קניית דירה: המדריך הקצר והמדויק ביותר לקניית דירה!

אתם בתהליך קניית דירה? מרגישים מעט אבודים? אתם לא לבד!! זה טבעי למדי להתבלבל כאשר עליכם להוציא מיליון שקל ומעלה על רכישת דירה בכסף שלעתים כלל אין לכם. כדי לקנות דירה בראש שקט יותר, מומלץ לפעול בצורה זהירה ועם ליווי של איש מקצוע. במידה ואין לכם את הכסף ואו הרצון בליווי של איש מקצוע, ראוי שתפעלו בצורה מסודרת וידועה מראש.

מדריך קניית דירה

מדריך זה לקניית דירה נועד לסייע לכם לעבור את השלבים ברכישת דירה מבלי לפספס אף שלב חיוני בדרך. אנו נציג כעת את השלבים בנקודות ולאחר מכן נפרט על כל שלב ושלב בנפרד לאלו הרוצים להעמיק מעט יותר בנושא. יצאנו לדרך:

תהליך קניית דירה נחלק על פני 2 שלבים ו-10 צעדים:

1. שלב ההגדרות:

1. הגדרת יעדים – כדאי מאוד להגדיר האם הדירה להשקעה או למגורים.
2. הגדרת יכולת – כדאי מאוד לעשות סדר בפיננסים ולראות מהו היכולת הכלכלית שלכם.
3. הגדרת תקציב – כדאי לבנות תקציב ייעודי לרכישת הדירה המבוסס על:
   • תקציב קבוע מראש לרכישת הדירה.
   • תקציב קבוע מראש לטובת המשכנתא. (עמלת פתיחת תיק, שמאי, יועץ משכנתאות)
   • תקציב קבוע מראש לטובת אנשי מקצוע. (עורך דין מקרקעין, מתווך דירות, בדק בית)
   • תקציב קבוע מראש לטובת מעבר דירה. (ריהוט חדש, הובלת ריהוט קיים)
4. הגדרת אזור – בשלב זה, ניתן לקבל החלטה על אזור בו תרצו לרכוש את נכס.
5. הגדרת סוג דירה – נקבע איזה סוג דירה אנו מחפשים. (דירת גן, גג, 3 חדרים, 4 חדרים ועוד)

2. שלב האיתור:

1. ירידה לשטח – פניה לאנשי מקצוע ולמוכרי דירות בסביבה הרצויה.
2. השוואת דירות – בחינת מספר רב של דירות והשוואה ביניהם.
3. בחירת דירה – בחירת הדירה ובדיקתה על ידי אנשי מקצוע.
4. ניהול משא ומתן – התמקחות על המחיר הרצוי להפחתה מקסימלית.
5. ביצוע הרכישה – נטילת המשכנתא, חתימה על חוזה מכר, רישום זכויות.

לאחר שהצגנו לכם את התהליך בקצרה, אנו נרחיב כעת ונסביר מה נכלל בכל שלב ושלב,

1. הגדרת יעדים בקניית דירה:

היעד הפופולרי ביותר לקניית דירה הנו כמובן, מגורים. אך, יש לא מעט רוכשי דירות שבוחרים לקנות דירה נוספת כהשקעה המייצרת תשואה מדמי שכירות. הגדרת היעד חשובה מאוד מאחר וכל אופן קבלת ההחלטות ישתנה בהתאם ליעדי ההשקעה:

• יעד למגורים – מצב השוק פחות מעניין ואנו נתמקד ברמת חיים בנכס.
• יעד להשקעה – מצב השוק מאוד מעניין אותנו ונחפש נכס להשבחה מהירה.

2. הגדרת יכולת בקניית דירה:

העובדה שאנו רוצים לרכוש דירה, אינה בהכרח מעידה על כך שיש לנו יכולת לעמוד בהוצאה זו. בשלב זה, עלינו לסדר את כל ההכנסות וההוצאות שלנו ולנסות להבין כמה אנו מכניסים וכמה אנו מוציאים, כמה אנו מצליחים לחסוך מידי חודש וכן הלאה.. המטרה כמובן להבין באיזה הוצאות נוכל להתמודד..

רוצים עזרה בשלב זה? רכשו אבחון לרוכשי דירות!

3. הגדרת תקציב בקניית דירה:

לאחר שאנו יודעים כמה הון עצמי יש לנו, לאחר שאנו יודעים באילו החזרים נצליח להתמודד, עלינו להתקשר לבנק ולבקש "אישור עקרוני למשכנתא" בכדי לבחון כמה כסף הבנק מוכן להעניק לכם לצורך קניית דירה.

תקציב זה חייב להיות גלובלי אך גם מפולח לסוגים שונים של הוצאות הנלוות לרכישת דירה. כך לדוגמה, עלינו להקצות סכום למתווך הדירות, סכום לעורך דין המלווה אותנו וסכומים נוספים לשם פתיחת תיק משכנתא וקבלתו בתנאים טובים ככל האפשר..

4. הגדרת אזור לקניית דירה:

כאשר אנו קונים דירה למגורים, אנו נחפש דירה בקרבת בית ההורים ואו בקרבת מקומות העבודה שלנו. כאשר אנו קונים דירה להשקעה, אנו נרצה לקנות דירה באזור בו יש צפי להשבחה מהירה בשווי הנכסים ואו בדמי השכירות שניתן לבקש.

כאשר אנו מדברים על אזור, אנו מתכוונים לשכונה בעיר מסוימת. עלינו לזהות את אותה השכונה שקרובה ככל הניתן למיקום המבוקש עלינו אך עומד בדרישות התקציב שהגדרנו בשלב הקודם.

5. הגדרת סוג דירה לרכישה:

בכל שכונה נוכל למצוא דירות גן, דירות גג, דירות פנטהאוז ואולי אפילו מיני פנטהאוז, בכל בניין נמצא דירות 3 חדרים, 4 חדרים, 5 חדרים ועוד.. עלינו לקבוע מראש איזה סוג נכס ישמש אותנו בצורה הטובה ביותר (נכון למועד הרכישה ולא עתידי בהכרח – תמיד ניתן לשפר דיור). הגדרה זו מצמצמת עבורנו את כמות הנכסים אותם נידרש לבדוק בשטח ובכך ממקדת אותנו במטרה לשמה באנו – קניית דירה המתאמה לצרכים שלנו.

6. ירידה לשטח לחיפוש דירה:

הגדרנו תקציב! הגדרנו סביבה! הגדרנו סוג נכס! כעת, ניתן לגשת לאתר יד 2 ואו לכל אתר אחר, ניתן לפנות למתווכי דירות מקומיים ולחברים המתגוררים בסביבה בכדי שאלו יציגו לנו את הנכסים שעונים על ההגדרות שלנו.

במידה והגדרנו את הצרכים שלנו בצורה טובה בשלבים המוקדמים, נגלה שאין כל כך הרבה דירות בכל שכונה שמתאימות לנו ולכן יהיה עלינו בשלב זה לרדת לשטח ולבדוק אותם בעצמנו.

7. השוואת דירות לרכישה:

ביקרנו בכמה דירות (בדרך כלל 4-10 דירות). כעת עלינו להשוואת בין הנכסים הללו ולבחון מי מהם הכי משתלם ומתאים עבורנו. בהשוואת הנכסים אנו נבחן פרמטרים כדוגמת נוף, חניה, מרפסת, מחסן ועוד פרמטרים שישפיעו בעיקר על רמת החיים שלנו אך גם משפיעים בצורה זו או אחרת על ערך הנכס שבעניין.

8. בחירת דירה לרכישה:

בחירת הדירה שאותה נרכוש תתבסס בין היתר על פי מידת ההתאמה של הנכס למידות שלנו. לצורך העניין, נבחן בשלב זה באיזו קומה הדירה, האם יש מעלית בבניין, האם השכנים נחמדים וכן הלאה.. בחירת דירה לקניה זו משימה קשה מאוד! אבל, ברגע שקיבלנו החלטה, אנו יכולים להתקדם לשלב הבא.

9. ניהול משא ומתן על דירה:

כאשר מגיעים לתהליך רכישת דירה עם תקציב קבוע מראש. אין מקום רב למשא ומתן מצד מוכר הנכס. לעומת זאת, אתם מגיעים בעמדת כוח מסוימת בכך שאין לכם יכולת לשנות בתקציב ולכן יהיה על בעל הדירה להתפשר ואו אף להוריד מהמחיר מעבר לתקציב שלכם אך זה כמובן תלוי ביכולת ניהול משא ומתן שיש לכם.

במקרים מסוימים, ניתן ואף מומלץ לשלב איש מקצוע כדוגמת מתווך מומחה ואו חברת בדק בית לשם ערעור בטחונו האישי של המוכר והוזלת הנכס לרמה המינימלית שניתן מאחר וכל % הנחה משמעותית מאוד בסכומים גבוהים כל כך.

10. רכישת דירה בפועל:

בגדול, המשימה שלכם הסתיימה בשלב זה. כעת, עליכם לגשת לבנק ולחתום על המסמכים לשם קבלת המשכנתא. במקביל, תחתמו על הסכם מכר דירה יחד עם עורך דין המתמחה במקרקעין אל מול העורך דין של הצד השני.

בשלב זה חיוני לצרוך שני שירותים:

1. יועץ משכנתאות מקצוען!!! – מישהו שבאמת טוב בעבודותו ויחסוך לכם כסף רב.
2. עורך דין מומחה למקרקעין – עורך דין המתמחה אך ורק במקרקעין שיגן עליכם.

לסיכום,

קניית דירה איננה פשוטה כל כך. בטח כאשר אין לנו רקע מתאים בתחום הנדל"ן. לכן, אין בושה בבקשת עזרה בכל שלב ושלב בתהליך. במידה ואתם רוצים המלצות על אנשי מקצוע מעולים בכל השלבים, פנו אלינו ונשמח לחבר אתכם!