רכישת דירה הוא ללא ספק תהליך ארוך ומתיש שמצריך כוחות נפש גדולים. רכישת דירה היא רכישה אמוציונלית על סכום כסף גדול מאוד והחששות והפחדים של רוכשי הדירות אכן במקומם. כדי לא לטעות בתהליך רכישת דירה יש לפעול בצורה מסודרת ועניינית כאשר מקבלים כמה שיותר עזרה מחברים ובני משפחה שמלווים אתכם ופוקחים עיניים כדי לוודא שאתם אכן עושים קנייה נכונה. אמנם הדבר נשמע כמובן מאליו אך באופן מפתיע רבים רוכשים דירה חדשה מבלי שהם ביצעו מחקר כלשהו על הסביבה ואו על כדאיות העסקה ולמרות שבשנים האחרונות מחירי הדירות רק האמירו אין הדבר אומר שכך יהיה גם בעתיד.
כאשר משקיעים רוכשים דירה חדשה ביכולתם להתנתק רגשית מהעסקה ולבצע אותה על בסיס פרמטרים קבועים מבלי ליפול לטעויות אנוש בסיסיות. אך כאשר רוכשים דירה חדשה בה אתם צפויים להתגורר כל חייכם או לפחות חלק ניכר מהר קל מאוד להיסחף לעולם של פנטזיה ולדמיין את הנכס בשונה מהמציאות. מעבר לכך, מאחר והדגש ברכישת דירה למגורים שונה מרכישת דירה להשקעה פעמים רבות רוכשי דירה ראשונה אינם עוסקים בדברים החשובים ומבצעים רכישה אימפולסיבית ולא משתלמת ומדריך זה יכול לעזור לכם לבחון את הנתונים היבשים אודות הנכס לפני קבלת החלטות וחתימה על חוזה או זכרון דברים לרכישת דירה.
מדריך רכישת דירה למגורים
מדריכים נוספים:
- מדריך משכנתא – איך מקבלים משכנתא?
- מדריך קניית דירה – מדריך לקניית נכס חדש.
- מדריך מכירת דירה – מדריך פרסום ומכירת דירות.
כאשר ניגשים למלאכת רכישת דירה יש לעשות זאת לפי תהליך מסודר ואחראי. רק כאשר ניגשים לתהליך בצורה נכונה שניתן יהיה לשמור על רצינות לאורך כל התהליך ולקבל את ההחלטות בצורה מושכלת ונכונה. אנו חילקנו במדריך זה את תהליך רכישת דירה לחלקים לפי סדר מסוים כדי שאתם תוכלו לפעול לפי המדריך מתחילתו ועד סופו במידה ותרצו בכך. מעבר לכך כמובן שמומלץ לבקש את עזרת אנשי המקצוע המתאימים כדי לבחור את הנכס נכון.
תהליך רכישת דירה למגורים בשלבים:
- בירור יכולת כלכלית לרכישת דירה.
- קבלת החלטה על אזור מגורים.
- בחירת טיב הדירה ומיקומה המועדף.
- בדיקת מחיר הדירה והתאמתו ליכולת הכלכלית שלכם.
- ניהול משא ומתן על נכסים נבחרים.
- רכישת דירה בפועל על ידי עורך דין.
- רישום הדירה על שמכם בטאבו.
- מעבר דירה והוצאות נלוות לרכישת דירה.
פירוט נרחב על כל שלב ושלב:
1. בירור יכולת כלכלית לרכישת דירה.
אחד השלבים הראשונים בתהליך בשלות לרכישת דירה הנו הרגע בו מתחילים להבין מה הם היכולות הכלכליות שעומדות לרשותכם. פעמים רבות שלב זה מקדים את תהליך רכישת הדירה בשנים רבות מאחר ויש צורך באיסוף הון עצמי למשכנתא שיכול לקחת מספר שנים לכל הפחות. ברגע שיודעים שיש את ההון המספיק לרכישת דירה ויש אישור עקרוני מהבנק לנטילת משכנתא הרי שאתם יכולים להתחיל במלאכת איתור הנכס האופטימלי עבורכם ועבור המשפחה שלכם.
2. קבלת החלטה על אזור מגורים.
יש מקרים שזוהי החלטה קלה שאורכת מספר דקות אך בהרבה מקרים מדובר בתהליך ארוך אף הוא בו עליכם להחליט באיזה עיר אתם מתעדים להתגורר. לצד הורי הבעל או לצד הורי האשה. האם אתם בכלל יכולים להרשות לעצמכם לרכוש דירה באזור המבוקש או שמה עליכם להתפשר ולחפש עיר אחרת בפריפריה שאתם כלל לא מכירים? רק כאשר מקבלים החלטה על אזור מגורים נוח בו ניתן לגדל ילדים בבטחה ובאושר שניתן להתחיל לחשוב על הנכס אשר תרכשו בפועל:
3. בחירת טיב הדירה ומיקומה המועדף.
אתם אמנם יודעים באיזה עיר ואולי אף באיזה שכונה תרצו להתגורר אך קשה לדעת איזה רחוב ואיזה נכס מתאים לכם. כאן נכנסים אנשי מקצוע שונים שיכולים לשפוך לכם קצת אור על הנושא. במידה ואתם מוכנים לשלם עמלת תיווך הרי שתוכלו להיעזר בשירותי מתווך דירות שיעשה לכם סדר בשכונה ויוכל לספר לכם על האוכלוסייה המקומית ועל היתרונות לצד החסרונות בכל נכס שבו תבקרו. חשוב לשים לב שעל המתווך לספר גם דברים שליליים ואם הכל נוצץ וזהב כנראה שהוא מסתיר מכם מידע.
הדירה שאתם בוחרים היא הדירה בה תחיו עשרות שנים ככל הנראה וזאת מאחר ומדובר בדירה למגורים ולא להשקעה. ולכן, צריך להסתכל קדימה גם אם אין ילדים. האם יש מעלית בבניין? האם מדובר בסביבה בטוחה לגידול ילדים? האם יש אנטנות סלולריות או מפגעים אחרים בסביבה המידית? איך בתי הספר ומוסדות הציבור בסביבה והאם אתם תרגישו שייכים ומקובלים בסביבה.
4. בדיקת מחיר הדירה והתאמתו ליכולת הכלכלית שלכם.
גם אם המחיר של הדירה נראה לכם הגיוני ובתוך התקציב שעומד לרשותכם במשכנתא יש לזכור שיש הוצאות נוספות. הוצאות מעבר דירה, הוצאות רכישת רהיטים וציוד לבית לצד עלויות של אנשי המקצוע כעורך דין למקרקעין, חברת בדק בית שתרצו בבדיקת הנכס, שמאי ועוד.. מעבר לעלויות הרכישה והמעבר בפועל יש הוצאות שיש לבחון עוד קודם לביצוע רכישה של דירה:
- מה גובה הארנונה שתדרשו לשלם בכל שנה והאם תוכלו לעמוד בה?
- מה גובה דמי ועד הבית או תשלום לחברת ניהול למבנה שתדרשו לשלם?
רק כאשר אתם בטוחים שביכולתכם לרכוש את הדירה ולעמוד בעלויות הקיום הבסיסיות שאנו ממליצים לכם להתקדם לעבר הסכם ורכישת הדירה בפועל.
5. ניהול משא ומתן על נכסים נבחרים.
תמיד חשוב לנהל משא ומתן עם כמה בעלי נכסים בו זמנית ובצורה גלויה כך שכל הצדדים יודעים שיש לכם אופציות נוספות שאינם פחות טובות משלהם על השולחן. חשוב לעשות זאת בצורה שקופה ובתום לב כך שכל הצדדים מבינים שיש עוד צדדים ושאתם ממש לא החלטתם סופית על רכישת הדירה שלהם. בטח ובטח שאסור לחתום על טופס זכרון דברים לפני שאתם ממש בטוחים בדירה ורוצים רק בה ועדיף שלא לחתום בכלל על טופס מסוג זה. ניהול משא ומתן נכון יכול לחסוך לכם כסף רב ולכן עדיף להיעזר באנשי מקצוע שיתווכו עבורכם ויכולים להוריד כל חסם ומגבלה שתמנע מכם להתקדם לעבר עסקה מוצלחת.
6. רכישת דירה בפועל על ידי עורך דין.
אסור בתכלית האיסור לרכוש דירה ללא ליווי של עורך דין המתמחה במקרקעין שיעבור על חוזה מכר דירה שחיברו עורכי דינם של מוכרי הדירה ויוודא שזהו אכן הסכם טוב עבורכם. עורכי הדין מחויבים על פי חוק לדווח לרשות המסים על העסקה ועל פי דיווח זה יקבע עבורכם מה גובה מס רכישה שתדרשו לשלם – לרוב מאחר ומדובר בדירה יחידה וראשונה אתם פטורים ממס. ומה גובה מס שבח שיידרש לשלם מוכר הדירה בהתאם לכמות הנכסים שברשותו.
עורך דין אמור להגן עליכם ולבדוק שאכן הבעלות על הדירה רשומה על שם המוכר ושיש לו את כלל הזכויות למכירת הנכס. ברגע שמגיעים לשלב בו מסכמים את הרכישה על ידי עורכי הדין אתם יכולים להיות בטוחים שהדירה עוברת לבעלותכם המלאה בתוך פרק זמן קצר יחסית ובהתאם להסכם על התשלומים. במידה ומדובר ברכישת דירה מקבלן הרי שתידרשו לשלם בחלקים ולפי קצב התקדמות הבנייה במידה ומדובר בדירה על הנייר אך כמובן שאת הכסף תעבירו לחשבון נאמנות ולא לחשבונו האישי של הקבלן / מנהל קבוצת הרכישה.
7. רישום הדירה על שמכם בטאבו.
רישום הדירה על שמכם בטאבו חשוב מאוד כי זה מה שקובע בפועל. כאשר רוכשים דירה על הנייר יש חשיבות לכך שהרישום מופיע על שמכם כבר מההתחלה כך שהשקעתכם מוגנת מפני פשיטת רגל של הקבלן וניסיון לעיכול הנכסים על ידי נושים. לשם כך חוקקה חוק המכר דירות שמטרתו להגן על רוכשי הדירות. כאשר הדירה רשומה על שמכם בטאבו כבר לא ניתן לקחת אותה מכם והיא רשומה בספרי משרד המשפטים על שמכם ובכל מצב תישאר שלכם ושל הבנק במידה ונטלתם משכנתא לצורך רכישת הדירה.
במידה ורוכשים דירה יד שנייה תהליך העברת הבעלות בטאבו נעשה בשלבים בהתאם להעברת הכסף מכם לחשבון המוכר. בשלב ראשון יירשם רק הערת אזהרה לטובתכם ורק כאשר אתם מוודאים שאי אפשר למכרו לאחר ללא רשותכם שתעבירו את יתרת הכסף למוכר והוא יהיה חייב להעביר את כל המסמכים על שמכם בתוך פרק זמן של מספר חודשים מרגע הרכישה כאשר עורכי הדין מנהלים את העניינים ואתם כמעט ולא צריכים לעשות דבר. בסך הכל במידה ואתם בחרתם בעורכי דין טובים תפקידכם בשלב זה שולי וידאגו לכם להכול.
8. מעבר דירה והוצאות נלוות לרכישת דירה.
המעבר לדירה החדשה שרכשתם עולה אף הוא כסף רב שיש לשמור מההתחלה כדי שלא תכנסו לחובות מהמעבר עצמו אך במידה ואתם נתקלים בהוצאות לא מתוכננות הרי שיש הלוואות שיכולות לעשות לכם קצת סדר בבלגן:
- הלוואת בלון – הלוואה זמנית כדי שתוכלו לעמוד בהחזרים.
- הלוואת גישור – הלוואה עד למכירת דירה קודמת.
- הלוואה למשכנתא – אפשרויות משכנתא נוספות שכדאי לבחון..
תהליך מעבר דירה מסתיים כאשר הדירה מועברת לבעלותכם ברשויות ואתם מעדכנים את רישיונות הרכב, תעודות הזהות וכל הספקים השונים כחברת החשמל, גז, מים ותקשורת על כתובתכם החדשה והכל נופל על מקומו בשלום. מדובר בתהליך ארוך ושוחק שיש לעבור יחד ובמידה ומעבירים את הדירה בשיפוץ לקראת הכניסה העניינים הופכים למורכבים אף יותר ולכן יש להיות סובלניים וקשובים האחד לשני במידה ואתם עושים זאת כזוג.
