רכישת דירה להשקעה אינה צעד פשוט ובוודאי לא עבור אדם מן השורה. בשונה מהשקעה בשוק ההון ובקרנות בהם אתם נהנים משקט נפשי ועוקבים ברפרוף על ביצועי השקעתכם, בנדל"ן יש צורך בהבנה מעמיקה ובניהול שוטף שדורש ידע משמעותי כדי להניב את התשואה הרצויה. למרות העובדה שרכישת דירה להשקעה מחייבת אתכם במסירות ובליווי של אנשי מקצוע שעולים לא מעט כסף, בטווח הארוך מדובר בהשקעה כדאית במיוחד מאחר ונדל"ן אינו דומה לשאר אפיקי ההשקעה ומדובר לרוב בעסקאות בטוחות שבראי היסטורי הוכיחו את עצמם כרווחיים ומשתלמים.
כאשר מקבלים החלטה שברצונכם להשקיע בדירה להשכרה או בכל אפיק אחר עליכם להבין שמחכה לכם עבודה רבה וצורך בראש עסקי כדי להצליח להניב את התשואה המקסימלית. כאשר אנו משקיעים בדירה ננסה לזהות לרוב את המיקומים "החמים ביותר", מקומות בהם הביקוש גדול אך ההיצע נמוך, מקומות בהם תשתיות צפויות להתפתח, מקומות בהם מתגוררות אוכלוסיות חזקות וכן הלאה.. זיהוי מגמות בשוק הנדל"ן קל בהרבה מזה בשווקים אחרים מאחר ומדובר בשוק עקבי וניתן לזהות איתותים ברורים לכך שמחירי הדירות צפויים לעלות. במאמר זה נפרט את עשרת השלבים מרגע קבלת ההחלטה להשקיע ועד לרגע בו אתם מתחילים לראות את פרות השקעתכם:
רכישת דירה להשקעה
מניסיוננו רכישת דירה להשקעה נעשית לרוב על ידי משקיעים סולידיים ומבוגרים שרוצים להתחיל ליהנות מפרות השקעתם במינימום סיכון. רכישת דירה להשקעה והשכרתה לאחר מכן יוצרת הכנסה פסיבית עליה ניתן להסתמך כמקור פרנסה. גם לאחר שיוצאים לפנסיה הנכסים שבבעלותנו מניבים רווחים נאים עליהם נשלם מס מופחת בגובה 10% ואו אפילו נזכה לפטור במידה וגובה הכנסותינו נמוך מהתקרה המותרת (5,010 ש"ח לחודש נכון לשנת 2017).
10 השלבים בקניית דירה להשקעה:
- ניתוח והבנה מהו ההון העצמי שלכם.
- התייעצות עם מומחי נדל"ן על כדאיות ההשקעה.
- בחירת אפיק השקעה מבין האפשרויות בנדל"ן.
- קבלת ייעוץ והבנה למימון שביכולתכם לקבל.
- איתור נכס אופטימלי להשקעה בתקציב שבידכם.
- קבלת המימון להשקעה – לרוב משכנתא.
- רכישה בפועל של הדירה יחד עם עורך דין.
- איתור שוכר / שוכרים לנכסים שרכשתם.
- החתמת השוכרים על חוזה שכירות בלתי מוגנת.
- ניהול שוטף לנכס והתמודדות עם הדיירים.
כעת נעבור שלב שלב וננסה להבין מהו התהליך החשוב שנעבור בדרך לרכישת דירה להשקעה:
1. ניתוח והבנה מהו ההון העצמי שלכם
השלב הראשון בכל השקעה ובוודאי בהשקעות נדל"ן הוא הבנה מהותית ליכולת הכלכלית שיש לנו. עלינו לבדוק טוב טוב אי אילו כספים עומדים לרשותנו כהון נזיל, כהון המאפשר מינוף פיננסי וכמובן גם בקרנות ובקופות למיניהם בהם נצברים לטובתנו סכומי כסף לא קטנים במהלך החיים. חישוב והבנה של היכולת הכלכלית מאפשר לכם להבין האם יש היגיון כלכלי בכך שתשקיעו בדירה להשכרה או אולי כדאי שתפקידו את כספכם בהשקעות באפיקים אחרים בהם תראו תועלת רבה יותר מממונכם.
2. התייעצות עם מומחי נדל"ן על כדאיות ההשקעה
אמנם מדינת ישראל קטנה מאוד וכולם מכירים את כולם אך בכל זאת ראוי להתייעץ עם מומחי נדל"ן, אנשים שעיסוקם העיקרי בניהול כספי לקוחות בהשקעות נדל"ן, כדי להבין מה גובה התשואה שניתן לקבל מידי שנה מהשקעות אלו וכמובן להבין את רמות הסיכון השונות בהתאם לתקופה ולרפורמות שונות במשק הנדל"ן. מומחי נדל"ן יוכלו לספר לכם על אזורים בהם השקעות נדל"ן יניבו לכם בסבירות רבה רווח נאה ומצד שני יספרו לכם על אזורים בהם יש דשדוש עקבי במחירי הדירות ויש קושי באיתור שוכרים לדירה שתרכשו. ייעוץ מקצועי מהווה מפתח להשקעה נבונה ומשתלמת.
3. בחירת אפיק השקעה מבין האפשרויות בנדל"ן
יש מגוון רחב של סוגי השקעות נדל"ן, גם בתוך אפיק הדירות להשקעה ניתן למצוא מבחר רחב מאוד של סוגי דירות, מיקומים שונים, הבטחות וגם פספוסים. בחירת אפיק השקעה ברכישת דירה להשקעה יכולה להשפיע על גובה הרווחיות וכמובן גם על הסיכון שיש בעצם ההשקעה. כך לדוגמה כאשר אנו מדברים על דירות יוקרה ואו דירות מול הים ייתכן מאוד שתיהנו מתשואה נאה בטווח הארוך אך גובה ההשקעה הנדרשת גבוהה מאוד. מן הצד השני, השקעה בכמה דירות פשוטות המושכרות לסטודנטים וזוגות צעירים מבטיחים לנו תשואה בטוחה אך בסכומים נמוכים יותר.
4. קבלת ייעוץ והבנה למימון שביכולתכם לקבל
ביררתם בסעיף הראשון מה ההון שעומד לרשותכם, הבנתם שאכן אתם רוצים להשקיע בנדל"ן, עליכם כעת להבין מה הם אפשרויות המימון שבידכם. הון עצמי למשכתא מחושב וכך בעצם יודעים אי אילו נכסים נמצאים בטווח ידכם. כמובן שיש הבדלים מהותיים בין רוכשי דירה ראשונה (25% הון עצמי), משפרי דיור (30% הון עצמי) ומשקיעים (50% הון עצמי). מעבר לעובדה שעליכם להבין מה היכולת הכלכלית שלכם. זה הזמן לחשב את גובה מס רכישה לדירה להשקעה, ולזכור שיש מס שבח שיש לשלם ביום בו תחליטו למכור את הנכס שאתם רוכשים.
5. איתור נכס אופטימלי להשקעה בתקציב שבידכם
תהליך זה נעשה בכוחות עצמכם או בעזרת מתווך דירות. במידה ואכן בוחרים במתווך שילווה אתכם בעסקה, חשוב מאוד שתתמקחו על גובה עמלת תיווך שמבוקש מכם וזאת מאחר ויש תחרות עזה בשוק התיווך כעת שמחירי הדירות מרקיעות שחקים. נכס אופטימלי להשקעה יהיה כזה בו אתם משלמים פחות ממחיר השוק וזאת מאחר והדירה נראית גרוע, נמכרת בבהלה, התקבלה בירושה וכן כל סיבה אחרת. את הנכס אתם תנסו לרכוש במינימום השקעה כאשר שיפוץ זריז וקוסמטי יספיק. וכמובן ננסה לאתר נכסים שנמצאים בקרבת מקום לאוניברסיטאות, מרכזי עבודה ומסחר וכן כל מקום שגורם לכך ששוכרים רבים יבקשו להתגורר בנכס ולשלם מעט יותר.
6. קבלת המימון להשקעה – משכנתא
קבלת אישור עקרוני למשכנתא מתקבלת על ידי פניה טלפונית בו הצהרתם לבנק שאכן יש לכם יציבות כלכלית ויכולת החזר ראויה וכמובן שהדירה שמצאתם ואתם בוחרים להשקיע בה אכן שווה ערך כספי מספק לשמש כמשכון להלוואה. כדי לקבל את המשכנתא בפועל יהיה עליכם להציג רשימת מסמכים למשכנתא שמאמתים את כל מה שסיפרתם במועד הדרישה להלוואה. ישנם פעמים רבות בהם יש לכם את ההון הנדרש כדי לרכוש דירה גם ללא משכנתא, במקרים אלו עדיין ניתן ורצוי לקחת משכנתא וזאת כדי קנות דירה נוספת. על ידי כך שתיקחו 2 משכנתאות עבור 2 דירות וכך בעצם תתנו לכסף לעבוד עבורכם אך זאת כמובן בהתאם לרמת הסיכון שאתם מוכנים לקחת על עצמכם.
7. רכישה בפועל של הדירה יחד עם עורך דין
בעסקאות נדל"ן מעורבותו של עורך הדין חשובה מאין כמותה. תפקידו של עורך הדין לבדוק ולוודא שאכן הכל תקין וראוי ושהמוכר אכן מחזיק בזכויות לממכר הנכס. תהליך הרכישה על ידי עורך דין לקניית דירה אינו ארוך מידי אך בכל זאת מדובר בהליך בן מספר שלבים בו רושמים לטובתכם הערת אזהרה, כסף מחליף ידיים ואו הבנק מעביר את עלות הדירה למוכר הנכס וכן הלאה עד לקבלת המפתחות.
8. איתור שוכר / שוכרים לנכסים שרכשתם
הדירה כבר שלכם אך כדי לקבל כסף עליכם לאתר שוכרים. איתור שוכרים אמנם נשמע קל אבל חשוב להגדיר יעדים מראש. כלומר, האם אתם מחפשים שוכרים לטווח ארוך או שמה אתם רוצים לנסות את מזלכם בהשכרת הדירה לתיירים מחו"ל במה שקרוי השכרת סאבלט? אם אתם משכירים את הדירה לפרקי זמן ארוכים ייתכן ותחפשו דווקא משפחות עם ילדים ומקומות עבודה מסודרים ולא תתפשרו על כל שוכר שיגיע. מצד שני אם אתם רוצים לעשות כסף ללא שום התניה מוקדמת ייתכן ותשכירו את הדירה לסטודנטים, זוגות צעירים וכמובן גם לתיירים מחו"ל מהם ניתן להרוויח הרבה יותר אם פועלים נכון.
9. החתמת השוכרים על חוזה שכירות בלתי מוגנת
לא משנה מה בחרתם בסעיף 8, עליכם לעבוד מול אותם שוכרים בצורה מסודרת ואחראית. חשוב מאוד להחתים אותם על חוזה שכירות מותאם לצרכים שלכם. כלומר, חוזה סאבלט לשוכרים לטווח קצר, חוזה שכירות בלתי מוגנת לשוכרים לטווח ארוך וכן הלאה.. מעבר למסמכים סטנדרטים אלו בהם רוב מוחלט של המשכירים משתמשים אנו ממליצים על שימוש בפורמט סיום חוזה שכירות בו אתם מבהירים את אופן ההתנהלות בכניסה ובסיום השכירות ומעבר לכך כמובן לעשות שימוש במספר ערבויות לשכירות שיגנו עליכם במידת הצורך.
10. ניהול שוטף לנכס והתמודדות עם הדיירים
גם כאשר הכסף כבר נכנס ואתם נהנים מרווחי ההשקעה, עליכם לנהל את הנכס ולקפוץ לביקורים מידי פעם כדי לבחון האם החוזה אכן מקוים. עליכם לדרוש את הכסף מידי חודש ולפעול באמצעים משפטיים להשגת צו פינוי שוכר במידה והחוזה הופר ואו כאשר מדובר בשוכר סרבן. כל בעיה, כל ליקוי בטיחות שלא נגרם כתוצאה משימוש חריג של הדיירים אלא מסיבות טבעיות והגיוניות מחייבת את הטיפול המידי ובטח כאשר הדבר גורם לאי נעימות ואף סכנת שהיה בנכס עבור השוכרים. ניהול דירות שכורות מתאפשר על ידינו ועל ידי חברות נוספות שהופכים את המורכבות הזו לפשוטה ולכאב הראש להיעלם.
לסיכום, רכישת דירה להשקעה בהחלט יכולה להיחשב כהשקעה בטוחה, אמינה ורווחית לאורך זמן אך יש להשקיע לא מעט זמן ואנרגיה כדי לנהל את הנכסים הללו. בדיוק לאזורים אלו אנו נכנסים ומסייעים לכם ליהנות משקט נפשי ורוגע כך שההשקעה הופכת לכדאית ובטוחה הרבה יותר.
נראה לכם מורכב? רוצים שינהלו עבורכם את השקעות הנדל"ן? פנו אלינו:
