קרן ריט: מה הן קרנות ריט? והאם כדאי להשקיע בהן?

קרן ריט, קרן השקעה במקרקעין אשר בה משקיעים רבים שרוצים לקחת חלק ברווחיות הגבוהה שיש בנדלן מניב. המיוחד בקרן ריט הוא העובדה שאת תשלומי המס משלמים המשקיעים כל אחד לבדו. כאשר אומרים קרן ריט הדבר נשמע מעט מוזר ואכן, השם מגיע מהשפה האנגלית ומשמש ראשי תיבות ל: (Rael Estate Investment Trust (reit שמשמעו בתרגום חופשי קרן השקעות במקרקעין.

מהו קרן ריט?

השקעה בנדל"ן מצריכה משאבים גדולים מאוד. כאשר רוכשים דירה להשקעה מדובר בסכום בו ניתן לעמוד אך כאשר רוצים להיכנס לעולם הנדלן המניב בו הרווח גבוהה בהרבה נדרשים מאתנו השקעות גדולות שמלוות בסיכונים לא מעטים. משקיעים רבים רוצים לגוון את תיק ההשקעות שלהם כך שיזכו ליציבות גבוהה יותר ומשקיעים אחרים נעזרים בהשקעות נדלן כגידור מפני אינפלציה או משברים. כאשר רוצים להשקיע מצד אחד בנדל"ן מניב המחייב ניהול ותחזוקה שוטפת ולהרוויח בגדול אך מצד שני להשקיע סכומים קטנים יותר ולמזער סיכונים נעשה זאת באמצעות קרן ריט.

קרנות ריט הן חברות שעוסקות בנדלן מניב. כלומר, החברות קונות שטחי משרדים, מלונות, מרכזים מסחריים וקניונים ובעצם כל שטח נדל"ן אשר יש לו ביקוש לשכירות. כל אותם השוכרים משלמים כסף רב כדי להשתמש בשטחים הללו והקרן מצידה מנהלת וגובה את השכירות כאשר כלל המשקיעים בקרן נהנים מהתשואה. למדינה יש עניין רב בקרנות ריט ולכן כאשר קבוצת משקיעים או חברות מתאגדות יחד כדי קרן משותפת הם זוכים מפטור מלא ממס חברות שעומד כיום על 25%. אך כדי לזכות בהטבת מס זו יהיה עליה לעמוד בכמה כללים שנקבעו:

1. על קרן ריט לחלק לפחות 90% מההכנסות הכוללות את השבחת המקרקעין כדיבידנד למשקיעים כאשר רק דיבידנד זה ישלמו מס בפעם אחת.
2. שווי נכסי נדל"ן מניב והון נזיל יהיו בגובה 75% מכלל הנכסים בקרן (יש רלוונטיות לזמן הנפקה / מכירת נכסים).
3. לא ניתן להשקיע בנדל"ן מניב בחו"ל ביותר מ25% מסל ההשקעות של הקרן.
4. ניצול האשראי יהיה עד לגובה 60% משווי נכסיה המניבים ועד 20% מנכסיה הנוספים.

המשמעות של קרן ריט תהיה ש90% מהכנסותיה מחולקות למשקיעים. כלומר, קרנות ריט יציעו תשואה בצורה של דיבידנד גבוהה במיוחד. את הרווח עושים המשקיעים מהדיבידנד הקבוע ולא מעליית ערך מנייה כלשהי כך שבדומה להשקעה באגרות חוב יש משמעות גבוהה לסכום הראשוני שהשקעתם בהצטרפות לקרן ריט. ככל שמשקיעים יותר כך הדיבידנד גבוהה יותר.

אלו קרנות ריט פועלות בישראל?

חוק קרנות ריט נחקק בשנת 2005  אך הוקמו במהלך השנים רק ארבעה קרנות בישראל. שני החברות עוסקות בנדל"ן מניב אך לא בהשקעה בנדל"ן להשכרה למגורים. באוצר מנסים לרתום את קרנות ריט להשקעות בדירות להשכרה לטווח ארוך באמצעות הטבות מס – ראו למטה.

קרן ריט 1 – קישור : קרן ריט 1 נוסדה בשנת 2006 והיא כמובן הקרן ריט הראשונה בישראל כפי שניתן להסיק משמה. החברה הוקמה לאחר שתיקון 147 לפקודת המס נכנס לתוקפו ובו הוסדרו תקנות לקרנות השקעה במקרקעין. החברה נסחרת בבורסה לניירות ערך בתל אביב וכיום אין ספק שריט 1 מובילים את הענף כולו.

סלע קפיטל – קישור : קרן סלע קפיטל הוקמה שנה לאחר מכן ב2007 על ידי מנכ"ל משרד האוצר לשעבר שמואל סלבין ואף היא נסחרת בבורסה לניירות ערך בתל אביב החל משנת 2008. 66% מהנדל"ן מניב של סלע קפיטל מושקע בשטחי משרדים, 23% מושקעים בשטחי מסחר ו11% מושקעים בתעשייה.

קרן מניבים – הוקמה בנובמבר 2015 על ידי שרון שופי והחלה את דרכה עם גיוס של 267 מיליון שקל מהגופים הגדולים במשק. מנהלת הקבוצה מגיעה עם ניסיון רב שנים ויחד עם יתר היזמים עושים עסקאות ברכישת נדל"ן מניב כאשר הם מהווים תחרות לשני קרנות הריט הוותיקות יותר במשק.

קרן מגוריט – קרן מגוריט הוקמה באוגוסט 2016 על סמך עדכון הטבות המס לקרנות ריט שישקיעו בנדל"ן למגורים. בשונה מהקרנות האחרות המשקיעות בנדל"ן מניב, קרן מגוריט צפויה להשקיע בדירות מגורים תוך ניצול הטבות מס והרכישות הכמותיות בפריסה ארצית להקטנת הסיכון ולהוזלת מחירי הדירות.

מה המס שאשלם על השקעה בקרנות ריט?

המס שישלמו משקיעי קרנות ריט משתנה בין משקיע למשקיע. כאשר מרכיבי הרווח ימוסו לפי שיעור המס השולי, כלומר מדרגות המס הקבועות בחוק. ומרכיבי הפחת ימוסו לפי שיעור קבוע של 25%. כלומר, יש השפעה לגודל ההשקעה על רמת המיסוי בשונה מהשקעה במניות בהם המיסוי קבוע.

בעלי המניות בחברה משלמים מס כיחידים על הרווח בדיבידנד באופן הבא:

• ההכנסה החייבת של החברה: לפי מדרגות המס הקבועות.
• מרכיבי הפחת (הוכרו כהוצאת החברה): 25% מס קבוע.
• על השבחה של מקרקעין במכירתם: 20% מס קבוע.

תיקון לחוק יאפשר הפחתת מס לחברות שמשקיעות בדיור להשכרה

כיום, משרד האוצר מציע להפחית את המס על קרנות ריט שמוכנות לקנות שטחים להשכרה למגורים. קרנות ריט שייקנו שטחים מניבים שיושכרו למטרת מגורים ישלמו מס לפי הפירוט הבא:

• מס הרכישה יופחת מ8% הנהוג כיום ל0.5% בלבד!
• מס רווחי הון יופחת מ25% הנהוג כיום ל20% בלבד!

חוק הריט החדש בטבלה

חוק קרנות ריט הקיים	חוק קרנות ריט המוצע בתיקון
יש לשלם מס שבח בהעברת נכסים לקרן באופן מידי.	ניתן להעביר נכסים לקרן תמורת מניות עד למועד המימוש ורק אז יידרש מייסד הקרן לשלם מס שבח.
הקרן יכולה להיות פרטית לשנה אחת בלבד.	הקרן תוכל להישאר פרטית לשלוש שנים.
אסור שיותר מ5 אנשים יחזיקו ביותר מ-50% מהקרן	למשך חמש שנים ראשונות ניתן יהיה ש5 אנשים יחזיקו ב-50% מהקרן כאשר לאחר מכן לא יוכל אדם אחד להחזיק יותר מ-30% מהקרן ולאחר 8 שנים רק 20% מהקרן.
קרנות ריט חייבות להשקיע אך ורק בנדל"ן פעיל.	קרנות ריט יוכלו להפוך ליזמיות נדל"ן לדיור להשכרה.
אין הטבות	פטור מתשלם מע"מ ברכישת נכסים פרטיים ורק 0.5% בעת רכישת דירות אך יש מינימום של 20 דירות.

הסיבה לכך נעוצה בעובדה שכיום שוק השכירות בישראל כולו פרוץ ומנוהל על ידי משקיעים פרטיים. המשמעות לדבר היא עליית מחירי הדירות וחוסר יכולת לשלוט בשוק. המשרד האוצר מאמינים שבמידה ומיסוי על קרנות ריט, קרנות השקעה בנדל"ן יופחתו יוקמו בישראל עוד ועוד קרנות מסוג זה ויאפשר השקעה ממוסדת בדירות מגורים להשכרה לטווח ארוך. באוצר מקווים שבמידה ויינתנו תמריצים נכונים למשקיעים הפרטיים אף הם יעדיפו לסחור באמצעות קרנות ריט על פני ניהול דירות בכוחות עצמם. השקעה דרך קרן ריט תחסוך כסף רב ותאפשר דיבידנד דומה לזו שהם התרגלו אליה עד היום דבר שיאפשר את הסדרת השוק אחת ולתמיד. יש לציין שהצעה זו מבטלת את הצורך בחוק שכירות הוגנת שמוצע כיום בכנסת.

באוצר מאמינים שהשקעה באמצעות קרנות ריט שיקומו בהמוניהם במידה ואכן יתאפשר לעשות זאת ישנו את שוק ההשקעות הפרטיות בנדל"ן ללא היכר. השקעה בקרן ריט תאפשר גם לגופים מוסדיים לפזר את השקעותיהם בצורה בטוחה יותר וכמובן משקיעים קטנים ובינוניים בלי ידע בנדל"ן יוכלו להיכנס ולהפוך לחלק משמעותי מענף הנדל"ן המניב ולמגורים.

האם להשקיע בקרן ריט?

קרן ריט בדומה להחזקת מניות בחברות הנסחרות בבורסה אכן מושפעת משינויים בשוק ההון. בנוסף, מאחר ומדובר בקרן המשקיע את הכסף באופן מחושב אך לא לפי אדם אין למשקיעים בקרנות אלו יכולת לראות ולהרגיש את השקעתם. כלומר, משקיעים רבים יעדיפו לקנות בית משלהם אותו הם מנהלים ובו הם יכולים לגעת על פני רכישת ערך מספרי על הנייר בקרן ריט. במידה ואתם משקיעים בקרנות שונים, במניות, שטרי חוב ועוד.. אין ספק שהשקעה בקרנות ריט ישתלמו ובטח לאחר עדכון המיסוי. אך במידה וברצונכם להרגיש – להבין – לגעת בהשקעה שלכם מוטב ותישארו עם הישן והמוכר על פני הלא נודע.