שוכרים דירה? כנסו ללמוד מי הם כלל השוכרים כמוכם!

שוכרים דירה? כנראה שאתם מרגישים היטב את משבר הדיור בישראל. למרות שאתם עובדים קשה ולעתים גם עד השעות הקטנות בלילה, הכסף פשוט לא מספיק. כבר שנים רבות שגם בעלי הכנסות גבוהות, אנשים המשתכרים 18,000 ש"ח בחודש עדיין לא מצליחים להגיע לכדי ההון העצמי שנדרש לנטילת משכנתא. כלומר, כמעט כולם נפגעו מעליות המחירים הדרמטיות שהחלו בשנת 2008 ומשחיקת המשכורות בישראל. כדי להבין את הבעיה לעומק, אספנו נתונים אשר מתייחסים למהות הבעיה ולפתרונות הקיימים בשוק:

כחלק מקידום החוק של סתיו שפיר " חוק שכירות הוגנת" נאספו נתונים רבים על שוק הדירות להשכרה בישראל ועל האופן שבה משפיע הרגולציה שמוצעת בחוק על הגבלת עליית שכר דירה בכמה אחוזים בכל שנה כפי שנהוג כיום. לאלו שאינם מכירים את החוק שמוצע ומקודם בימים אלו על ידי שר האוצר משה כחלון אלו עיקרי הדברים: השכרת דירה תהיה למשך 3 שנים לפחות, כאשר עליית המחירים תהיה ידוע מראש ולא תהיה גבוהה מ3% בכל שנה בשכירות לשנה. ולא גבוהה מ2% בשכירות למשך 3 שנים ויותר. יינתנו הטבות למשכירים שישכירו את דירתם בשכירות הוגנת לעידוד התופעה.

כמה זמן אנו שוכרים דירה ומה היקף השכירות?

משך חוזה שכירות דירה ממוצעת: 18 חודשים, כלומר שנה וחצי. (28% פחות משנה)
משך תקופת שכירות דירה ממוצעת: 40 חודשים, כלומר יותר מ3 שנים (42% פחות מ5 שנים).
שכירות ארוכת טווח בהחלט אפשרית אך רבים לא מוכנים להסתכן בכך.

להלן הנתונים:

נתונים כלל ארציים:
בעלות על דירה: 1,524,896 בכל הארץ. (68.8% מסך הדירות)
שכירות דירה: 587,375 בכל הארץ. (26.5% מסך הדירות)
שוכרים בדמי מפתח: 12,880 בכל הארץ. (0.6% בלבד ונמצא בירידה)
דיור ציבורי: 90,454 בכל הארץ. (4.1% מסך הדירות)

הערים בהם היקף השוכרים זינק בין השנים 2006-2012:
באר שבע: זינוק של 12.6% במספר השוכרים בעיר.
אשקלון: זינוק של 11.1% במספר השוכרים בעיר.
ראשון לציון: עלייה של 3.1% במספר השוכרים בעיר.
רמת גן: עלייה של 2.9% במספר השוכרים בעיר.
אשדוד: עלייה של 2.8% במספר השוכרים בעיר.

הערים בהם היקף השוכרים קטן בין השנים 2006-2012:
רחובות: צניחה של 11.5% במספר השוכרים בעיר.
בת ים: ירידה של 2.8% במספר השוכרים בעיר.
פתח תקווה: ירידה קלה של 0.3% במספר השוכרים בעיר.

כאשר התמונה הכוללת של שוכרי הדירות בישראל עד שנת 25-26% ואילו משנת 2010 המצב החל להחריף ונצפה גידול של 1.4% עד שנת 2013 במספר השוכרים ברחבי המדינה.

כמה שילמנו בממוצע על שכר דירה בשנת 2013?:
שכר דירה ממוצע במשק: 3,497 ש"ח
שכר דירה ממוצע לדירת 1.5-2 חדרים: 2,645 ש"ח
שכר דירה ממוצע לדירת 2.5-3 חדרים: 3,060 ש"ח
שכר דירה ממוצע לדירת 3.5-4 חדרים: 3,915 ש"ח
שכר דירה ממוצע לדירת 4.5-5 חדרים: 5,389 ש"ח

משנת 2013 ניתן לחשב עלייה של כ5% בכל שנה בהוצאות על שכר דירה. כלומר שנת 2016:
שכר דירה ממוצע במשק: 4,025 ש"ח
שכר דירה ממוצע לדירת 1.5-2 חדרים: 3,018 ש"ח
שכר דירה ממוצע לדירת 2.5-3 חדרים: 3,519 ש"ח
שכר דירה ממוצע לדירת 3.5-4 חדרים: 4,502 ש"ח
שכר דירה ממוצע לדירת 4.5-5 חדרים: 6,197 ש"ח

בעוד התחלות בנייה יש בשפע ובכל רחבי הארץ, ובעוד מספר הדירות שנרכשות על ידי משקיעים. כלומר, דירה שנייה שמיועדת להשכרה עלו לכ10% מכלל הדירות שיוצאות לשיווק. גמר בנייה. המצב בו ניתן להשכיר דירה עדיין רחוק. גם כיום, שנים לאחר מכן ישנם התחלות בנייה רבות וזאת מאחר והרגולציה לבניית בנייני דירות נחשבת כממוצעת בעולם ולא מקשה יתר על המידה אך את גמר הבנייה במקרים רבות רואים באיחור ניכר כך שקצב כניסתן של דירות חדשות למשק השכירות איטי להחריד.

מי הם אותם שוכרים שנפגעו משינויים אלו בשוק השכירות:

בני גילאי 30-40: נפגעו בצורה הקשה ביותר כאשר 37% מבני גיל זה מתגוררים בשכירות וחוו זינוק של 25% ביחס לדור הקודם שכיום בני גילאי 40-60. בחינה של דור זה שמהווה את עיקר שוק השכירות ורוכשי הדירות יכול לספק לנו מענה על שאלות רבות. אחוז ניכר מבני גילאים אלו מתגוררים בגוש דן ובתל אביב בפרט ונתון זה יכול להסביר במעט את הקושי ברכישת דירה. וכדי לאמת הערכה זו מצרפים בלמ"ס נתונים המעידים במעגל החיצוני לעיר תל אביב רמת השוכרים יציבה ועומדת על כ25% בלבד מסך התושבים וככל שמרחיקים הנתון אף משתפר.

לאור בעיה זו של תושבים שרוצים להתגורר במרכז הארץ ובתל אביב בפרט קידם שר האוצר הקודם יאיר לפיד את פרויקט דירה להשכיר שנועדה להקנות לשכבת גיל זו ומצביעיו הטבעיים שכירות בטוחה ויציבה יותר. בעוד ששכר גבוהה שמגיע ל18,000 בחודש ונפוץ מאוד במרכז הארץ בני מעמד זה עדיין לא הצליחו לרכוש דירה וזאת כי עליית מחירי הדירות בתל אביב ובערי המרכז מהירה מזו של הכנסתם. כך שגם משקי בית עם משכורת הגבוהה מ20,000 לחודש לא בהכרח יכולים לעמוד ברכישת דירה למגורים ולכן רבים ירכשו דירה בפריפריה וימשיכו להתגורר בשכירות בעיר הגדולה ובסמוך לעבודה.

שוכרים דירה? הנה כמה טיפים עבורכם:

• שוכרים דירה לפרקי זמן ארוכים יותר: חתמו על חוזה שכירות לטווח ארוך.
• שוכרים דירה במרכז אבל במקביל כדאי לרכוש דירה להשקעה בערי הפריפריה.
• שוכרים דירה במסגרת פרויקטים ממשלתיים ככל הניתן.

ישנם פתרונות דיור אשר מוצעות בימים אלו לציבור הרחב ואשר צפויים לזעזע את שוק הדיור בעשור הקרוב:

1. הסכמי גג אשר צפויים לאפשר בנייה מהירה של תשתיות לשכונות חדשות.
2. מחיר למשתכן שצפוי לאפשר את בנייתן של 100,000 יחידות דיור למחוסרי דיור.
3. 90% משכנתא שצפויה לעבור בשלב כלשהו ולאפשר התמודדות עם הון עצמי נמוך.
4. דירה להשכיר כמוזכר בגוף המאמר.
5. ועוד

עד לאכלוסן של הדירות יעבור זמן רב, כ5 שנם לכל הפחות ולכן מדובר בהיצע דירות על הנייר. כלומר, עד למועד אכלוס אלו דירות שאינם מוצעות להשכרה או למגורים ואינם פותרות את הבעיה. יתרה מזאת שיעור רוכשי דירה ראשונה עומד כיום על 15% בלבד ולכן צפויות להיות 2  שווקי נדל"ן מקבילים כאשר האחרת למשפרי דיור ומשקיעים ולכן חשוב לבדוק את הנתונים היטב לפני שפורשים משכירות מוכרת ושנואה. השאירו עיניים פקוחות וחפשו את המענה הטוב ביותר שיתאים עבורכם. ראוי להגיד בכנות, אין הרבה פתרונות דיור בערי המרכז ובמוקדי הביקוש החמים כדוגמת העיר תל אביב בה רוב בעלי ההכנסה השוכרים מתגוררים ולכן חשוב לחפש דירות גם במעגל השני כדוגמת העיר ראשון לציון בה יש פרויקט מסיבי – שכונת הרקפות בראשון לציון.