בשנים האחרונות עם התייקרות מתמשכת במחירי הדירות, אנו רואים עוד ועוד אפיקי השקעה יצירתיים שפונים למגזרים שונים של משקיעים קטנים ובינוניים. לאחרונה נתקלנו לראשונה באפשרות של קניית חלק מדירה ואו קניית דירה יחד עם שותפים רבים על ידי גורם מתווך שמחבר בין המשקיעים ונוטל עמלה קטנה לכיסו. נשאלנו על כך מספר פעמים ולכן במאמר זה אנו ננסה להסביר אפיק השקעה זה ולענות על כדאיות עסקאות מאין אלו..
קניית חלק מדירה
המשקיעים הגדולים נהנים זה עשור מעליית ערך נכסיהם ומתשואה נאה על השקעותיהם. משקיעים אלו, פועלים לרוב לבדם ואו באמצעות גופים גדולים. לעומת זאת, אין ממש שוק למשקיעים קטנים ובינוניים שנמצאים בתחילת דרכם. לחלל זה נכנסות בשנים האחרונות חברות וקרנות שמציעות שלל אפשרויות השקעה בסכומים שהחל מ-100,000 ש"ח. בין היתר, נשמע על ההצעה הבאה:
הצטרפו לקבוצת משקיעים שתרכוש יחד דירת מגורים במיקום אטרקטיבי (תל אביב) ותיהנו מתשואה יחסית להשקעה שלכם
בעצם, חברות פרטיות מציעות אפשרות לקנות חלק מדירה (החל מ-3.5% מערכה) ולזכות ברישום בעלות בטאבו, ליהנות מחלק יחסי בתשואה, להרגיש שהכסף שלנו מכניס יותר מבפיקדון בבנק.. על הנייר זה נשמע בסדר אך בפועל יש להכיר את המנגנון היטב לפני שמקבלים החלטה על השקעה מסוג זה.
האם כדאי לקנות דירה להשקעה יחד עם שותפים?
כדי לענות על שאלה זו, עלינו להכיר את מבנה העסקאות הללו:
- בחירת נכס להשקעה.
- רכישת חלק יחסי בנכס הנבחר.
- הנכס להשקעה מנוהל ומושכר.
- קבלת דמי שכירות במהלך חיי ההשקעה.
- מכירת חלק בנכס ויציאה ברווח (עליית ערך)
עלויות באפיק השקעה זה:
- עלות רכישה בגובה 2% כעמלה לחברה.
- עלות ניהול בגובה 10% מדמי השכירות.
אז מה יש לנו?
משקיע ניגש לחברה ובוחן את מלאי הדירות שפתוחות לרכישה משותפת, במידה ודירה מצאה חן בעיניו, ביכולתו לרכוש חלק יחסי מהדירה בהתאם להון שברשותו ולערך הנכס בפועל (100,000 תזכה ב-5% מערך נכס בשווי 2,000,000 ש"ח). במידה ודירה זו מושכרת בעלות חודשית של 6,000 ש"ח, המשקיע יזכה בהכנסה חודשית בגובה 300 ש"ח (270 ש"ח בניכוי דמי ניהול). כלומר, התשואה על השקעה משותפת בדירה תהיה זהה לזו שהיא מקבל אילו רכש את הדירה כולה בכוחות עצמו אך מדובר בסכומים קטנים למדי..
אז האם קניית חלק מדירה משתלמת?
כן ולא. ישנם מקרים בהם השקעה משותפת בדירה משתלמת, ישנם מקרים אחרים בהם השקעה כזו תיחשב כאסון ותגרור הפסדים:
מתי כדאי לקנות חלק מדירה:
- כאשר רוכשים אחוז ניכר בנכס.
- כאשר זהו רק חלק מתמהיל השקעה רחב.
- כאשר מדובר בנכס מנוהל ומוסדר כהלכה.
- כאשר הכסף מופקד ומנוהל בנאמנות.
כאשר רוכשים חלק מדירה כאפיק בטוח וסולידי במיוחד וכגידור לאפיקי השקעה אחרים, כאשר רוכשים אחוז ניכר (מעל 20%) מהנכס, כאשר רוכשים נכס שמנוהל על ידי גורם מקצועי ומוסמך לתיווך וגישור בין הבעלים השונים בנכס, הרי שאין מניעה לרכוש חלק מדירה / בעלות משותפת בדירה.
מתי לא כדאי לקנות חלק מדירה:
- כאשר רוכשים אחוז בעלות קטן למדי.
- כאשר זוהי ההשקעה היחידה שלכם.
- כאשר מדובר בשותפות לא מסודרת.
- כאשר הכסף מופקד שלא בצורה בטוחה.
- כאשר יש אלטרנטיבות טובות יותר.
רכישת דירה להשקעה עם שותף אינה כדאית בגלל המקום לחילוקי דעות וסכסוכים שבסופו של דבר עלולים לגרור את הצדדים להפסדים. לעומת זאת, השקעה בעזרת גוף מתווך אך בסכומים קטנים למדי (עד 20% מערך הנכס) כלל לא מצדיקים את הכאב ראש ביחס לתשואה המתקבלת. בוודאי ובוודאי במידה וזוהי לכם ההשקעה היחידה.
במקום להשקיע בקניית חלק מדירה, יהיה נכון יותר עבורכם לחפש אפיקי השקעה טובים ומתאימים יותר בעבורכם. להלן דוגמאות לאפיקי השקעה שיכולים להניב תשואה נאה יותר בהשקעת סכומי כסף קטנים:
- השקעה דרך קרנות ריט.
- השקעה בנכסים בארצות הברית.
- השקעה בשוק ההון..
כאשר עוסקים בהשקעות נדל"ן, יש משמעות לגובה ההשקעה ולטווח הזמן בו אנו רוצים להישאר מושקעים. ככל שסכום הכסף גדול יותר, ככל שטווח ההשקעה גדול יותר, כך הסבירות לתשואה עולה והסיכון הולך ויורד. לכן, אנו רואים את אפיק ההשקעות בקניית חלקים מדירות כטרנד בעייתי למדי ובמידה ובוחרים בו יש להשקיע סכומים ניכרים בכדי שיהפוך לאחד מאותן אפיקים עליהם אנו מסתמכים..
לסיכום,
קניית דירה עם שותפים איננה האפיק הראשון שעולה לראשנו כאשר אנו מתבקשים להציג אפיקי השקעה בהתאמה אישית למשקיעים קטנים ובינוניים. במידה ונרצה להמליץ על אפיק דומה, נציע את אותן קרנות ריט שעד לאחרונה אפשרו השקעה בנדל"ן מניב בלבד אך החל משנת 2016 מאפשרות השקעה גם בנדל"ן למגורים. בעצם, מדובר בקרנות ענק שמחויבות לחלק דיבידנד למשקיעים בדומה לשכר דירה אך ניתן להרחיב את ההחזקות בקרן בכל עת ובכך בעצם לנהל את ההשקעה בצורה טובה בהרבה.
במידה ואנו משקיעים קטנים עם הון מוגבל בהחלט, הרי שנרצה להפחית סיכונים ולפזר את הכסף על פני מספר רב של נכסים, השקעה בקניית דירה עם שותפים כובלת אותנו לנכס אחד במיקום אחד ולכן יש סיכון גבוהה. לעומת זאת, במידה ואנו משקיעים בקרן עם ריבוי נכסים, הרי שהסיכון שלנו הולך וקטן עם התפרסות הנכסים על פני אפיקים ומיקומים שונים. לבסוף, התשואה בקרן ריט ובקרנות השקעה בחו"ל צפויות להיות גבוהות יותר מאשר מחלק יחסי בנכס למגורים.
לפני שאתם רצים להשקיע בדירה עם שותפים, פנו אלינו להתייעצות חינם בנושא זה:
