רכישת דירה מתחת למחיר שוק: מיתוס, גימיק או אפשרות אמיתית בעבורנו רוכשי הנדל"ן?

על פי תחזיות של מומחים שוק הנדל"ן הישראלי עדיין לא מיצה את עצמו, ורכישת נכס מתחת למחיר שוק הפך למושג שגור בפיהם של רוכשי הנדל"ן.
לא פעם. ולרוב, בשיחות סלון משפחתיות, עולה השאלה איך באמת אפשר להרוויח כסף מנדל"ן, איפה הן אותן ההזדמנויות ואיך זה שהנכד של השכן ממול 'עשה את זה כבר מזמן'?

שאלה לגיטימית, שאת התשובה שלה נוכל לגלות רק אחרי שניחשף לאפיקי הרווח האמיתיים בנדל"ן הישראלי. אפיקי רווח שנוכל לאמוד אותם כבר בתחילת הדרך ללא גימיקים, שטיקים או אותיות קטנות.

ולאור העובדה שתכלית כל עסקה בנדל"ן היא כלכלית בלבד, הגיע הזמן לשבור כמה מיתוסים ולעשות סדר אחת ולתמיד באפיקי הרווח של נדל"ן ישראלי:
כיזם, בכל סוג של עסקה אני אפעל לגדיל את הרווחיות שלי מ-3 אפיקים שונים, אך מרכזיים במהותם וכל אחד ואחד מהם דורש מיומנות גבוהה לביצוע:

רכישת נכס מתחת למחיר שוק

אפיק רווח זה הוא האפיק הראשון שאני אשאף להשיג מאחר וברוב המקרים ועם תכנון נכון כבר בשלב חתימת החוזה אני ברווחיות מסוימת.
ועל מנת שתוכלו להשיג נכס מתחת למחיר שוק תצטרכו להיות קצת מתווכים, להכיר את השטח, את העסקאות השונות, והכי חשוב – את קהל היעד שלכם בעסקה.

תזכרו, נכס מתחת למחיר שוק לא תמצאו ביד 2. אף אחד לא יטרח לעדכן אתכם על נכס מציאה בשוק ובדרך כלל נכסים מתחת למחיר שוק מאופיינים בכשל כזה או אחר וזה בעצם מתקשר באופן ישיר לאפיק רווח השני שאתם אמורים להכיר:

השבחת נכס

לרוב נכסים מתחת למחיר שוק אלו נכסים שיש בהם כשלים כאלה ואחרים ודורשים סוג של השבחה.
ברמת העיקרון חילקתי את נושא ההשבחה ל-2 סוגי השבחה עיקריים:

השבחה פאסיבית- עליית ערך קרקע. כפשוטו.

השבחה אקטיבית – אלו פעולות שאני כיזם אצטרך להכיר ולבצע על מנת להשביח את ערך הנכס. מחיר הנכס יהיה מתחת למחיר השוק מאחת הסיבות הבאות במצב הטוב, ובמצב היותר מאתגר יהיה שילוב של מספר כשלים ביחד. ואז הנכס אמור להיות ממש מתחת למחיר השוק אבל זה ידרוש מכם הרבה עבודה.
סוגי הכשלים הנפוצים ביותר:

כשל תיכנוני – ידרוש מאיתנו לשפץ את הנכס וגם כאן נצטרך לעשות הבחנה בין:

1. שיפוץ שדורש היתר

2. שיפוץ שאינו דורש היתר

כשל רישומי – בעיות ברישום הנכס ו/או חריגות בנייה סכסוכי יורשים ועוד..
שאלו סוגים שונים של כשלים שאתם תצטרכו להכיר ולפעול לפתרונם על מנת לבצע את ההשבחה ובכך למקסם את הרווח שלכם מהעסקה.

אפיק הרווח העיקרי השלישי שאני כיזם אצטרך להכיר בעולם הנדל״ן
זהו המינוף על הכסף שלנו.

מינוף

וזו נקודה ממש חשובה, שאנו באים להשקיע בצורה מרושלת, בלי חשיבה בלי תכנון ובלי לווי של אנשי מקצוע זה פשוט לזרוק את הכסף שלנו לגובה מה שיישאר למעלה הרווחתי מה שיפול אני עלול להפסיד תלוי כמה שטרות הצלחתי לתפוס בדרך לרצפה.

לסיכום: 
בנדל"ן אנחנו לא מהמרים.
ובכל עסקת נדל"ן נצטרך לבחון מהי שורת הרווח – רק לאחר שבחנו מראש את אפשרויות המינוף על הכסף שלנו בעזרת יועץ משכנתא מקצועי.

עשינו חקר שוק ממש כמו מתווך מיומן ובחנו את עלויות ההשבחה והתפעול ממש כמו שמאי מקרקעין.
בנוסף חשוב לזכור שהמחיר שסגרתם עם המוכר הוא לא המחיר הסופי ובנוסף לכל ההוצאות החלות עלינו בכל עסקת נדל"ן יש לנו גם מס לשלם שאותו נוכל לבחון בעזרת עורך הדין שלנו.

ולכן, עצתי אליכם, תתחילו בלמידה ובקצב שלכם תפעלו גם ליישם.
תעקבו אחרי מתווכים מקומיים באזור בו אתם פועלים, תבחנו את התקציב שלכם לכל אורך הליך הרכישה ותבחנו את אפיקי הרווח שלכם מבעוד מועד.
ואם אתם רוצים לקחת את עניין היזמות שלכם צעד אחד קדימה ולהרוויח כסף מביצוע עסקאות בנדל"ן אני מזמין אותך למלא את השאלון ולהצטרף לתוכנית ההכשרה והליווי של נדל"ן ישראלי. והעסקה הבאה תהיה שלך.

בהצלחה!
גלעד ארז – מנהל צוות נדל"ן ישראלי