אליהם נספחים שונים:
- תשריט תכנית בניין עיר – מפה גרפית ומשורטטת לפי חלקות ותתי חלקות עם הייעוד של כל אזור.
- תקנון תכנית בניין עיר – הוראות לתכנית שבעצם מגדירות מה המשמעות של כל סימן בתשריט.
להלן הסבר מפורט יותר:
תשריט תכנית בניין עיר
על גבי התשריט של תכנית בניין עיר ניתן לראות את הקרקע מחולקים לחלקות ותתי חלקות ואת האזורים בהם ניתן יהיה לבנות לפי הייעודים השונים ואת האזורים שמוגדרים כחקלאיים / לשימור / ירוקים שאסורים לבניה. את הסימון על גבי התשריט עושים בעזרת שימוש בצבעים כאשר כל צבע מסמל שימוש אחר ולעתים יהיו גם שילובי צבעים שמאפשרים מספר שימושים ביחידת הקרקע.
דוגמאות לשטחים המותרים לבניה / אסורים לבניה:
- צבע צהוב: שטחים המותרים לבניה למגורים.
- צבע אדום: שטחים פתוחים למעברים ודרכים.
- צבע ירוק: שטח פתוח / שטח חקלאי.
- שילוב צבעים: כמה ייעודים שונים באותה חלקה.
יש ערך שונה לקרקע המיועדת לבנייה למגורים, בניה למסחר ועסקים וכמובן לקרקעות שאינם מותרות לבניה וזאת כמובן בהתאם לפוטנציאל הכלכלי שהם מהווים בעבור המחזיקים בקרקע. בין אותם צבעים ניתן לראות סימונים וצבעים נוספים שמתייחסים לכבישים ושטחים ציבוריים שגם אותם יש לקחת בחשבון.
תקנון תכנית בניין עיר
התקנון של תכנית בניין עיר מהווה מסמך משפטי שמקבל משמעות כאשר משווים את הנאמר בו עם התשריט המוצע. בקריאה בתקנון ניתן לראות את כל הדרישות וההוראות בעבור שימוש ביחידות הקרקע שמותרות לשימוש ואת הדרכים בהם ניתן לקבל את האישורים הרלוונטיים. התקנון מהווה שכבת מידע נוספת על התשריט ובו מובהרים זכויות הבניה והוראות הבניה בהתאם למגבלות ובהתאם להחלטות שהתקבלו בתכנית בניין עיר.
כפי שניתן לראות, יש משמעות אדירה לתכנית בניין עיר על כל העוסקים בנדל"ן ואו המחפשים השקעות נדל"ן וזאת מאחר וללא הייעוד הנכון וללא האפשרות לבנות על הקרקע פוטנציאל הנכס מקרקעין שברשותכם אינו רב ולכן מחירו בהתאם. כאשר רוכשים קרקע חקלאית, עושים זאת בתקווה שיום יבוא ויהיו שינויים בתכנית בניין עיר ובעצם הנכס שברשותנו יופשר ויותר לבניה למגורים. במקרים אלו אנו בעצם זוכים לעליית ערך גדולה בגלל הזינוק בפוטנציאל.
בפועל במקרים רבים המשווקים והרוכשים מסתמכים על תכניות של וועדה מקומית או מחוזית שינסו תמיד לדחוף קדימה תכניות בניה והתרחבות אך בפועל ללא התכנית המאשרת אין להם ערך עבורכם ולכן הפוטנציאל השבחה נשאר זהה ומשאיר אתכם עם עסקה תפלה ומיותרת.
כדי לעשות סדר בדברים נציב את רשימת התכניות לפי הסדר הנכון שלהם:
- תכנית מתאר ארצית – התכנית הקובעת – מגדירה שימושים / ייעוד קרקעות.
- תכנית מתאר מחוזית – מקיימת את התכנית הארצית – מגדירה לרשויות את המותר והאסור.
- תכנית מתאר מקומית – מקיימת את התכנית המחוזית – מסדירה ומנהלת את השימושים בתחומיה.
פעמים רבות שהוועדה המקומית לתכנון ובניה מכינים תכניות ומאיצים תכניות שונות להרחבת העיר, להוראות ומגבלות הבניה וכן שינויים בייעוד קרקע בתחומי העיר, הוועדה המקומית אמנם מבקשת זאת אך היא לא יכולה לסתור את הוועדה המחוזית שנדרשת לאשר זאת. בפועל, רוב מוחלט של הפעמים הוועדה המחוזית משמשת כגורם מרסן לוועדה המקומית ואינה מאשרת את הבקשות שנידונו בוועדה והמשמעות היא שגם אם יש רצון טוב מצד הרשות עליה לקבל את אישורה של הוועדה שמעליה שפועלת לפי תכנית מתאר ארצית ואינה יכולה לחרוג ממנה ולכן תכניות מוכנות אך אינם ממשיכות לביצוע.
ולכן, כאשר שוקלים רכישת יחידת קרקע, או שוקלים ביצוע השקעה כלשהי שמחייבת שינוי ייעוד קרקע או שינויים במגבלות הבניה חשוב מאוד לבדוק מה מוגדר בתכנית הארצית והקובעת וזאת מאחר ובמידה ואכן הדבר עומד ברמת הרשות המקומית בהחלט ניתן יהיה לקדם תהליכים אך במידה ומדובר בשטח שנתון לחסדיו של תכנית בניין עיר / תכנית מתאר ארצית הרי שמומלץ להיזהר ואו להשקיע מתוך ידיעה שלא בהכרח תראו רווחים מהשקעתכם וכך בדיוק יש לראות השקעות בקרקעות חקלאיות גם אם הם מרחק מטרים בודדים משכונה קיימת ותוססת חיים.
מתלבטים לגבי השקעה בקרקע / נכסי נדל"ן? פנו אלינו ונעזור:
