שוקלים קניית קרקע? יש הרבה דברים שכדאי שתדעו קודם לכן. בשונה מקניית דירה או בית בו אנו רואים את ערך הרכישה מול עיננו, בעסקאות קניית קרקע ערך הרכישה אינו בהכרח ניכר לעין וקיים ברובו בהגדרות ייעוד הקרקע ובזכויות בניה וניצול של יחידת הקרקע שבעניין. כלומר, במידה ומבצעים עסקה לרכישת קרקע – כדאי מאוד להיעזר באנשי מקצוע שיעריכו עבורכם את ערכה ועל כך במאמר זה.
קניית קרקע
קניית קרקע יכולה להתברר כהשקעה מצוינת במידה ופועלים עם המידע הנכון בזמן הנכון. קניית קרקע יכולה להתבצע בשני שלבים עיקריים:
- קניית קרקע חקלאית.
- קניית קרקע לבניה.
ההבדלים בין השלבים הללו עצומים ולכן כדאי מאוד להבין מה משמעותם עוד קודם לכך שנעבור ונסביר איך קונים את הקרקע בפועל.
קניית קרקע חקלאית:
מרבית הקרקעות בישראל נמצאות בבעלות המדינה. קרקעות אשר אינם באזורים מאוכלסים (ערים, ישובים) יהיו לרוב תחת ההגדרה של "קרקעות חקלאיות" שהמשמעות שלהן היא שמדובר בקרקע שייעודה בתכנית מתאר לחקלאות בלבד ולא למגורים או לתעשייה וכן הלאה.. מדובר באחוז ניכר של הקרקעות בישראל ולכן סביר להניח שבבוא היום ייעודן של חלק מהקרקעות ישתנה ויאפשר את הרחבתן של האזורים המאוכלסים מתוקף הצורך שיתהווה בעתיד אך לא ניתן לדעת האם ומתי תהליכי הפשרה יחלו על הקרקע שבעניין.
קניית קרקע מופשרת לבניה:
קרקעות מופשרות לבניה, הן קרקעות אשר ייעודן הרשמי והמותר הנו לבנייתן של בתים צמודי קרקע ואו בניה רוויה. יזמים ובעלי הון מתעניינים בעיקר בקרקעות מופשרות לבניה מאחר ורמת הסיכון בהן נמוכה וניתן לבצע מגוון יזמות נדל"ן ולהרוויח כסף בטוח בסופו של התהליך… קרקעות לבניה זוכות לביקושים משתנים בהתאם לערך שניתן להפיק מהן כתוצאה מזכויות בניה ואו היכולת לקבל הגדלת אחוזי בניה מותרים בפרויקט בניה על גבי קרקע זה מתוקף שינויים בתכניות ואו מתוקף קשרים אישיים שמאפשרים הנעת תהליכים מסוגים אלו.
כעת שאנו מבינים מה המשמעות וההבדל בין סוגי הקרקעות, ניתן לעבור למדריך קצר ופשוט לקניית קרקע:
המדריך המלא לרכישת קרקע חקלאית או מופשרת לבניה!
כדי לא לצאת פראיירים ולשלם יותר מידי על קרקע חסרת שימוש ואו עבור קרקע בעלת היתכנויות מוגבלות, כדאי לפעול מסודר כאשר מחפשים עסקה לקניית קרקע. לצורך מדריך זה, אין הבדלים משמעותיים בין קרקע חקלאית ובין קרקע לבניה מידית באופן קבלת ההחלטות והפעולות שנעשה אלא רק במחיר שנשלם בסופו של דבר על הקרקע:
קניית קרקע – שלבי קניית קרקע:
- חיפוש קרקע למכירה באזור הרצוי על ידינו.
- בדיקת רישום בעלות על הקרקע שמצאנו.
- בדיקת זכויות בניה / הגדרות ייעוד הקרקע.
- בדיקה של תכניות שישפיעו על ערך הקרקע.
- בדיקת הקרקע על ידי ביקור פיזי במקום.
- בדיקת שווי הקרקע על ידי אנשי מקצוע.
- בדיקת חובות מיסוי מקרקעין על הקרקע.
כעת נעבור שלב שלב ונבין את המשמעויות שלו על ערך העסקה וכדאיות בקניית הקרקע,
1. חיפוש קרקע למכירה באזור הרצוי על ידינו:
חיפוש קרקע למכירה ייעשה בהתאם להגדרות שנקבעו מראש. כלומר, בין אם אנו מחפשים קרקע חקלאית ובין אם אנו מחפשים קרקע לבניה מידית, עלינו להגיע לתהליך אחרי הגדרה של יעדים. כך לדוגמה, במידה ואנו מחפשים לרכוש קרקע לבניית בית קרקע פרטי עבור עצמנו, נחפש באזורים בהם אנו אכן רוצים להתגורר. במידה ואנו רוכשים קרקע חקלאית בתור השקעה, נחפש קרקעות באזורים מבוקשים אך בקרבה לערים מתפתחות שיצדיקו הפשרה עתידית של הקרקע שרכשנו.
בין היתר נחפש קרקע גם לפי גודלו:
- קרקע חקלאית – נשאף ליחידת קרקע שתזכה אותנו ב"זכות לדירה" בעתיד.
- קרקע לבניה – נשאף ליחידת קרקע שתזכה אותנו בבית ואו יכולת בניה ראויה.
2. בדיקת רישום בעלות על הקרקע שמצאנו:
ברגע שאנו מאתרים קרקע שעונה על צרכינו. בשלב ראשון נבדוק מי הם הבעלים הרשומים על הקרקע בטאבו. אנו נרצה לדעת שאנו נושאים ונותנים מול בעלי הזכויות למכירת הקרקע ונרצה לדעת שאכן אין עיקולים ושעבודים שהופכים את העסקה לבעייתית או לא אפשרית עבורנו. ענף המקרקעין הנו ענף גדול ויקר ולכן מתקיימים בו הונאות רבות ועלינו להגן על עצמנו בצורה הטובה ביותר שרק נוכל.
אופן בדיקת בעלות על הקרקע:
3. בדיקת זכויות בניה / הגדרות ייעוד הקרקע:
זהו השלב המשמעותי ביותר בתהליך.
בקרקעות חקלאיות: עלינו לבדוק מול הרשות המקומית, הוועדות הרלוונטיות, את ייעוד הקרקע ברגע קיום העסקה ואת הצפי לשינויים בעתיד. כך לדוגמה, במקרים רבות נמכרים קרקעות חקלאיות כאשר דנים בנושא הפשרתן בוועדות המקומיות אך לא בוועדות המחוזיות (אין לכך משמעות רבה בפועל). גם במידה ויש תכניות קונקרטיות להפשרת קרקע, יש לבחון את מפת הדרכים וזמן ההמתנה עד להגשמת ההפשרה ואת גובה ההפקעות הצפויות בקרקע.
בקרקעות לבניה: עלינו לבדוק מול הרשויות את סוג הבניה המותרת, גובה הבניה המותרת, תכניות שהופקדו וצפויות להשפיע על יכולת מימוש מלוא הזכויות על הקרקע ואו הרחבתן וכן הלאה.. ככל שזכויות הבניה גדולות ומשמעוויתיות יותר כך ערך הקרקע מתייקר בהתאמה. לא ניתן לבצע השוואה בין קרקע שמאפשרת בניית בית או דו משפחתי לבין קרקע שמאפשרת בניית בניין דירות גבוהה ויש לבדוק את הפרטים היטב קודם לחתימה על עסקת קניית קרקע.
4. בדיקה של תכניות שישפיעו על ערך הקרקע:
לא תמיד מה שאנו רואים זה מה שנכון בפועל. לעתים יש קרקע אשר ממוקמת במיקום נפלא ומוצעת למכירה במחיר סביר והכל נראה מצוין. אך, שינויים בתכניות אחרות בעתיד צפויות לפגום בערך הקרקע על ידי כך שהן יגבילו את זכויות הבניה ואו ימנעו מכם לבנות על גבי הקרקע. כך, במידה והקרקע סמוכה לבסיס צבאי ואו יש דיונים להגדרת האזור כשמורת טבע, הרי שלא סביר שבעתיד יאפשרו בניה על הקרקע וזאת על אף העובדה שהיא קרובה לעיר ואו לסביבה מאוכלסת. יש לבדוק בזהירות רבה את כלל התכניות גם בסביבת הקרקע..
5. בדיקת הקרקע על ידי ביקור פיזי במקום:
קניית קרקע מבלי לבקר בשטח בפועל גובלת ברשלנות. קניית קרקע מחייבת ביקוש אישי בקרקע וזאת כדי ניתן יהיה לראות את שיפוע הקרקע, את המרחק האווירי מאזורים מאוכלסים, את הנגישות לקרקע. במידה ומדובר בקרקע שצפויה לאפשר לכם לבנות עליה את ביתכם, תרצו לראות מי הם השכנים, מה מצב התשתיות, האם יש מגבלות פיזיות שייקרו משמעותית את עלויות הבניה ועוד. את קבלת ההחלטה על קניית קרקע דוחים עד לביקור בשטח וזאת מאחר ורק אז ניתן לקבל את תחושת הבטן והאינטואיציות בעד או נגד קניית הקרקע בפועל..
6. בדיקת שווי הקרקע על ידי אנשי מקצוע:
בשלב זה נשים תחושות בטן בצד, נשים רצונות אישיים בצד, נשים תקוות ומשאלי לב בצד, נזמין אנשי מקצוע שיאבחנו את העסקה וילוו אותנו בתהליך המורכב וזאת כדי שנדע מעל לכל ספק שאכן ביצענו עסקה נבונה וחכמה שמצדיקה את ההשקעה הרבה.
אנשי מקצוע שחובה לעסקת קניית קרקע:
שמאי מקרקעין אמון על ידכם למת את ערך הנכס ואת נכונותם של כלל התכניות שהוצגו לכם בתהליך הרכישה. לשמאי מקרקעין יש כלים לבדוק ולהמיר ערך זכויות וצפי עתידי למספרים ראליים וזאת כדי לקבוע מחיר הגון וישר לקרקע שברצונכם לקנות. מומלץ לבקש מהשמאי דו"ח שמאי לפי תקן 22 להערכת שווי קרקעות.
עורך דין אמון על ידכם לאמת את כלל הנתונים שאספתם וללוות אתכם בתהליך בבטחה. על עורך הדין לוודא שהחוזה מכר תקין, שזכויותיכם נשמרות ושאכן הבעלות על הקרקע עוברת על שמכם ונרשמת כהלכה אצל רשם המקרקעין בתוך פרק הזמן המוסכם.
7. בדיקת חובות מיסוי מקרקעין על הקרקע:
יש לזכור שעל עסקאות נדל"ן חלות חובת מיסוי מקרקעין. בכל עסקה לקניית קרקע יהיה עליכם לשלם מראש מס רכישה בגובה 6% מהסכום ששילמתם על הקרקע. בנוסף יהיה עליכם לשלם 25% מס שבח במידה ואתם מוכרים את הקרקע או את הדירות שעליה ברווח. לעתים קרובות חלות חובות נוספות בדמות היטל פיתוח ובדמות היטל השבחה שיהיה עליכם לשלם לרשות המקומית על שינוי ייעוד הקרקע ואו פיתוח תשתיות מקומיות ואילו עלויות לא זניחות שיש לקחת בחשבון.
לסיכום,
קניית קרקע חקלאית, קניית קרקע לבניה, או בעצם כל עסקת מקרקעין אחרת לצורך העניין. מחייבת ליווי מקצועי ופעולות מסודרות שמבטיחות לכם שאתם מוגנים ומחזיקים במלוא המידע הנכון ובזמן הנכון. מספיק שתפספסו פרט קטן אך חשוב ואו תחשפו לתכניות לא עדכניות בכדי לבלבל אתכם ובכדי שתבצעו עסקה מוטעית והפסדית ולכן מומלץ להיעזר בבעלי מקצוע שמנוסים בעבודה זו גם במחיר של כמה אלפי שקלים על השירות.
רוצים להתייעץ עם אנשי מקצוע, השאירו פרטים ונחזור אליכם:
