קרנות השקעה בנדל"ן הן גופים גדולים לרוב שמרכזים מספר רב של משקיעים יחד. קרנות השקעה בנדל"ן מחזיקות בסכומי כסף גדולים לשם השקעה משותפת ובצורה זו אפשרויות השקעה גדולות יותר שאינם אפשרות ראלית עבור המשקיע הבודד הופכות לאפשריות וכך בעצם ניתן לגרוף תשואה גבוהה יותר. אך מאחר ויש מספר רב של קרנות השקעה בנדל"ן עלינו לקבל החלטה מאוד חשובה – עם איזו קרן השקעה בנדל"ן הכי כדאי להשקיע? במאמר זה אנו מתייחסים לשאלה זו ומנסים לשרטט דרך לבחירת הקרן הטובה ביותר.
קרנות השקעה בנדל"ן
כדי להשקיע בנדל"ן יש צורך בידע ובחוש עסקי מפותח. עלינו לדעת לזהות הזדמנויות, לקבל את המימון הנכון וכמובן להשקיע בנכסים שלרוב דורשים ניהול שוטף ומייצרים לנו כאב ראש לא קטן. ככל שהעיסוק והניהול של נכסי הנדל"ן גדול יותר כך לרוב גם התשואה בהתאם אך זוהי בדיוק הבעיה של משקיעים רבים שאמנם רוצים ליהנות מהביטחון שבהשקעות נדל"ן, אמנם רוצים ליהנות מתשואה נאה על השקעתם, אך אינם רוצים ללכלך ידיים בעבודה קשה ואו אינם יכולים להרשות לעצמם להשקיע את הזמן והמאמץ הנדרש בכדי לנהל את השקעתם.
בדיוק לחלל זה נכנסים קרנות השקעה בנדל"ן. קרנות אלו מנוהלים על ידי אנשי מקצוע בעלי קשר הדוק לעולם הנדל"ן, יזמים, שמאים, קבלנים ועוד וכאשר מרכזים אותם יחד יש להם את מלוא הידע הנדרש בכדי לקבל את ההחלטות המושכלות ביותר והנכונות ביותר אך גם את היכולת לנהל בכוחות עצמם כל השקעה שיבחרו בה. משקיעים רבים רואים זאת כהזדמנות ובעבור דמי ניהול ואחוזים מן הרווח הם מפקידים את הונם בידי אנשי המקצוע שיודעים לעשות את העבודה ולהעניק שקט נפשי למשקיעים השונים.
ככל שאותם קרנות השקעה בנדל"ן גדולות יותר כך יש יותר הזדמנויות השקעה בפרויקטים גדולים ומניבים יותר. מעבר לכך. ככל שקרנות השקעה בנדל"ן גדולות יותר ניתן לחלק כל השקעה לחלקים קטנים יותר עבור כל העמיתים בקרן ובעצם בצורה זו לצמצם את הסיכון שהמשקיעים נוטלים על כל פרויקט ופרויקט וכך בעצם במידה ורכשתם נכס לבד וספגתם מכה אתם מפסידים הון אבל אילו הקרן ביצעה השקעה לא נכונה הרי שכולם הפסידו אך מעט מאוד ובעצם כך אתם נהנים מהפרות אך נתונים לסיכונים נמוכים יותר.
כעת שאנו מבינים מה הייחודיות והכדאיות בהשקעה באמצעות קרנות השקעה בנדל"ן. עלינו לנסות להבין אילו סוגי קרנות השקעה קיימות בשוק אך לא פחות חשוב מכך, איך בוחרים את קרן ההשקעות הטובה ביותר?
סוגי קרנות השקעה בנדל"ן
יש סוגי קרנות שונים כאשר לכל אחת יש תחום התמחות שונה במקצת. להלן כמה דוגמאות לקרנות השקעה בנדל"ן שכדאי מאוד לשקול:
- קרנות השקעה פרטיות
- קרנות השקעה – ריט
- קרנות השקעה תמ"א 38
קרן השקעות פרטית לרוב תהיה קטנה יותר, נוחה יותר ובעיקר מנוהלת על ידי אדם עליו אתם סומכים וההגעה אליו מתבצעת על ידי חבר מביא חבר ואו פרסום ממוקד. קרן השקעות פרטית לרוב תשקיע באפיקים סולידיים יותר ובתחום מוגדר מראש ומקובל על כלל המשקיעים בקבוצה. ישנם קרנות השקעה פרטיות לרוב והן פועלות בהשקעות בישראל ומחוצה לה במגוון רחב של פרויקטים כאשר בעלי המקצוע שמנהלים אותה אמונים על כך שמדובר בהשקעות טובות שבהם משקיעים רק לאחר בדיקה מעמיקה ומחקר איכותי.
קרן השקעות ריט שונה מזו הפרטית מאחר ועיקר עיסוקה בהשקעות בנכסי נדל"ן מניב שכוללים מתחמי בילוי, פנאי, עסקים ותעשייה. בישראל קיימים רק מספר קרנות השקעה מסוג ריט והן זוכות להטבות מס שונות בזכות המבנה הייחודי שלהם וחלוקת הדיבידנדים הקבועים מהרווחים. ניתן לקרוא עוד על קרנות ריט במאמר שכתבנו בנושא: קרנות ריט.
קרן השקעה בתמ"א 38 הנו דבר חדש שמתחיל לתפוס תאוצה בשנים האחרונות ובו בעצם יזמים וקבלנים שזוכים בפרויקטים של תמ"א 38 שאינם יכולים לקבל מימון בנקאי רגיל פונים לא אחת לקרנות השקעה אלו בבקשה למימון הפרויקט. קרן השקעות בתמ"א 38 מצידה תבחן את אותו דוח אפס של שמאי מקרקעין מקצועי שבחן את כדאיות הפרויקט ותחליט עבור המשקיעים האם מדובר ביזמה מבורכת ששווה להשקיע בה או להימנע. קרנות אלו מייצרות רווחים נאים במיוחד ומתאימים לאלו הרוצים השקעות למספר שנים בודדות מבלי להיכנס לטווח ארוך בבעלות על נכסים בפועל.
איך בוחרים קרנות השקעה בנדל"ן?
שאלת המיליון דולר תהיה כמובן איך בוחרים את קרן ההשקעות שתניב את התשואה הטובה ביותר ותעשה זאת תוך קיום הסיכון הנמוך ביותר?! התשובה לשאלה זו מעט מורכבת מאחר ויש להתחשב בפרמטרים הבאים:
- זהות מנהלי הקרן
- תחומי ההשקעה של הקרן
- טווח ההשקעות של הקרן
- גודל הקרן (פיננסית)
- היסטוריית עסקאות והצלחות
- שביעות רצון המשקיעים
- ועוד..
אנו נתייחס לכל פרמטר בקצרה, יש משמעות אדירה לזהות מנהלי הקרן מאחר וככל שהם מוכרים יותר ומקצועיים יותר הרי שכנראה שהם ינהלו את הקרן בצורה טובה יותר וכמובן יבחרו השקעות בזהירות רבה כדי לשמור על השם הטוב של הקרן. הקרנות כולן עוסקות בהשקעות נדל"ן אך ניתן להשקיע בנדל"ן בישראל, נדל"ן בחו"ל, נדל"ן למגורים, נדל"ן לעסקים ולתעשייה וכן הלאה.. חשוב מאוד לבחור את הקרן שעיקר תחומי ההשקעה שלה אכן מתאימים לרצונות שלכם. מעבר לכך יש עבור רבים משמעות אדירה לתקופת ההשקעה, בחלק מהקרנות יש להיכנס לטווח ארוך מאחר ועיקר הפעילות ברכישה והחכרה של מבנים ואילו באחרים ניתן לצאת אחת לתקופה די קצרה ובכך בעצם לשמור על הכסף נזיל..
עלינו להתייחס גם לגודלה של הקרן עצמה מאחר וככל שמשקיעים בה יותר כך יכולתה לבחור את ההשקעות גדולה יותר. קרן השקעות גדולה מקבלת הזדמנויות טובות יותר וכן יכולה להיכנס לשווקים ולתחומים שחלק אחר מהקרנות כלל אינו יכול לגשת אליהם מאחר ויש צורך בהון רב. אך גולת הכותרת והחשיבות הגדולה ביותר בבחירת קרן השקעות נדל"ן תהיה מעקב אחר היסטורית ההשקעות והעסקאות המוצלחות שהקרן ביצעה בשנים האחרונות וזאת לצד שביעות רצון המשקיעים מאחר ונתונים חיוביים בממד זה בהחלט מבשרים לנו על שיטת פעולה שעובדת מצוין ועל מערכת משומנת של קבלת החלטות מושכלות ומבוססות על מחקר כי אחרת התוצאות היו פחות טובות. ראוי לבחון את כלל הפרמטרים לפני שבוחרים להשקיע כסף רב בידי קרן מכל סוג שהוא.
לסיכום, במידה ואתם מחפשים להשקיע את הכסף בקרנות השקעה בנדל"ן, עליכם לנסות ולהבדיל בין סוגי הקרנות השונים ובין הקרנות באותה הקטגוריה בה בחרתם בסופו של דבר וזאת כדי שתגיעו לתוצאה הראויה ותיהנו מתשואה נאה ובטוחה לאורך שנים מבלי שתידרשו לעבוד בעבורה.
רוצים להתייעץ לגבי השקעות בקרנות נדל"ן? פנו אלינו ונשמח לעזור:
