קניית דירה להשקעה יכולה במקרים רבות להיות מפחידה. בשונה ממה שנהוג לחשוב, גם הדירה הראשונה מיועדת למגורים היא השקעה, השקעה לא קטנה בכלל. נוסף לכך, מאחר ואת הדירה להשקעה אנו לרוב משכירים לאנשים שיעשו בה שימוש למגורים יש חובה להתייחס לקניית דירה למגורים ולהשקעה באותה הצורה – כלומר, גם בקנייה של דירה להשקעה ראוי שנחשוב על השוכרים העתידיים..
כדי לקבל החלטה נכונה לגבי הנכס ומיקומו יש לדעת מראש מה ייעודו של הדירה הנרכשת? במידה ומדובר בדירה להשכרה לטווח ארוך ניתן למצוא מגוון דירות בכל רחבי העיר אך אם מדובר בדירה להשכרה לטווח קצר לתיירים הרי שיש להבין מה מעניין אותם ואיפה ביקוש השיא לדירות אלו (תל אביב, מרכז תל אביב..).
קניית דירה לפי אפשרויות שעומדות בפניכם:
מאחר ובישראל יש אלפי משקיעים ולכל אחד טעם שונה, רמת סיכון שונה וכמובן ידע וקשרים אחרים לא ניתן להגביל את האפשרויות אך בהחלט ניתן להבין מה היתרונות והחסרונות של כל אפיק השקעה בדירות:
קניית דירה מקבלן:
דירה שנרכשת מקבלן דירות תהיה ברוב המוחלט של המקרים עסקה מעט יקרה יותר מדירות היד שנייה שנמצאות בסמוך למקום. אך, מאחר ומדובר במוצר חדש ניתן בקש ולהתאים אותו לסוג הצרכים שלכם, ניתן לעצב את הדירה בצורה האופטימלית וכמובן שניתן לחסוך כסף במקרים בהם קניתם את הדירה כשהבניין עדיין היה "על הנייר".
קניית דירה מקבלן נעשית בצורה מסודרת מאוד מול עורכי הדין שמייצגים את הקבלן בפרויקט. העיסוק מול קבלן או יזם בנייה יוצר עבורכם כתובת לכל בעיה ולכל תקלה שנגרמת שלא באשמתכם לפחות בשנים הראשונות בהם אתם או שוכרים מתגוררים בנכס.
היתרונות: נכס חדש/ צנרת , תשתית חשמל ראויה / קל להשכרה / מיקומים טובים יותר לרוב / חניה.
החסרונות: יקר יותר / איחורים במסירת הדירה / זמן מבוזבז מקנייה עד אכלוס.
קניית דירה יד שנייה:
קניית דירה מאדם פרטי אינה דומה לקניית דירה מקבלן אך זה לא בהכרח רע. יש משהו טוב בקניית דירה מיד שנייה בכך שאנו יודעים מה מצבה של הדירה, היכן היא ממוקמת ואילו שירותים יש בקרבת מקום. קל יותר להחליט לקנות דירה כאשר כל המידע הרלוונטי פרוס לפנינו ומאחר ושכונות קיימות לרוב כבר ספגו את כל הבעיות והן תוקנו בעבר לא צפויות הפתעות בלתי נעימות.
קניית דירה ביד שנייה לא רק משתלמת בקנייתו של הנכס שעולה פחות מקניית דירה הישר מקבלן אלא גם מאפשרת הצצה אל השכנים העתידיים. ישנם שוכרים ובעלי דירות שבוחרים נכסים על פי טיב השכנים והיכולת שלהם להתמודד אתם. מאחר ובדירה יד שנייה ניתן לברר פרטים אלו בקלות הרי שהסיכון לשכנים רעים יורד משמעותית.
היתרונות: זול יותר / מידע זמין אודות הסביבה / לפעמים ניתן לקנות דירה עם שוכרים / מיקום טוב.
החסרונות: דירה ישנה יותר / תשתית פגומה / לפעמים אין מעלית / בעיות חניה / אין התאמה אישית.
קניית דירה מכונס נכסים:
רבים קופצים על מודעות שמפרסמים עורכי דין שמייצגים את כונס הנכסים. מדובר בעסקאות משתלמות מאוד במקרים רבים. דירות אלו נמכרות במצבם הנוכחי כלומר "As is" ולא ניתן לבוא בטענות לאחר מכן במידה ומתגלה שתשתית הבניין או הצנרת לא תקינה. ולמרות זאת, לכל דירה יש כתובת ובמבט מהיר ניתן לאמוד את מצב הדירה והבניין כולו.
מאחר והרווח על קניית דירה מכונס נכסים עומד על עד 20% ובמקרים נדירות אף יותר. ישנם יזמים ומשקיעים רבים שקופצים על כל מכירה מסוג זה. קניית דירה מכונס נכסים נעשית על ידי מכרז שמנוהל בקפידה אך מאחר ויש גורמים עבריינים שרואים כסף קל ומהיר בקניית דירה מכונס נכסים ומכירתו לאחר מכן ישנם מקרים שעדיף להתרחק ממכרזים אלו.
היתרונות: זול בהרבה! / רווח מהיר למשקיע.
החסרונות: פעילות עבריינית / סיכון במצב הדירה / הצורך בהפקדה של כסף להשתתפות.
לאחר שהצגנו את שלושת האפשריות המובילות לקניית דירה (ישנם מסלולים נוספים כדוגמת "בנה ביתך" או קניית קרקע ובנייה) חשוב מאוד להבין מה המשמעות של מיקום. בנדל"ן האמרה אומרת שהכול סביב ל"מיקום מיקום מיקום". כלומר, חשוב מאוד להבין שאמנם אפשרויות אלו קיימות בכל מקום אך יש להפריד בין הפריפריה למרכז.
קניית דירה להשקעה בהתאם למיקום:
קניית דירה במרכז:
ביקוש הדירות הקשיח ביותר נמצא במרכז הארץ. ערי המרכז כדוגמת תל אביב, רמת גן, ראשון לציון, חולון, הרצליה, ועוד רבים אחרים זוכים לביקוש ער במיוחד. ככל שמתרחקים מתל אביב כך הביקוש יורד אט אט (למעט סביב ירושלים). הביקוש משפיע באופן ישיר על מחירי הדירות וכך נוצר מצב בו קניית דירה באזור המרכז רבתי עולה הון רב.
הסיבה לביקוש קשיח במרכז נעוצה בעובדה אחת פשוטה: רוב העבודות הטובות נמצאות בתל אביב ובסובב לה. כל אדם שלומד לתואר ראשון או למקצוע מודרני כדוגמת הייטק או הנדסה ורפואה יהיה חייב למצוא עצמו בקרבה מסוימת למקומות העבודה שמרוכזות כמקשה אחת דווקא במרכז. לכן, קניית דירה בתל אביב או בערים הסובבים אותה תזכה תמיד לביקוש ועליית המחירים רק תלך ותגדל עם השנים כך שמדובר בהשקעה נבונה.
כאשר קונים דירה למגורים או להשכרה חשוב לבדוק שהשוכרים אכן יכולים לעמוד בסכום אותו אתם תדרשו ובנוסף שיהיו מספיק שוכרים פוטנציאליים בסביבה הקרובה לנכס. בערי המרכז אין בעיה כזו וכלל הדירות מאוכלסות בדיירים שהולכים ומתחלפים ולכן גם ממהרים לחתום על חוזה שכירות שמאפשר לכם להרוויח כסף ברוגע.
בחירה לקנות דירה במרכז שעולה יותר יכולה גם לשאת בחובה הפתעות נעימות בדמות האפשרות להשכיר את הדירה לפרקי זמן קצרים לתיירים במה שמכונה Sublet ולהגיע לרווחים גדולים מאוד תוך פרק זמן קצר במידה ושכרתם שירותי ניהול נכסים שעושים עבודת שיווק טובה באתרים הרלוונטיים.
היתרונות: שוכרים רבים / עליית ערך הדירה / יכולת לגור בדירה בעצמכם / השכרה לזמן קצר לתיירים.
החסרונות: יקר מאוד / תחלופה גבוהה של שוכרים / סיכון לנזקים (בשכירות סאבלט)
קניית דירה בפריפריה:
דירה בפריפריה ברוב מוחלט של הפעמים מיועדת למגורים או להשכרה לטווח ארוך לבני המקום. ערים כמו טבריה, חריש, או אפילו ירוחם בדרום זוכים לעלייה לרגל מצד משקיעים רבים שמחפשים לקנות כמה שיותר דירות במה שפחות כסף כדי להפיק את התשואה הגבוהה ביותר עם מינימום סיכון. ואכן הם מוצאים דירות במחירים נמוכים משמעותית עם שוכרים קבועים שישהו בדירה לאורך שנים כך שהם נהנים מיציבות בהכנסה.
למרות זאת כאשר מדברים על פריפריה חשוב מאוד להדגיש שישנם מקומות בהם אף אחד לא מעז להשקיע וזאת מאחר והסיכון גבוהה מידי להיתקע עם דירה היושבת לה בדד בריק וגורמת לנזקים לבעליה. אמנם ישראל קטנה, אך חשוב מאוד לקנות דירה במיקום בה גם אם אתם לא תרצו להתגורר שם יהיו מספיק שוכרים שיעשו זאת במקומכם כך שהסיכון מופחת.
למרות סיכונים אלו דווקא קיבוצים ומושבים זוכים לעדנה וחזרתם של הבנים הביתה לצד משפחות שרק רוצות קצת שקט ולגדל את ילדיהם "כמו פעם.." הבחירה שלהם לגור בקיבוץ אמנם אינה מסמנת מגמה אך בהחלט פותחת אפיקים נוספים עבור המשקיעים שעינם צדה כל הזדמנות אפשרית. קניית דירה באחד מיישובי הספר מאפשרת קבלת הטבות מס שונות וגם אותם מומלץ לבדוק מול הרשויות לפי קבלת החלטות בנושא.
היתרונות: מחיר זול בהרבה / לא פחות משכירים / שוכרים לטווח ארוך / יציבות ושקט נפשי.
החסרונות: במקומות מסוימים יש סיכון שלא יהיו משכירים / מרחק מהעיר / קושי לנהל את הנכס.
אז איפה כדאי לקנות דירה להשקעה?
תמיד אפשר לקנות דירת יד שנייה מכונס נכסים בפריפריה הרחוקה בקצה הרחוק תוך נטילת סיכון מלא אך התשואה יכולה להיות פנטסטית!. מן הצד השני, ניתן לרכוש דירה מקבלן במרכז ולהשכירה לזוגות צעירים ומשפחות שרק רוצות להתקיים ולזכות לתשואה גבוהה לא פחות.
ההחלטה איפה לקנות דירה מתקבלת לרוב במשפחה פנימה ולא מהמלצות באינטרנט. אך, טיפ חשוב מאוד הוא לראות כל דירה, גם אם היא להשקעה. כדירה בה אתם צפויים לגור. אל תתפשרו ואל תחליקו דברים מאחר ולא ניתן לדעת מה צופן העתיד וראוי להיערך למצב בו אתם או בני משפחתכם תדרשו או תרצו לגור בדירה והיא תענה על הצרכים האישיים שלכם.
