רישום משכון: תהליך משכון דירה לצורך הלוואה או משכנתא חדשה

יש לכם דירה בבעלותכם וברצונכם ליטול הלוואה או משכנתא על דירה נוספת להשקעה? אתם רוצים למשכנתא כדי לקנות דירה אבל אין לכם הון עצמי מספק? הבנק ידרוש מכם ביטחונות להלוואה ועליכם לספק מענה לדרישה זו. רישום משכון על דירה קיימת לטובת דירה חדשה ואו משכנתא נוספת אפשרית ונעשית פעמים רבות. דוגמה נפוצה למשכון דירה קיימת היא: משכון דירה של ההורים לטובת משכנתא של ילדיהם וזאת כדי שהילד יוכל לקחת הלוואת משכנתא עם הון עצמי מופחת מבלי שהבנק לוקח על עצמו סיכון שאסור לו.

עם התייקרות מתמשכת של מחירי הדירות בעשור החולף ומצד שני עם שחיקת השכר באופן גורף במשק אין לצעירים רבים כיום סיכוי להשיג את הכסף שנדרש כהון עצמי למשכנתא שבלעדיו לא יתאפשר לקחת משכנתא. כדי לעקוף את ההגבלות בחוק שאינו מאפשר לתת משכנתא בכל צורה ובמינוף יתר ניתן להיעזר בנכס קיים, נכס שעל בסיסו הבנק יכול להעניק לכם הלוואת משכנתא עד לגובה 50% מערך הנכס הממושכן מבלי שיש סיכון בפועל לבנק מאחר ויש ביטחונות ראויים להלוואה.

רישום משכון: מתי נדרש משכון דירה לטובת משכנתא?

כל משכנתא כוללת בתוכה רישום משכון. משכנתא נקראת בשמה מאחר וזוהי בדיוק ייעודה. משכנתא היא הלוואה רגילה בסך הכל שניתנת בצמוד למשכון דירה. הדירה שממשכנים לרוב היא הדירה שאתם קונים אך לא תמיד אנו ממשכנים דווקא את הדירה שרכשנו וזוהי בעצם פעולת מינוף יחסית פשוטה שכמעט כולם מבצעים. משקיעים רבים שמחים לבצע מינוף פיננסי מורכב יותר בו הם ממשכנים את הדירה הקיימת לטובת משכנתא ורכישת דירה נוספת שלאחר כמה עשרות שנים תהיה שלהם מבלי שהוציאו כסף מכיסם. כלומר, במידה ויש לכם הון, יש לכם נכס שרשום על שמכם, ביכולתכם למנף הון קיים ליצירת רווח והון נוסף על ידי לקיחת סיכון מסוים ורכישת דירה נוספת כאשר אותה תממנו על ידי השכרתה לאחרים. כמובן שיתרון ברור זה ניתן לבעלי הון ופחות לאלו שצריכים דירה ראשונה.

ישנם מקרים רבים בהם אין ברירה ויש לעשות צעדים משמעותיים כדי להגיע לדירה משלכם. החוק מגביל את גובה המשכנתא שניתן לתת בהתאם לרמת הכנסתו של החייב ובהתאם לערך ההון העצמי והנכס שנרכש וזאת כדי למנוע משבר דיור כפי שראינו בשנת 2008 בו החייבים מעדיפים להחזיר את הנכס לבנק על תשלום החוב שמאפשר את המשך המינוף שכולנו עושים. מאחר והחוק מחייב הון עצמי של 25% מערך הדירה ודירה ממוצעת כיום עולה 1.3 מיליון ש"ח יש צורך להעמיד סכום לא מבוטל של כ-325,000 ש"ח במועד נטילת משכנתא וצבירת הון משמעותי כל כך אורכת שנים רבות בהם עלינו לשלם שכירות יקרה על הדירה בה אנו חיים הדבר הופך לבלתי אפשרי לרוב מוחלט של הצעירים.

כדי לעקוף הוראת חוק זו ניתן להעמיד פיקדונות אחרים. משכון דירה של ההורים לטובת משכנתא של הילדים בהחלט נעשית. הורה סומך על ילדו שישלם את ההחזרים בזמן ובעצם מעניק לו קיצור דרך למשכנתא וכך במקום לשלם גם החזרי משכנתא וגם שכירות במקביל ניתן לעבור לדירה בבעלות ולשלם רק משכנתא.

רישום משכון: איך רושמים משכון ברשם המשכונות?

במידה ואתם רוצים למשכן דירה קיימת יהיה עליכם להביא קודם לכן אישור "דו"ח שעבודים מרשם המשכונות" בו כתוב שאין על הנכס שעבודים קודמים וזאת כדי שבמידה והנכס כבר משועבד יהיה עליכם להסירו קודם לכן. לאחר מכן, במידה ואתם משעבדים זכויות נכס לטובת משכנתא יהיה עליכם לבצע רישום משכון לטובת הבנק על ידי הודעת משכון שמונפק בבנק עליה הצדדים חותמים ומפקידים אותה ברשם המשכונות.

המטרה של רישום משכון זה היא להודיע בפומבי על שעבוד שיש לנושה בנכס וזאת כדי להזהיר אחרים שהשעבוד הראשון הוא זה שיפרע קודם במידה ויהיו חובות. רשם המשכונות בעצם פתוח לציבור והבנק מסמן את הנכס שאותו אתם ממשכנים כך שבמידה ובעלי הדירה יהיו חייבים כסף לבנק יהיה זכויות ראשונות לפדות את הנכס לטובתו ומאחר ורישום משכון נעשה למטרת מידע בלבד ואינו נושא זכויות בפועל יהיה עליכם בסופו של דבר להוסיף הערת אזהרה ולהכניס שותף שקט בבעלות על שני הדירות (באופן יחסי עד 50% מהדירה הממושכנת ועד 70% מהדירה החדשה), זו החדשה וזו הממושכנת לטובת הבנק עד למועד פירעון המשכנתא כולה.

להוראות מלאות ורישום משכון לחץ כאן

אז איך נראה התהליך למשכון דירה לצורך רכישת דירה נוספת?

1. עליכם להגיע לסניף הבנק בו ברצונכם לקבל משכנתא.
2. להציג בפניהם אישורים ומסמכים על מצבכם הכלכלי והכנסתכם.
3. להציג בפניהם אישורים ומסמכים על מצבם הכלכלי של בעלי הדירה הנוספת.
4. חותמים על מסמכים והתחייבויות לרישום משכנתא על גבי הכנס בטאבו.
5. מקבלים אישור עקרוני לקבלת המשכנתא.

איך מחזירים משכנתא מסוג זה בפועל?

במידה ורוכשים דירה בשווי 1.3 מיליון ש"ח (דירה ממוצעת בישראל)

כדי לקבל את הנכס ללא הון עצמי:

• יהיה עליכם למשכן את דירת ההורים בתמורה ל30% מערך הנכס הנרכש כלומר תהיו חייבים 390,000 ש"ח כדי לכסות חוב זה שיסיר את המשכון.
• יהיה עליכם למשכן את הדירה החדשה על 70% מערכה. כלומר כדי לכסות חוב זה תהיו חייבים לשלם 910,000 ש"ח נוספים.
• סכום כולל של שתי המשכנתאות יחד יעמוד על 1.3 מיליון ש"ח ומדובר בסכום עתק שייקח שנים רבות להחזיר וזה לא קל.

כדי שתוכלו למשכן דירה לטובת דירה חדשה יהיה עליכם לקבל את אישור ההורים או את אישור עצמכם במידה והנכס רשום על שמכם. ההליך מעט יותר ארוך ומורכב ממשכנתא רגילה אך מינוף מסוג זה הוא זה שהופך אתכם לאנשים אמידים.