שיפור דיור: איך לתכנן ולנהל תהליך מכירה וקניה של דירה (שדרוג דירה)?

משפחות רבות מגלות בשלב כלשהו שהדירה בה הם חיים כבר אינה מספקת להם. לפעמים מדובר בצפיפות כתוצאה מהתרחבות המשפחה, לפעמים מדובר ברצון לשיפור ברמת החיים, בעוד הסיבה אינה חשובה לנו, הדרך בה נמכור את הדירה הקיימת ונרכוש את הדירה החדשה (שיפור דיור) בהחלט מעניינו. במאמר זה, אנו נסביר על החשיבות בתכנון וניהול תהליך מכירה וקניה של דירה ונסביר על המשמעויות של הדבר.

שיפור דיור – שדרוג דירה

במידה ואתם בני מזל ומחזיקים בדירה משל עצמכם (עם או בלי משכנתא), הרי שאתם כבר במקום טוב יותר מכחצי מהאוכלוסייה. כדי לשמור על מזלנו הטוב, כדאי מאוד שנבחן את הדרכים להפוך גם את תהליך שיפור הדיור לכזה שמסב לנו עונג ורווח גדול ככל האפשר. אך, כדי לעשות זאת, עלינו להבין שיש מורכבות בתהליך ולעתים אף כדאי לבקש סיוע מקצועי מראש.

במאמר זה אנו נתייחס לנקודות הבאות:

1. המשמעות של סדר פעולות בשיפור דיור.
2. איך משפרים דיור בשוק עולה ובשוק יורד.
3. איך גוררים / נוטלים מימון לשיפור דיור.
4. אילו מסים יש לשלם עם שיפור דיור.
5. איך בוחרים את הנכס הבא.

אנו חילקנו את המאמר לחמישה חלקים בכדי להבטיח שתבינו את הנושא לאשורו, בואו נתחיל!

1. המשמעות של סדר פעולות בשיפור דיור:

כאשר אנו ניגשים לבצע עסקת מקרקעין כפולה (מכירת דירה, קניית דירה) עלינו לדעת שיש עלויות לא קטנות בתהליך. בראש ובראשונה, עלינו להיעזר באנשי מקצוע רבים כדוגמת מתווך דירות, שמאי מקרקעין, עורך דין מקרקעין, ועוד ועוד.. בנוסף, בעת מכירה וקניה של דירה, עלינו להפנים שיש סדר לתהליכים מאחר ובמידה ולא נפעל בסדר הנכון, אנו נפסיד כסף פעמיים:

1. פעם ראשונה – עם רכישת דירה בפער גדול יותר.
2. פעם שניה – עם תשלום מיסוי מקרקעין.

כדי להבין על מה אנו מדברים, עליכם להמשיך ולקרוא מאמר זה עד סופו. מדובר במאמר קצר ומתומצת כך שלא ייקח לכם יותר מידי זמן..

2. איך משפרים דיור בשוק עולה ובשוק יורד:

כאשר אנו יוצאים לדרך ומשפרים דיור, יש משמעות אדירה לסדר הפעולות. האם נקנה דירה ורק לאחר מכן נמכור את הישנה? האם נמכור דירה ורק לאחר מכן נקנה דירה? אילו שאלות שיש לקבל עליהן תשובות ואנו נספק אותן כעת בחלוקה לשני סיטואציות אפשריות:

שיפור דיור בשוק עולה:

כאשר שוק הנדל"ן נמצא בעליה, הרי שמרבית הנכסים עולים ברמה זו או אחרת באחוזים זהים באותה הסביבה של הנכס שלכם. המשמעות היא, שכאשר אנו מבצעים עסקת קניה ומכירה הצמודים זה לזה הפער במחירים ידוע מראש. אך, מאחר ואנו לא שולטים במועדי הקניה והמכירה, הרי שעלינו לתכנן את צעדינו בחכמה:

סדר פעולות: קניית דירה > מכירת דירה

כאשר שוק הנדל"ן נמצא בעליה, ביכולתנו לחפש דירה חדשה, לקנות אותה ורק לאחר מכן למכור את הדירה הקיימת. בצורה זו, בעת המתנה למכירת הדירה הישנה, ערכה בשוק עולה והפער בין הדירות מצטמצם ובכך אתם חוסכים כסף רב למדי.

תשאלו איך באמת נממן את הדירה החדשה אם לא נמכור את הקיימת? על כך נסביר בחלק השלישי במאמר זה..

שיפור דיור בשוק יורד:

כאשר שוק הנדל"ן נמצא בירידה, הרי שכל השוק מושפע מכך ולכן כלל הנכסים יורדים ברמה די דומה במחיריהם. המשמעות היא, שכאשר אנו מעוניינים לשפר דיור בשוק מורכב, עלינו למכור את הדירה בבעלותנו בראש ובראשונה,  מכירה זו תיעשה במחיר השוק ביום הרלוונטית, לאחר מכן עלינו לחכות ככל האפשר (יש לחשב עלויות המתנה (דמי שכירות) ולרכוש את הדירה הבאה כמה שיותר מאוחר:

סדר פעולות: מכירת דירה > קניית דירה

במידה וחיכינו די זמן והשוק המשיך לרדת, הרי שכעת רכשנו דירה בפער נמוך בהרבה מזה אשר ציפינו לו. כלומר, נשאר לנו יותר כסף בכיס וכעת ניתן לממן הוצאות נלוות לדירה כשיפוץ ואו כל השבחה אחרת.

3. איך גוררים / נוטלים מימון לשיפור דיור:

במידה ויש לנו משכנתא על הנכס, הרי שביכולתנו לגרור את המשכנתא לנכס הבא במידה ואנו רוכשים דירה שערכה גבוהה מהנכס הקיים. במקרים רבים אף ניתן להרחיב את הלוואת המשכנתא לצורך רכישת הדירה החדשה אך יש לבדוק האם כדאי לסגור את המשכנתא ולקחת חדשה ואו להמשיך במסלול הקיים (במידת האפשר) בהתאם למצב הקיים בשוק במועד ביצוע העסקאות.

במידה ואתם נמצאים בשוק עולה, הרי שאתם רוצים למכור את הדירה הקיימת רק לאחר שרכשתם את הדירה החדשה. אבל אין לכם כסף למהלך כזה.. לכן, יהיה עליכם לקחת הלוואה מיוחדת כנגד הדירה הקיימת והלוואה זו בעצם תדחה את החזרי המימון החדשים עד למועד מכירת הדירה הקיימת ובעצם תאפשר לכם להרוויח כל עוד השוק עולה. להלוואה זו קוראים הלוואת גישור.

*יש לזכור: משפרי דיור יכולים לקבל עד 70% משכנתא בלבד בשונה מרוכשי דירה ראשונה (75%).

4. אילו מסים יש לשלם עם שיפור דיור:

משפרי דיור המחזיקים בדירה אחת למגורים, יזכו לרוב בפטור ממס שבח על מכירת הדירה הקיימת ופטור ממס רכישה על הדירה החדשה. הטבה זו תינתן בשני תנאים:

1. גובה עלות הדירה עומד על פחות מ-1,623,320 ש"ח נכון לשנת 2017.
2. מכירת הדירה הקיימת תיעשה בתוך 18 חודשים (שנה וחצי בלבד).

במידה והנכס החדש יקר מהסכום האמור, יש לבדוק מה גובה מס הרכישה החייב לפי מדרגות מס רכישה 2017. במידה ולא תמכרו את הדירה הקודמת בתוך שנה וחצי, אתם תיחשבו כמשקיעים שרכשו דירה שנייה ולכן תהיו חייבים לשלם 8% מס רכישה על כל העסקה מהשקל הראשון.

5. איך בוחרים את הנכס הבא:

משפרי דיור נוטים לבחור בדירה גדולה ומרווחת יותר באותה הסביבה בה הם חיו עד עתה. זאת, מאחר ויש להם קשרים בסביבה, מוסדות לימוד בסביבה, חברים בסביבה, עבודה בסביבה, ועוד.. משפרי דיור שאינם בוחרים להמשיך להתגורר באותה השכונה / סביבה, יידרשו לעבוד קשה ולהתחיל באיתור הדירה באופן מסודר ומדורג בהתאם להגדרת היעדים לעסקה.

אך, בשונה מרכישת דירה ראשונה, בעסקאות שיפור דיור, רוכשי הדירה יודעים מהו התקציב שעומד לרשותם וכן מדובר בעסקה שניה עבורם ולכן טעויות רבות נחסכות מהם. במידה ואינכם בטוחים ביכולת שלכם, הרי שתמיד ניתן לשכור שירותי ליווי ואיתור נכסים.

לסיכום,

אתם שוקלים לשפר דיור? מזל טוב! כדאי לבדוק מה הן היכולות הכלכליות שלכם, מה הן הצרכים האמיתיים שחשובים לכם, בכדי לברר דברים אלו, מומלץ להתייעץ עם אנשי מקצוע המתמחים בעסקאות מאין אלו ולקבל את חוות דעתם בנוגע למקרה הייחודי שלכם. רוצים להתייעץ עם מומחי נדל"ן ואף לקבל ליווי לעסקאות הללו, פנו אלינו ונתאם עמכם פגישה!