שינויי הריבית: איך זה משפיע עלינו – משקיעי הנדל"ן?

זוהי כבר עובדה – עידן הריבית האפסית הסתיים ואחרי שנים ארוכות בהן הריבית (בעולם וגם בישראל) היתה אפסית, אנחנו נכנסים לעידן של העלאות ריבית ע"י הבנקים המרכזיים.
מה זה אומר מבחינתנו, משקיעי הנדל"ן בישראל ומעבר לים?
זה ברור שגובה הריבית הבנקאית משפיע על הסנטימנט בשוק הנדל"ן.
ככל שהריבית גבוהה יותר, נוטלי משכנתאות יאלצו לשלם יותר על כל הלוואה, מה שיגרום לכוחות שעשויים לצנן את השוק.
ככל שהריבית נמוכה יותר והכסף זול, נוטלי משכנתאות מקבלים עידוד לקחת כסף בזול מהבנק כדי להשקיע אותו בנדל"ן, מה שגורם לכוחות הדוחפים את השוק כלפי מעלה.

האם מחזורי העלאות הריבית הצפויות לנו אמורים עכשיו להוריד את מחירי הנדל"ן?

זוהי שאלה מצויינת וכרגיל, צריך לרדת לפרטים כדי לגבש דעה בנושא.

לפני שנחלק את הדיון לישראל ושאר העולם – נאמר שבאופן עקרוני, בסביבת ריבית עולה – משקיעי נדל"ן חייבים להיות יותר סלקטיביים בבחירות ההשקעה שלהם. זה כבר לא בבחינת "בוא נקנה נכס, לא משנה איפה ולא משנה בכמה – הוא בטוח יעלה". התקופה הזו – הסתיימה. משקיעי נדל"ן בעת הזו חייבים להיות בררנים יותר גם בבחינת האזור וגם בניתוח המחיר – כדי לבצע השקעה נבונה.

אז מהו המצב בישראל?

בנק ישראל העלה את הריבית של בנק ישראל מ 0.1% ל 0.35%. זה אומר שריבית הפריים עלתה מ 1.6% ל 1.85%. לכאורה – זוהי איננה עלייה משמעותית. אולם, בנק ישראל סימן גם בניתוח הדו חודשי שפורסם השבוע, שבשנה הקרובה, צפויות העלאות ריבית נוספות שאמורות להביא את ריבית בנק ישראל לרמה של 1.5% לערך.

האם עלייה של 1.5% בריבית היא עלייה דרמטית שעשויה להשפיע מהותית על מחירי הנדל"ן בישראל?

קודם כל יש לזכור כי הריבית של בנק ישראל איננה הריבית שהבנקים המסחריים גובים מאיתנו, הלקוחות. הם גובים מאיתנו ריבית גבוהה יותר, וההפרש הזה (בין הריבית שאנו משלמים לריבית בנק ישראל) נקרא המרווח הבנקאי.

לכל מי שנטל משכנתאות בשנים האחרונות ברור כי המרווח הבנקאי בישראל – גבוה מאד. אפשר להבין את זה גם אם רואים את הרווחים העצומים שגרפו הבנקים המסחריים ב-2021.

באופן עקרוני – הבנקים המסחריים לא חייבים להעלות את הריבית ללקוחות באותו יחס שעולה הריבית של בנק ישראל, היות והמרווחים שלהם מאד גבוהים. כלומר – תיאורטית, הם יכולים לספוג חלק מההעלאה. אבל בואו נהיה ריאליים – הם לא יעשו את זה בהתנדבות. הבנקים יסכימו (או יותר נכון יאלצו) להקטין את המרווחים שלהם, ולקחת על עצמם חלק מהעלאות הריבית – רק אם הם ייתקלו בתחרות עזה יותר שתגיע מכיוון הגופים הלא בנקאיים.

כלומר – השאלה האם באמת העלאת ריבית ב 1.5% תוך שנה – יש בכוחה להוריד את מחירי הנדל"ן בישראל – עדיין בתוקף. הריבית, שהינה גורם שעשוי להוריד את מחירי הדירות, הינה רק גורם אחד.

מהצד השני – עומדים גורמים אחרים, שדווקא לא תומכים בירידות מחירים והם קשורים להיצע נמוך מדי ולרכישת קרקעות בשנתיים האחרונות במחירים גבוהים מדי.

ההיצע הנמוך בישראל (כן, אולי נדמה לנו שבונים כאן המון, אבל לא מספיק יחסית לגידול האוכלוסיה) מגיע מכמה גורמים:

• קצב נמוך מדי בשחרור קרקעות לבנייה (דווקא בגורם זה חל שיפור ניכר בשנה האחרונה, נוכח פעילויות של הממשלה
• קצב נמוך מדי של עבודות תשתית להכנת שכונות חדשות
• קצב נמוך מדי במתן היתרי בנייה

ולכל אלו כאמור, התווסף גורם מחיר הקרקע: בשנת 2021, רכשו יזמים קרקעות במחירי שיא שלא נראו כמותם בישראל. הדבר יגרום לכך שבמשך 4 השנים הקרובות – יזמים אלו ייאלצו להעלות משמעותית את מחירי מכירת הדירות שייבנו – כדי להצדיק את התכנית העיסקית שלהם.

מי ינצח במאבק הזה? האם הריבית הדוחפת את המחירים מטה, או גורמי ההיצע ומחירי הקרקעות.

לפי דעתי, ב-3 השנים הקרובות, הגורמים המשפיעים על השוק כלפי מעלה – ימשיכו להיות חזקים יותר.

ועוד 2 נקודות שכדאי לשים להן לב:

1. על פי מחקר של בנק ישראל, מתוך עלייה של 13% במחירי הנדל"ן בישראל ב 12 החודשים האחרונים, לריבית האפסית היתה השפעה של כ 2% בלבד (כלומר – השפעת הריבית איננה מהותית).
2. גם לאחר העלאת הריבית הנוכחית – הריבית בישראל עדיין שלילית!

מהי הכוונה ריבית שלילית? הכוונה היא שהריבית עדיין נמוכה מקצב האינפלציה. כלומר – מי שממשיך להחזיק את כספו בבנק – כספו ממשיך להישחק, ובעתיד הקרוב – אפילו יישחק יותר, היות והכסף מאבד מערכו בשל האינפלציה.

לכן – אני ממש לא ממליץ להניח לכסף להירדם בעו"ש. לא בתקופה בה הריבית נמוכה, אבל וודאי וודאי – לא כאשר הריבית במגמת עלייה. שילחו את הכסף שלכם לעבודה. כשהכסף שלכם רוכש עבורכם נכסים – הוא רוכש עבורכם חירות.

רק שימו לב – הרכישה צריכה להיות נבונה וסלקטיבית.

כיצד עשויות להשפיע העלאות הריבית על הנדל"ן מעבר לים – המשך יבוא….