קניית דירה מקבלן אינה דומה לקניית דירה יד שניה. ההבדלים בין הדירות הללו משמעותיים מאוד ומחייבים התייחסות אחרת כמובן ועל כך ועל נושאים אחרים נדון במאמר זה. מדריך קניית דירה מקבלן יכול לעזור לכם להימנע מטעויות וכמובן יכול גם להבהיר נקודות שלא בהכרח מובנות לכם עד תום.
קניית דירה מקבלן
כפי שפתחנו, קניית דירה מקבלן שונה מאוד מקניית דירה יד שניה. ישנם 2 הבדלים עיקריים:
- סוג הנכס – דירה מקבלן תהיה לרוב ברמת גימור ואיכות גבוהה יותר.
- סוג הדיירים – דירה מקבלן אינה בהכרח מאפשרת לנו לדעת מי הם השכנים.
כלומר, בראש ובראשונה עלינו להכיר בהבדלים הללו כאשר אנו שוקלים קניית דירה מקבלן. מצד אחד הבדל חיובי שמאפשר לנו להרגיש בטוחים יותר בנכס שעומד בתקנים המחמירים ביותר וכמובן לא צפוי להיות בעל ליקויי בניה ואו בעיות תשתית. לעומת זאת, רב הנסתר על הגלוי ולא תמיד ניתן לדעת מי הם השכנים עמם תתגוררו בשכנות בבית משותף בשנים הבאות..
סוגי קניית דירה מקבלן
כאשר אנו מתייחסים אך ורק לדירות אשר נרכשות מקבלן עלינו להפריד בין שני סוגי עסקאות רכישה:
- קניית דירה על הנייר מקבלן – קניית דירה עוד בשלבי התכנון הראשונים כאשר הדירה לא קיימת.
- קניית דירה מוכנה מקבלן – קניית דירה רק לאחר השלמת הבניה של הדירה ותשלום במסירתה.
מדובר בשני עסקאות שונות בתכלית. בעוד באחרונה אנו יודעים מה אנו צפויים לקבל ומי הם השכנים בבניין בדומה לדירה יד שניה ובעצם נהנים מכל העולמות. בעסקה הראשונה, לא בהכרח שיש היתר בניה ולפיכך לא ניתן לדעת איך צפויה להיראות הדירה וכמובן לא ניתן לדעת את יום מסירת הדירה בדיוק הנדרש לנו. מדובר בעצם בעסקה המכילה גם מרכיבי סיכון שנופלים על גבי הרוכשים.
כעת שהבנו את ההבדל בין סוגי העסקאות, ניתן להתחיל במדריך לקניית דירה מקבלן תוך התמקדות ברכישת דירה על הנייר:
מדריך קניית דירה מקבלן בשפה פשוטה להבנה!
- שלב ראשון ומקדים:
- בירור יכולת כלכלית וקבלת מימון לדירה.
- בחירת סוג הדירה הרצויה לנו לרכישה.
- זיהוי מיקום המגורים / השקעה האידיאלי עבורנו.
- שלב שני ועיקרי:
- בירור אודות פרויקט / קבלן בניין מתאים.
- הזמנת ליווי משפטי של עורך דין מקרקעין.
- תשלום לפי לוח התשלומים ומעקב אחר הפרויקט.
- שלב שלישי ואחרון:
- בדיקת דירה לפני אכלוס וחתימה על פרוטוקול מסירה.
- העברת בעלות דירה על שמכם בעזרת עורך הדין.
- קבלת המפתח בפועל ואכלוס הדירה.
כעת נעבור שלב שלב וננסה להסביר את מהות השלב והחשיבות של התנהלות מסודרת מול הקבלן או יזם נדל"ן מבצע כהגנה על כספכם המושקע בנכס שנרכש:
שלב ראשון בקניית דירה מקבלן:
בשלב זה שהנו שלב מקדים לרכישת דירה חדשה מקבלן אנו מבצעים מחקר / בדיקות מקיפות בהם אנו מקבלים תמונת מצב ליכולת המימון שבידינו (משכנתא). לאחר מכן אנו ננסה להבין היכן אנו רוצים להתגורר או להשקיע וכמובן איזה סוג דירה מתאימה לצרכים שלנו ואשר עומדת בתקציב שיש בידינו.
שלב שני בקניית דירה מקבלן:
בשלב זה אנו מחפשים את הפרויקט שמתאים לנו. בין אם מדובר בדירה על הנייר ובין אם מדובר בדירה בנויה וגמורה שמאפשרת אכלוס מידי. עלינו לבדוק טוב טוב את הקבלן ולדבר עם לקוחות עבר שלו בכדי לראות שאכן תוכלו לסמוך עליו עם כספכם ושאכן תקבלו את כל מה שמובטח לכם בחוזה מכר דירה.
שלב זה יכול לקחת בין חודש לשנים בהתאם לסוג הפרויקט ומצבו הנוכחי. כך לדוגמה, לעתים יש לוח תשלומים אשר מחייב אתכם לשלם בהתאם לקצב הבניה וההתקדמות בדירה שלכם. בשלב זה כבר נעזר בעורך דין שיעבור על החוזה מכר ויאשר לכם שאכן התנאים נוחים וטובים לכם. עורך דין יוודא בין היתר שהכסף מופקד לחשבון נאמנות ושלכם יש ביטחונות מתאימים כמחויב בחוק המכר דירות.
שלב שלישי בקניית דירה מקבלן:
במידה והכל התקדם כהלכה אתם צפויים לקבל דירה חדשה וללא בעיות וליקויי בניה. אתם זכאים לשני סוגי אחריות. תקופת בדק שבה חובת ההוכחה על הקבלן ותקופת האחריות שחובת ההוכחה עליכם. קבלנים רבים דורשים מהקונים לחתום על פרוטוקול מסירה בכניסתם לדירה וקבלת המפתחות. עליכם להיעזר באנשי מקצוע שיעזרו לכם לאתר כל בעיה ותקלה שמונעים מכם להיכנס לדירה ומחייבים תיקון עוד קודם להעברת התשלום האחרון.
ישנם מקרים בהם קיים איחור במסירת הדירה וייתכן מאוד ומגיעים לכם פיצויים על כל איחור הארוך מ-60 יום. במידה ויש לכם ליווי משפטי של עורך דין מקרקעין מקצועי בהחלט תוכלו להיות מוגנים יותר ולזכות בפיצוי או בתיקון של כל ליקוי בזמן בו יש לכם כוח על הקבלן. לאחר מסירת הדירה העניניים הופכים למורכבים הרבה יותר ולכן מומלץ להסדיר כל בעיה כמה שיותר מוקדם ולעשות זאת בצורה מסודרת וכתובה.
איך נמנעים מטעויות בקניית דירה מקבלן?
במידה ואתם שוקלים קניית דירה מקבלן, כדאי מאוד לבחור עורך דין עליו אתם יכולים לסמוך כבר מהשלב הראשון. עורך דין זה יחתום לכם על המסמכים למשכנתא וכמובן יעזור לכם בכל שלב ושלב עד למסירת המפתחות לדירה כאשר אתם שביעי רצון. עורכי דין כיום נלחמים על כל לקוח ולקוח ולכן בהחלט ניתן לדרוש שירותים נוספים מעורך הדין וליווי כולל בתהליך זה של קניית דירה מקבלן.
רוצים עורך דין מקרקעין שיבוא אתכם לפגישה עם הקבלן ולכל התליך כולו לביטחון מלא על כספכם? השאירו פרטים ועורך דין מקרקעין מעולה יחזור אליכם ויעזור לכם לקבל את כל ההחלטות הנכונות:
