קרקע לבניה: האם קניית קרקע מופשרת לבניה מיידית משתלמת?

מחפשים קרקע לבניה ולא ממש מבינים בזה? במאמר זה נסקור את סוגי הקרקעות שמוצעות למכירה ונסביר מה ההבדל בין קרקע מופשרת לבניה מיידית לבין קרקע חקלאית ואו כל סוגי הקרקעות האחרים. בנוסף על כך חשוב להבדיל בין קרקע מופשרת עם היתר בניה לבין קרקע מופשרת שעוד לא החלו בתהליך לקבלת היתר בניה בפועל. לאחר שנבין את מהות העסקה נוכל לבחון את כדאיות קניית הקרקע.

קרקע לבניה

להלן הסבר קצר על סוגי הקרקעות:

קרקע חקלאית

רוב הקרקעות עליהם אנו שומעים בתקשורת ובעיתונות הם קרקעות חקלאיות שמשווקות באגרסיביות וברווחים אדירים ליזמים. קרקעות אלו מטרתם בדיוק כפי שמם לשמש לגידולים חקלאיים ולא לבנייה. הקרקעות החקלאיות שנמכרות לציבור נמצאות בסמיכות מסוימת לערים הגדולות והמבוקשות וזאת מתוך תקווה והבנה שבעתיד (לא ניתן לדעת מתי!) קרקעות אלו יופשרו ויהפכו להשקעה משתלמת במיוחד.

קרקע מופשרת

קרקע מופשרת היא קרקע שעברה הסבה מייעוד לחקלאות לייעוד למגורים. ישנם הגדרות שונות לכל טיב קרקע וכאשר הקרקע עוברת הסבה בוועדה המחוזית ומאושרת לשימושים שונים מלבד חקלאות היא תיפול לתוך ההגדרה של "קרקע מופשרת". העובדה שמדובר בקרקע מופשרת לא בהכרח אומר שניתן לבנות דירות מגורים או מבני תעשייה ועסקים – כל מקרה נבחן לגופו.

קרקע לבניה מיידית

זהו הקרקע עליו אנו נתייחס במאמר זה. קרקע לבניה מיידית זוהי קרקע שהופשרה או שהייתה ברת בנייה מעולם. קרקע לבנייה מידית לרוב תהיה בבעלות פרטית וייעודה המוגדר הוא בניה כך שקבלת היתר הבניה הופך לקל ופשוט בהרבה. כמובן שישנם מקרים בהם מוכרים מגרש לבניה יחד עם היתרי הבניה וכל הנדרש כדי לפעול באופן מידי בבניין בית / בניין / מגדל דירות בהתאם לתכנית המקומית.

בתוך סוגי הקרקעות הללו יש שני קטגוריות למגרשים / קרקעות:

1. קרקעות לבניה עצמית – קרקע שמיועדת לאנשים פרטים לבניית ביתם. (250 מ"ר – דונם)
2. קרקעות לבניה יזמית – קרקע שנרכשת על ידי יזמים וקבלנים למיזמי בניה גדולים. (דונם ומעלה)

קרקעות לבניה עצמית / פרטית לרוב מגיעים יחד עם אישורים רלוונטיים לבניה מידית של בית על גבי הנכס. קרקעות לבניה עצמית ניתן למצוא ביישובים ובשולי הערים הגדולות בשכונות של בתים צמודי קרקע כאשר לכל מגרש יש הגבלות שונות אך כלל האישורים בתוקף ורכישת קרקע מסוג זה פשוטה יחסית מאחר ולא מדובר פה על חיפוש תשואה / מהלך השבחה לקרקע אלא למגורים.

קרקע לבניה יזמית מצד שני תהיה ממוקמת במרכזי ערים, בשולי הערים המבוקשות ופעמים רבות למרות העובדה שמדובר בקרקע מופשרת לבניה אין עדיין הסדרה של ייעוד הקרקע ומהות הבנייה. כלומר, יהיה על היזם להשקיע הרבה כסף כדי לקבל אישור בניה ואו אף לנסות להשביח את הקרקע כך שיוכל לבנות לגובה רב יותר מהתכנית המקורית וכן הלאה..

האם קניית קרקע מופשרת לבניה מיידית משתלמת?

כעת שאנו מבינים על אילו קרקעות אנו מדברים ניתן לבחון את כדאיות העסקה של קניית קרקע מופשרת לבניה מיידית:

קרקע מופשרת לבנייה מיידית למגורים:

במידה ואתם מחפשים קרקע לבניית ביתכם הרי שהשאלה המהותית ביותר היא מה התקציב שעומד לרשותכם וזאת מאחר ועליכם לחשב את עלויות הקרקע, עלויות בניה וגובה המסים אותם תדרשו לשלם לרשות המקומית ולרשויות המס. כך לדוגמה, ניתן לרכוש מגרש לבניה עצמית בסכום של 500,000 ביישוב כלשהו, עליו יהיה צורך בבניית הבית עצמו יחד עם בעלי מגרשים סמוכים או באופן אישי ופרטי בעלות של 600,000 ש"ח (100 מ"ר במחיר של 6,000 למ"ר) לשלם אגרות והיטלי השבחה שונים בהתאם לנהלים ואתם כבר מתקרבים לאזור ה1.5 מיליון ש"ח.

כאשר מחפשים קרקע לבניה מיידית למגורים חשוב מאוד לאתר סביבה בה אתם מרגישים שייכים ומקום בו אתם יכולים לעמוד גם בהוצאות הנלוות (משכנתא, החזרי משכנתא, עורך דין, מתווך דירות ועוד ) סך ההוצאות יחד חייבים להיות בתוך התקציב שעומד לרשותכם ולכן חשוב מאוד לחשב את כלל הוצאות לקניית בית ולוודא מספר פעמים שאתם אכן יכולים להרשות לעצמכם את התענוג בקניית קרקע לבית.

קרקע מופשרת לבנייה יזמית ועסקית:

קניית שטח למטרת בניה של מגדל דירות או בניין דירות בהחלט יכול להיות עסק משתלם עבור יזם מנוסה שיודע מה הוא מחפש ויזם שיודע את דרכו ברשות המקומית להשגת האישורים הרלוונטיים ולהתקדמות בפרויקט. ולמרות זאת לפני שרוכשים קרקע לבניה חשוב לבחון את הפרטים הבאים:

קרקע עם היתר בניה:

קרקע שיש לה היתר בניה תהיה יקרה מאוד אך בעלת סיכון נמוך בהרבה ליזם שכל שעליו לעשות זה לבחון את כדאיות העסקה ברמה הפיננסית ולצאת לדרך. במידה ומדובר בעסקה משתלמת הרי שניתן די בקלות להתחיל בבניה ובשיווק הפרויקט לרוכשים פוטנציאלים.

קרקע ללא היתר בניה:

קרקע ללא היתר בניה זהו נושא מורכב יותר מאחר ויש לבחון בזהירות רבה את הקרקע ולבחון טוב טוב אי אילו גורמים קיימים באזור שימנעו מכם לבצע את הרצוי לכם. לעתים יש בעיות עם שכנים, תעופה אזרחית, קווי חשמל, בעיות תשתית ואו הגבלות גובה שהופכות את העסקה לפחות משתלמת. במקרים בהם אין היתר בניה בתוקף ייתכן וכדאי לבחון את האפשרות לביצוע עסקת קומבינציה עם בעלי הקרקע דבר שיכול לחסוך כסף רב ואף מזכה בהנחה במס שבח.

כפי שניתן להבין, כל מקרה נבחן בנפרד ובהתאם למגבלות השונים ויש צורך בליווי של אנשי מקצוע בכדי לקבל החלטות נכונות. ניתן לבחון את חלקת הקרע בעזרת שמאי מקרקעין ואו על ידי חברות המתמחות בכך כדי לבחון האם מדובר בהשקעה כדאית או כזו שמסוכנת מאוד ויכולה להכניס אתכם לבעיות לא קטנות עם הרשויות ואו עם הציבור (ראו ערך חוף פלמחים בו הציבור הביע התנגדות לבניה) תפיסת התמונה המלאה חיונית לביצוע עסקה משתלמת.

צריכים ליווי ברכישת קרקע לבניה יזמית או פרטית? השאירו פרטים: