שיעבוד דירה, תהליך בו אנו נעזרים בדירה קיימת כערובה / בטוחה עבור הלוואה ואו משכנתא שנדרש לנו מכל סיבה שהיא. יש סיבות רבות לכך שנגיע לכדי שיעבוד דירה, חלק מהסיבות טובות אחרים מעט פחות. אך, מדובר בכלי רב עצמה שיכול לאפשר לנו להגשים יעדים חשובים גם כאשר התנאים אינם בהכרח לטובתנו.
שיעבוד דירה
המילה "שיעבוד" מתארת מצב בו אנו מסמנים נכס או אפילו מספר נכסים לצורך שימוש כבטוחה להחזר חוב. כאשר מדברים על "שיעבוד דירה" המשמעות היא שאנו מסמנים את הדירה שבעניין לטובת ההלוואה שאנו צפויים לקבל. במדריך זה אנו ננסה להסביר את הנושאים הבאים:
- מתי כדאי לבצע שיעבוד דירה לטובת הלוואה?
- מתי אין ברירה מלבד שיעבוד דירה לטובת הלוואה?
- מה המשמעות של שיעבוד דירה לטובת הבנק?
- איך רושמים שיעבוד דירה ומתי עושים זאת?
מדריך זה יעזור לכם לקבל את ההחלטה באם לשעבד דירה או לאו,
מדריך קבלת משכנתא או הלוואה כנגד שיעבוד נכס?
רוצים הלוואה או משכנתא? זוכים לסירוב מהבנק מאחר ואין לכם הון עצמי מספק או מאחר ואינכם מספיק יציבים כלכלית בעיני הבנק? הפתרון הטוב ביותר יהיה לבצע שיעבוד לנכס השייך לכם ואו לבני משפחתכם וכך תוכלו לקבל את ההון הנדרש בתנאים נוחים כשאר הלווים. אך, לפני שעושים צעדים לכיוון של משכון דירה, כדאי לקרוא את המדריך לשם קבלת התמונה המלאה:
מתי כדאי לבצע שיעבוד דירה לטובת הלוואה?
ככלל, עדיף לא לקחת הלוואות מכל סוג שהוא מאחר ויש לכך עלויות לא מעטות. למרות זאת, כאשר רוכשים דירה ואו נכס אחר אין מנוס מנטילת הלוואה רגילה ואו הלוואת משכנתא. משתלם לבצע שיעבוד דירה לטובת הלוואה ואו משכנתא רק במקרה והתנאים הבאים חלים עליכם:
- סיבת ההלוואה מוצדקת – מומלץ לקחת הלוואה רק כאשר יש הצדקה אמיתית לכך.
- גובה הלוואה סביר – מומלץ לקחת הלוואה רק כאשר ההלוואה סבירה ביחס לשוק.
- יכולת עמידה בהחזרים – מומלץ לקחת הלוואה רק כאשר אכן ביכולתכם לעמוד בהחזרים.
במידה והתנאים מעלה קיימים, במידה ואתם רוצים לרכוש דירה שתדרוש מכם לשלם החזרים הדומים לאלו שאתם רגילים לשלם כדמי שכירות, הרי שאין סיבה להימנע משיעבוד נכס קיים לטובת נכס חדש. אך, במידה והתנאים מעלה לא מתקיימים, הרי שמדובר במהלך מינוף מסוכן מידי ועדיף להימנע מכך..
מתי אין ברירה מלבד שיעבוד דירה לטובת הלוואה?
ישנם מקרים בהם אין לנו ברירה באשר האם לקחת הלוואה. כאשר אדם לווה כסף רב ואו כאשר אדם נקלע לחובות לא מתוכננים כתוצאה מטעות ואו כישלון עסקי, אין מנוס מאשר נטילת הלוואה גדולה להתמודדות עם המשבר הרגעי. אלו שנוטלים משכנתא לכיסוי חובות מגיעים לבנק בעמדה נחותה עם קושי אמיתי להחזיר את החוב הקיים ועליכם לבקש הלוואה גדולה יותר בפריסה ארוכת שנים בכדי שיוכלו להתמודד עם החוב ולעמוד שוב על הרגליים.
במקרים אלו, ניתן לבקש הלוואת משכנתא מכל אחת מהבנקים למשכנתאות אך ככל הנראה תזכו לסירוב. זאת, מאחר ואתם מהווים סיכון גבוהה מידי בעבור הבנק ולכן עליכם לבחור מבין שני אפשרויות כואבות:
- בניה למערכת החוץ בנקאית ותשלום ריביות גבוהות במיוחד.
- שיעבוד דירה קיימת בה אתם מתגוררים לטובת ההלוואה החדשה.
אמנם כואב יותר לשעבד נכס, אך תנאי ההלוואה יאפשרו לכם להתמודד עמה בכבוד וכמו כן לשמור על הבית במידה ואכן תצליחו להתמודד עם ההחזרים החודשיים.
מה המשמעות של שיעבוד דירה לטובת הבנק?
שיעבוד דירה הנו מהלך משפטי בו הבנק בעצם רושם לעצמו זכויות על הדירה וזכויות אלו יעמדו לרשותו במידה ולא תצליחו לעמוד בהחזרים למשך פרק זמן ממושך. כאשר משעבדים נכס לטובת הבנק, לא ניתן עוד לסחור בנכס, לבצע בו פעולות חריגות ואו כל שינוי ללא הסכמת הבנק שבפועל שותף מלא בנכס.
רק לאחר שנים כאשר תסיימו להחזיר את מלוא הכסף שלוויתם לשביעות רצון הבנק הנכס ישוב להיות שלכם ורק שלכם לקבלת ותוכלו לעשות בו ככל העולה על רוחכם. במידה ורוצים לעבור דירה, לבצע שיעבוד נוסף על הנכס אך כל פעולה אחרת שיכולה לפגוע בערך הבטוחה שהענקנו לבנק, יהיה עלינו לקבל אישור על כך מהגורמים המוסמכים בבנק.
איך רושמים שיעבוד דירה ומתי עושים זאת?
נוטלים הלוואה או משכנתא? עליכם לפעול לפי סדר פעולות כפי שינחה אתכם הבנק. תהליך רישום שיעבוד דירה נעשה לרוב על ידי עורכי הדין שמלווים את ההלוואה מטעם הבנק. כדי שיהיה תוקף לשיעבוד, רושמים זאת בשני מאגרי מידע הפתוחים לציבור:
- רישום שיעבוד בלשכת רשם המקרקעין (טאבו).
- רישום שיעבוד בלשכת רשם המשכונות.
הרישום הראשון, מוסיף הערת אזהרה על טופס נסח טאבו של הדירה. כלומר, במידה ותנסו למכור את הנכס, הדבר יצוץ מיד ולא יתאפשר להמשיך למכירה עצמה ללא סילוק הערת האזהרה לטובת הבנק. זהו הרישום החשוב יותר וזאת מאחר ויש לו תוקף משפטי.
הרישום השני, מוסיף רשומה במאגר המידע של רשם המשכונות. מידע זה חשוף לציבור הרחב וניתן לראות בו הודעה לציבור על כך שיש שיעבוד על הנכס. כך, במידה ויום יבוא ויהיו מספר נושים שיבקשו לפדות את המשכון, ניתן יהיה להוכיח מי הנושא הראשון ומי הנושא השני לפי סדר פרסומם.
במקרים מסוימים ניתן לבצע מספר שיעבודים על נכס אחד לטובת מספר גורמים וזאת כל עוד בעל הנשייה הראשון מאשר זאת. במידה ויידרשו לפדות את הנכס, יחלקו הנושים את הנכס ביחס למגיע להם לפי סדר הנשייה. כך, הבנק הראשון יקבל את חלקו ראשון ואחריו כל היתר..
לסיכום,
במידה ויש סיבה טובה ואו אין ברירה אחרת, שיעבוד נכס הנו דרך מצוינת לקבל מימון. לא תמיד חייבים לשעבד דווקא נכס של הלווה, לעתים ניתן לשעבד נכס של הורים ואו בני משפחה לטובת ההלוואה וכל עוד אכן יש הסכמה לכך מטעם בעלי הנכס, הרי שהבנק יסכים לכך. צריכים הלוואה גדולה?, צריכים משכנתא? פנו להתייעץ איתנו על הדרך הטובה ביותר לעשות זאת:
