רכישת דירה מקבלן זו חוויה חד פעמית ומיוחדת. ההבנה שאתם רוכשים את הדירה אליה שאפתם שנים, קבלת ההחלטה על מקום מגורים, מדובר בתחושה עילאית. ולמרות זאת, בדומה לרכישה של כל מוצר אחר עלינו לבחון את טיב הדירה ואת רמת הגימור המובטח לנו כדי שנהיה שבעי רצון גם בעת קבלת המפתחות לדירה. במאמר זה אנו נסקור את הנושאים החשובים שיש לדעת בבואכם למשרד מכירות לרכישת דירה מקבלן.
רכישת דירה מקבלן – מדריך
רכישת דירה מקבלן אינה תהליך של יום יומיים אלא מחייבת היערכות ובדיקות מקדימות שאכן יש לכם את ההון הדרוש ואת היכולת לקבל מימון לדירה. בביקור ב"דירה לדוגמה" או במשרד המכירות הכל נראה מושלם אך יש לתת את הלב על כך שהכול עסקים והבטחות לחוד ומעשים לחוד ועל כן יש לדרוש כל הבטחה וכל מפרט בכתב כדי שתוכלו לעמוד על כך בשלבים מאוחרים יותר.
רכישת דירה מקבלן יכולה להתבצע בשני דרכים:
- דירה על הנייר – קניית דירה עוד קודם לבנייתה בפועל וזאת על סמך הדמיות והתחייבויות.
- דירה מוכנה – דירה שניתן לקנות בצורה דומה לדירת יד שנייה כאשר כל הנתונים מופיעים.
לרוב, רכישת דירה מקבלן תתבצע בדרך הראשונה. הסיבה לכך היא שהקבלן נדרש להון ראשוני כדי לבנות את הפרויקט ולכן עליו לנסות למכור כמה שיותר דירות מראש כך שיוכל לקבל את המימון מהבנקים וכמובן גם להוריד את רמת הסיכון שהוא נוטל על עצמו. ככל שהקונים רוכשים בשלבים מוקדמים יותר הם חוסכים יותר כסף וזאת מאחר והקבלן מוכן להתגמש יותר וזאת כדי שיוכל להפחית את גובה המימון הבנקאי ולצאת לדרך באופן מידי.
מדריך לרכישת דירות חדשות מקבלן!
קבעתם תור להיפגש עם אנשי השיווק של פרויקט נדל"ן? רוצים לרכוש דירה חדשה מקבלן? מדריך זה נועד לכם. במדריך זה אנו נפרט את השיקולים של הקבלן / יזם נדל"ן כדי שתוכלו להבין גם את הצד השני שמוכר לכם את הדירה וכך יהיה לכם יכולת מיקוח על המחיר הסופי ולוודא שאתם מוגנים בעסקה טובה ובריאה עבורכם.
במדריך זה נתייחס לנקודות הבאות:
- בחירת קבלן דירות.
- האינטרס של הקבלן.
- שיטות המכירה של הדירות.
- תהליך מכירת דירה מקבלן.
בחירת קבלן דירות:
יש אינספור קבלנים רשומים שפועלים בכל יישוב בישראל. אחת השאלות החשובות שעליכם לשאול את עצמכם עוד קודם לפניה לפרויקט כלשהו יהיה מי הוא הקבלן ואיזה מוניטין יצר לעצמו. כלומר, אנו תמיד נחפש קבלן דירות אשר שמו הולך לפניו ככזה שאכן עומד בהבטחותיו ובזמנים הנקובים. כדי לבדוק זאת עלינו לגשת לפרויקטים קודמים ולשאול את המתגוררים בדירות אלו על הקבלן. במידה והקבלן אינו טוב ומזלזל בלקוחותיו הם ישמחו לדחוק בכם לוותר על רכישה מקבלן זה. רק כאשר אנו פוגשים לקוחות מרוצים שניתן יהיה להמשיך לשלב הבא בה אנו מנסים להבין מי הוא הקבלן ואיך נתנהל מולו..
האינטרס של הקבלן:
בשלב ראשון עליכם להבין מי הוא הקבלן ומה האינטרסים שלו. הקבלן או היזם לצורך העניין הם אנשי עסקים שרוצים להרוויח כמה שיותר כסף ואתם המקור שלהם לכסף. מצד שני, הקבלן נדרש להשקיע לא מעט כסף משל עצמו ולקחת סיכונים לא קטנים בבניית הדירות בפרויקט וכמו כל משקיע ברצונו לקבל תמורה מקסימלית במינימום סיכום. לכן, כל קבלן ינסה למכור כמה שיותר דירות עוד קודם לתחילת העבודה בפועל כך שהוא מקטין את המינוף הפיננסי ונוטל סיכון נמוך יותר.
איך הקבלן מוכר דירות?
הקבלן אינו מומחה שיווק ולרוב הוא יחזיק איש שיווק ואו חברת שיווק דירות אשר מחזיקים בכישורי שכנוע והצגה. תפקידם של אנשי המכירות להציע לכם את הדירה עליה חלמתם כל חייכם. לשם מכירת הדירה הם יציגו מצגות, הדמיות, סרטונים ושלל רחב של הבטחות על הזדמנות שאינה חוזרת. אנשי המכירות בעלי ניסיון של שנים יודעים לזהות כל טיב מבקר ויודעים לפרוט על נימי הדמיון והרצונות הנסתרים ביותר של כולנו לבית משלנו, לביטחון ולתחושת שייכות למיקום קבוע משלנו.
מה התהליך למכירת דירה?
במידה ואנשי השיווק עשו את מלאכתם כשורה רוכשים רבים צפויים לאשר שאכן הם רוצים לרכוש דירות בפרויקט. בשלב זה הצדדים עוברים על הפרטים הקטנים ביותר כמובטח על ידי הקבלן במהירות האפשרית ולאחר שהפרטים מוכרים לכם (יותר או פחות) מלאכתם של עורכי הדין מתחילה ועורך הדין של הקבלן יחד עם עורך דין משלכם ישבו כדי לאשרר את מסמך חוזה מכר דירה שחובר על ידי עורכי דינו של הקבלן. עם החתימה על החוזה מכר עליכם יהיה לשלם את דמי המקדמה / דמי הרצינות הנהוגים כתשלום ראשון על הדירה.
טיפים לרכישת דירות חדשות מקבלן!
כעת שאתם יודעים מהו האינטרס של הקבלן ויודעים איך הוא צפוי לנסות למכור לכם את הדירה המיוחלת ביכולתכם להיכנס למשרד מכירות ולהתמקח על הפרטים השונים לרכישת דירה. אבל מה אנו באמת יודעים?
- אנו יודעים שהקבלן מוכן להתפשר על המחיר במידה ומדובר בדירה על הנייר.
- אנו יודעים שכל תיאור וכל פרט שנאמר בעל פה חייב לקבל אסמכתא כתובה.
- אנו יודעים שאחרי שתחתמו על החוזה כבר אין לו רצון להשביע את רצונכם.
כלומר, במידה ואתם רוכשים דירה חדשה מקבלן עליכם להכין שיעורי בית קודם לבואכם למשרד המכירות ובהתאם לתוצאות הבדיקה לבוא עם דרישות לקבלן וזאת כדי לשלם כמה שפחות כסף ולקבל כמה שיותר בתמורה. אנשי השיווק יבטיחו לכם כל דבר בעל פה רק שתסגרו עסקה כאשר במידה והדברים אינם כתובים אין להם תוקף כלל. כל עוד לא חתמתם על חוזה מכר תוכלו לדרוש שינויים במפרט הדירה ואו הוספות שונות בדירה ואף לקבלם ואילו אחרי חתימה לא תוכלו לבוא עוד בדרישות.
2 טיפים חשובים:
1. אחד הדברים החשובים ביותר שיש לזכור הוא שאיננו לחיצים ולא ניתן לקבל החלטה על סכום אדיר שישפיע על עתידכם הכלכלי בתוך מספר שעות. משווקים רבים גורמים לכך שיראה כאילו הדירות נחטפות ומחר כבר לא יישארו דירות עבורכם אך האמת רחוקה מכך ולוקח חודשים ואף שנים לשווק את כלל הדירות בפרויקט ויש לכם שפע של זמן. עליכם לקבל החלטה שגם במידה והפרויקט נראה בעינכם אתם לא מקבלים החלטה סופית למשך שבועיים וזאת כדי להעלות כל בעיה ולשקול את הרכישה פעם אחד פעם עד להשלמה מוחלטת עם ההחלטה ולמניעת טעויות שיעלו לכם ביוקר.
2. כאשר אתם ניגשים למשרד מכירות ונפגשים עם מומחי שיווק אשר יידעו לשחק עם הרגשות שלכם כדאי מאוד להביא אתכם גם חבר או בן משפחה שרכש דירה בעבר או כזה הידוע כביקורתי מאוד כדי שיוכל לאזן את התחושות שלכם עם שאלות מאתגרות והצגת המורכבויות והבעיות השונות שיש בכל פרויקט נדל"ן. רק כאשר יש לרצון האדיר שלכם בדירה איזון בדמות אדם שמייצב את שיקול דעתכם שניתן יהיה לשקול בחיוב רכישת דירה כי אחרת אתם מבצעים רכישה אמוציונלית שרחוקה מאוד מקבלת החלטה מושכלת ומבוססת על אמיתות הנתונים.
לסיכום, במידה ואתם רוצים לרכוש דירה מקבלן ורוצים ליווי של איש מקצוע שישאל עבורכם את כל השאלות הנכונות וילווה אתכם בתהליך הרכישה כולו עד לחתימה על עסקה מוצלחת כלכלית ובתנאים הטובים ביותר עבורכם הרי שביכולתכם לפנות אלינו ונשמח ללוות אתכם לעסקה בתנאים האופטימליים. פנו אלינו:
