רבים חוששים שכלל פעולות הממשלה יחד בהחלט יכולים להוריד את מחירי הדירות בישראל. אך, יש גם אנשי מקצוע שדואגים מכך שלא רק שהמחירים ירדו אלא שאף נראה קריסת מחירי הדירות שתשפיע בראש ובראשונה על הבנקים בישראל שמעניקים משכנתאות לכל רוכשי הדירות. במאמר זה, אנו ננסה להבין האם קריסת מחירים בענף הדיור אפשרית ואם כן איך ומתי זה יקרה?!
קריסת מחירי הדירות – סקירה
שוק הנדל"ן מתנהג ככל שוק אחר, יש מחזוריות מסוימת. לעתים השוק עולה ולעתים השוק יורד וזוהי התנהגות טבעית למדי. בעשור החולף, השוק נמצא במגמת עלייה ממושכת והמשקיעים כמובן שבעי רצון מהשקעותיהם. כאשר שוק עולה בקביעות במשך זמן רב, יכולות להיות לכך שני סיבות עיקריות:
- יש סיבות מוצדקות לתדלוק עליית המחירים.
- הולכת ומתפתחת בועה שעתידה להתפוצץ.
יש מגוון סיבות בולטות לעליית המחירים המתמשכת בנדל"ן הישראלי, החל מעליית יהודים ארצה, דרך ריביות נמוכות שדחקו משקיעים לשוק הנדל"ן ועד העובדה שרשויות התכנון פשוט לא שחררו די קרקעות וקצב הבניה היה נמוך מהביקושים הראליים בשוק. מסיבה זו, כלכלנים רבים האמינו ועדיין מאמינים שאין חשש מקיומה של בועת נדל"ן בישראל.
מה יכול לגרום לקריסת מחירי הדירות בישראל?
שווקים חופשיים כדוגמת שוק הנדל"ן יודעים לווסת עצמם על בסיס ביקוש והיצע. ככל שההיצע נמוך יותר, כך יותר קבלנים שואפים לבנות עוד דירות מגורים. לעומת זאת, כאשר שוק הדירות מוצף, קבלנים רבים מעדיפים לפנות לאפיקים אחרים ולוותר על בניה בתנאי סיכון גבוהים מידי. לכן, כל עוד לא ראינו התערבות ממשלתית בשוק הנדל"ן החופשי, בנק ישראל וכלכלנים לא ראו בעליית מחירי הדירות בעיה מהותית מעבר לעבודה שיש רבים שידם אינם משגת עוד דירה למגורים.
יתרה מזאת, ניתן לראות את מגמה העולה בכלל שווקי הנדל"ן בכל העולם. זאת, כתוצאה מהגירה של כחצי מאוכלוסיית העולם לערים הגדולות (התכנסות לערים). הערים הגדולות הן גם הערים הגלובליות שמאפשרות לתושביהם מבחר גדול של מקומות עבודה עם שכר ראוי וסיכויים להצלחה בחיים. משכך, צעירים מכל העולם שואפים להתגורר דווקא בערים בהם יש להם הזדמנויות דומות לאלו של הוריהם ומנקודה זו נוצרים הביקושים האדירים שמתדלקים את עליות המחירים בכל ערי הבירה הגלובליים בעולם המערבי.
אז מה כן יגרום לירידת מחירים?
בנק ישראל וכלכלנים רבים וטובים חוזים ירידת מחירים ואולי אף קריסת מחירים בנדל"ן הישראלי כתוצאה ישירה משינויים בשוק המתרחשים יד ביד עם צעדי משרד האוצר והשיכון. כאשר הריבית על המשכנתאות עולה, השוק יודע לווסת עצמו ולהקטין את ההיצע ביחס לביקושים המשתנים. אך, כאשר משלבים שינויים מבניים בשוק החופשי עם התערבות בוטה של רשויות ממשלתיות יש היתכנות גבוהה למפולת במחירי הדירות.
משרד האוצר מקדם את בנייתן של עשרות אלפי יחידות דיור מוזלות למחוסרי דיור כאשר רבים מאותם זוכים לא יצליחו להתמודד עם ההחזרים החודשיים בעת עלייה נוספת בריבית בנק ישראל דבר שטומן בחובו סיכון אדיר בעבור הבנקים שמעניקים משכנתאות. יתרה מזאת, יזמים וקבלנים שעד עתה בנו על אף סיכונים מסוימים, אינם יכולים לרכוש עוד קרקעות לבניה שאינה מוזלת וחלקם אף מצהירים על כך שהם יעדיפו להמתין ולא לבנות עד שיתבררו כלל הסיכונים הישירים והעקיפים שנגרמים כתוצאה מההתערבות הממשלתית.
מה יקרה בעת קריסת מחירי דירות בישראל?
במידה ונראה קריסת מחירים לדירות בישראל, יהיו רבים שיפגעו מכך בצורה קשה ולצדם רבים שיחככו ידיים בהנאה עם הזדמנות יוצאת דופן לביצוע השקעות נדל"ן בתנאים מעולים.
הנפגעים העיקריים:
- בנקים למשכנתאות – יידרשו לצאת למלחמה על כל לווה ולווה.
- רוכשי דירות למגורים – יידרשו לשלם ריביות גבוהות על דירות קיימות.
- משקיעים לא מנוסים – משקיעים אשר ימשכו את השקעותיהם בהפסד.
המרוויחים העיקריים:
- משקיעים מנוסים – משקיעים מנוסים ירכשו עוד נכסים בזול.
- משפרי דיור – הפער בין מחירי הנכסים מצטמצם וכדאי יותר.
מלבד הטלטול האדיר שקריסת מחירי הדירות יגרום בשוק הנדל"ן עצמו, יש להבין שמדובר בלא פחות מרעידת אדמה בעבור המערכת הבנקאית כולה. בבנק ישראל משקיעים מאמצים רבים וקובעים תקנות מגוונות בכדי להגן על "יציבות המערכת הבנקאית" שמטרתה לדאוג שבנקים בישראל לא יקרסו ושהמשק ימשיך לדהור קדימה. במידה ונראה משבר נדל"ן, אין ספק שיציבות זו לא תתקיים עוד ויכולים להיווצר מגוון נזקי משנה שיכולים להשפיע על כלל התעשייה הישראלית.
מה הסבירות לקריסת מחירי הדירות בקרוב?
הסיכוי לקריסת מחירי הדירות בישראל בשנים 2017,2018 כמעט ואינו קיים. ייתכן ונראה עצירה בעליות המחירים, ייתכן ואף נראה ירידות קלות במחירי הדירות, אך יש להבדיל בין צעדי הממשלה שמעניקים הוזלות שונות לפלחי אוכלוסייה ובין שינוי מהותי בשוק הנדל"ן. למרות פעולות הממשלה, מספר התחלות הבניה נשאר נמוך מזה שנדרש, דירות מחיר למשתכן מאפשרות לקהלים שכלל לא יכלו לרכוש דירה להצטרף למעגל הביקושים לדירות, יזמות רבות תקועות שנים רבות ומתקדמות באיטיות מחרידה, כך ששינוי דרמתי אינו נראה באופק.
למרות האמור, יש להבדיל בין מרכז הארץ ובין ערי הפריפריה. במרכז הארץ, אין עתודות קרקע שמאפשרות בניה רבה. לכן, מקדמים תכניות תמ"א 38 ופינוי בסיסי צה"ל דרומה ומגוון צעדים נוספים שאולי ירגיעו את המצב בטווח של עשור קדימה אך אין בנמצא פתרון טוב לטווח הארוך. לעומת זאת, בפריפריה יש עתודות קרקע רבות, ישנם תכניות להבאת טכנולוגיות בניה חדשניות מסין ופורטוגל הכוללות בניה תבניתית ומהירה (ראו ערך: תכנן ובנה) ובהחלט יש היתכנות גבוהה להגדלת היצע הדירות והורדת מחירים עתידית.
לסיכום,
במידה ואתם שוקלים לרכוש דירה וחוששים מכך שנראה בקרוב קריסת מחירים בענף הנדל"ן, אין סיבה לדאגה ומומלץ להתקדם ולרכוש דירה כבר כעת. ירידת מחירים קלה עד בינונית אפשרית בטווח הקצר בערי פריפריה ולכן במידה ואתם יכולים להמתין מעט, ייתכן ותרצו לעשות זאת. אך, יש לזכור שיש מחיר להמתנה ויש הבדל בין כל מקום ומקום.
נוסף על כך, כדאי להבדיל בין רכישת דירה למגורים ובין רכישת דירה להשקעה. בעוד ברכישת דירה להשקעה אנו רוצים לקנות במחיר מינימום וליהנות מעליית ערך ומדמי שכירות חודשיים. ברכישת דירה למגורים אין לנו את היומרות הללו ואנו נרכשו בהתאם לצרכים האישיים שלנו בעת הרכישה. כלומר, לא באמת אמור לעניין אתכם אם יהיו ירידות מחירים בקרוב ואו אם ימשיכו עליות המחירים מאחר ואתם צפויים להחזיק בנכס עשרות שנים ומטרת הרכישה להעניק לכם ביטחון וקורת גג וכל עוד המחיר נכון, הרי שרכשתם מוצר מצוין במחיר נכון ומשתלם.
עדיין מתלבטים? פנו אלינו ונעזור לכם להבין את מצבכם בצורה טובה יותר!
