קניית בית בארצות הברית: מדריך מהיר לקניית בית בארצות הברית!

רבים שוקלים קניית בית בארצות הברית בעקבות החוסר יציבות בנדל"ן הישראלי בשנים האחרונות (התערבות הממשלה, מיסוי דירה שלישית ועוד). אנו נתקלים לא מעט במשקיעים שבטוחים שעסקת קניית בית בארצות הברית דומה לעסקת נדל"ן בישראל. האמת היא שיש הבדלי ענק בין עסקאות אלו ובמידה ולא רוצים להפסיד כסף כדאי להפנים זאת ולפעול בצורה מחושבת וזהירה במיוחד. במאמר זה אנו ננסה להתוות דרך לקניית בית בארצות הברית אך אנו עדיין ממליצים להיעזר באנשי מקצוע לצורך העסקה.

קניית בית בארצות הברית

קניית בית בארצות הברית שונה בתכלית מקניית בית או דירה בישראל. כדי לקבל את תמונת המצב הנכונה, אנו נפתח ונציג את השינויים הללו כעת:

• בתים בישראל עשויים מבטון ובלוקים, בארצות הברית בתים לרוב בנויים מעץ.
• בתים בישראל אינם מחייבים תחזוקה. בארצות הברית מחייבים החזקה שוטפת.
• בתים בישראל נהנים מהשבחה בערכם. בארצות הברית לא בהכרח נהנה מהשבחה בנכס.
• בתים בישראל משרתים אוכלוסיה חזקה. בארצות הברית גם אוכלוסיה מוחלשת דרה בבתים.
• ועוד..

מדריך זה מתייחס לקניית בית בארצות הברית למטרת השקעה ולא למגורים וזאת מאחר וסט השיקולים שונה בתכלית ומאחר ורוב הישראלים שרוכשים בתים בארצות הברית כלל אינם מעוניים להתגורר בהם אלא רק להשכירם למטרת רווחי הון. לכן במאמר זה אנו ממוקדים לתוצאות הבאות:

1. תשואה אופטימלית – רווח נקי מידי שנה מהחזקת הנכס.
2. טווח אופטימלי – שימוש התשואה האופטימלית לשנים רבות.

לאחר הקדמה ארוכה זו, ניתן לצאת לדרך..

מדריך מהיר לקניית בית בארצות הברית!

קניית בית בארצות הברית יכולה להיעשות בצורה מבולגנת ואקראית על ידי היתקלות בנכס לבד או בעזרת חברות השקעות בחו"ל. לחלופין, קניית בית בארצות הברית יכולה להיעשות על ידי מחשבה ותכנון מוקדם ועל פי שלבים מסודרים וקבועים מראש. אנו ממליצים לפעול לבד ולא עם חברות מתווכות אך מצד שני יחד עם הליווי המקצועי הנכון. אנו נפרט כעת את השלבים בתהליך קניית בית בארצות הברית.

השלבים בקניית בית בארצות הברית:

1. הגדרת תקציב להשקעה.
2. סינון טלסקופי למיקום השקעה.
3. איתור ליווי מקצועי למיקום הנבחר.
4. חיפוש בתים בשכונות הנכונות ביותר.
5. ניהול תהליך קניית הבית להשקעה בפועל.
6. בחירת חברת ניהול / איש ניהול לבית.
7. מעקב וקבלת תשואה חודשית מהבית.

נעבור כעת על כל שלב ונסביר מה משמעותו ואיך מתקדמים בו.

1. הגדרת תקציב להשקעה:

כמו בכל השקעה, עלינו להגדיר את גובה ההשקעה המקסימלית שיש בידינו להשקיע. סכום זה חייב להספיק לא רק להוצאה על קניית הבית בפועל אלא גם להוצאות נוספות שנלוות בכל עסקת מקרקעין. כך לדוגמה, עלינו לענות על השאלות הבאות:

• כמה עולה בית בארצות הברית? 
• כמה עולים השירותים לקניית בית בארצות הברית:

טיב השירות	מחיר השירות
שירותי הכנת בית בארצות הברית להשכרה (שיפוץ קל)	1,000$-4,000$
שירותי עורך דין בקניית בית בארצות הברית	כ-1,200$
שירותי ביטוח בית להשכרה בארצות הברית	כ-600$ לשנה
שירותי ליווי בקניית בית בארצות הברית (בהתאם למיקום)	כ-4,000$
שירותי חידוש חוזה שכירות לדייר בארצות הברית	כ-500$
שירותי ניהול בית בארצות הברית על ידי חברה מקומית	כ-10% מגובה התשואה

משקיע חייב להכיר את ההוצאות הללו לצד העלות לקניית הבית בפועל וזאת מאחר וכל חישוב תשואה תתבסס בין היתר על נתונים אלו. חשוב לזכור שיש גם מסים שיש לשלם לרשויות המס בארצות הברית ובישראל בהתאם לחוק המקומי.

2. סינון טלסקופי למיקום השקעה:

ארצות הברית כוללת 50 מדינות שחלקם גדולות במיוחד. בכל מדינה יש ערים טובות יותר וטובות פחות ובכל עיר יש שכונות שונות שחלקם יתאימו להשקעה ואחרות ייחשבו כהשקעה מסוכנת במיוחד. בכדי לאתר השקעה טובה כדאי לפעול בשיטה טלסקופית ולבחור את המדינה בה אתם מעוניינים להשקיע. לאחר מכן את העיר והשכונה שעונה על הרצונות שלכם.

כחלק מתהליך זה עלינו לענות על השאלות הבאות:

• איפה לחפש בית בארצות הברית?
• איך לחפש בית בארצות הברית?

איפה לחפש:

שאלה שעליה קשה לענות מאחר וכל משקיע מקבל החלטות שונות על סמך סדרי העדיפויות האישיות שלו. אנו ממליצים להשקיע רק במדינות וערים בהם המשקיע ביקר בעבר ואו יש לו בני משפחה בסביבה וזאת מאחר והשקעה ללא היכרות מוקדמת צפויה להוביל להפסדים ברמת וודאות גבוהה במיוחד.

איך לחפש:

כאשר אנו מחפשים סביבה נכונה להשקעה, ביכולתנו להתבסס בין היתר על שלושת הפרמטרים הבאים:

• סביבה בה מתגוררים אוכלוסיה ברמה סוציו-אקונומית בינונית ומעלה.
• סביבה מתפתחת, סביבה אשר זוכה להשקעה מצד הרשויות המקומיות.
• סביבה בה יש עוגנים למגורים. מפעלים, חברות, בתי חולים, מבני ממשל ועוד..

אך כדאי להיעזר באנשי מקצוע ועל כך כעת,

3. איתור ליווי מקצועי למיקום הנבחר:

כאשר תושב העיר ירושלים רוצה לרכוש דירה בעיר תל אביב, הוא לרוב ייעזר במתווך דירות וזאת מאחר ואין לרוכש היכרות מספיק מעמיקה עם מגוון רחב של נושאים שנכונים לבחינה בעיר תל אביב. כאשר תושב ישראל בוחר להשקיע בקניית בית בארצות הברית, עקרון זה הופך לבולט הרבה יותר ולכן תמיד אבל תמיד מומלץ להיעזר בליווי מקצועי שמתמחה בסביבה שבה בחרתם להשקיע.

ניתן להיעזר באנשי מקצוע ישראליים שמתמחים בעיר או בשכונה המבוקשת. ניתן להיעזר באנשי מקצוע מקומיים שפועלים בסביבה זו. אך בכל מצב, אסור לוותר על הליווי המקצועי שיוכל להעיר את עיניכם לדברים שאין ביכולתכם לראות בשלט רחוק ואו לדעת עליהם מבלי להתייעץ עם אנשי המקצוע. דוגמאות לדברים עליהם נרצה לדעת:

• מצב המשק והסביבה הקרובה.
• מצבו העדכני והנכון של הבית.
• רף הביקושים האמיתיים בסביבה.
• מגמות דיור מקומיות.

ככל שיש לנו אדם בעל ידע מקצועי עם התמחות לסביבה שבה בחרנו, כך הסבירות שנדע את מלוא הפרטים עולה ולכן הסיכוי לטעויות קטן.

4. חיפוש בתים בשכונות הנכונות ביותר:

איתרתם את המדינה, העיר ואולי אף את השכונה בה תרצו להשקיע. מצוין, כעת חיפוש בתים בשכונות הנכונות ייעשה בשטח. כן, בשטח. עליכם להגיע לביקור ולראות את הסביבה ואת ההתפתחות המקומית בכדי לחוש ולהבין את הלך הרוח והכדאיות בביצוע ההשקעה.

אנו נרצה להרגיש את המגמות בשוק המקומי. לבקר בבית הקפה ואו במסעדה השכונתית בכדי לדבר עם אנשים ולשמוע מהם מי התגורר בבתים בהם אנו מתעניינים, מה קרה לערך הבתים בשנים החולפות, האם יש עבודה והגירה חיובית לשכונה, יש לקבל תשואה לכל שאלה שעולה וזאת כדי שנוכל להתקדם לעבר העסקה המיוחלת בראש שקט.

5. ניהול תהליך קניית הבית להשקעה בפועל:

ניהול תהליך הרכישה של הבית ייעשה על ידי עורך דין המתמחה בעסקאות מקרקעין בשמכם. תהליך זה כולל בין היתר בדיקת רקע לדירה הן ברמה המשפטית והן ברמה הפיזית. תהליך זה כולל ניהול משא ומתן, הסכמה על מחירים, קניית בית בארצות הברית בפועל ובסופו של דבר אימות הרכישה על ידי בחינת הרישום ברשם המקרקעין המקומי. (לפי מחוז)

במידה ומצאתם עורך דין טוב שניתן לסמוך עליו, ניתן לנהל את תהליך קניית הבית גם מישראל אך זאת במידה ואכן השלמתם את השלב הבא ברכישת בית בארצות הברית:

6. בחירת חברת ניהול / איש ניהול לבית:

בישראל, לא באמת חייבים חברת ניהול נכסים ולמרות זאת מדובר בשירות מבוקש מאוד. בארצות הברית, חייבים חברת ניהול נכסים וזאת מכמה סיבות:

• המרחק גדול מידי בכדי לנהל את הבית בכוחות עצמכם.
• יש צורך בחידוש חוזים ובפינוי דיירים בעת הצורך.
• יש צורך בתחזוקה שוטפת ובהכנת הבית לשוכרים.
• יש צורך בביקורים אקראיים והשגחה על ההשקעה.
• ועוד..

לא רצוי לרכוש דירה או בית בארצות הברית ללא סיוע של חברת ניהול מקומית.

7. מעקב וקבלת תשואה חודשית מהבית:

אמנם השקעה בנדל"ן נתפסת כהשקעה פסיבית אך בפועל כאשר משקיעים במרחק גדול, ההשקעה הופכת לכזו שתיחשב כאקטיבית. עלינו לעקוב מקרוב אחר חברת הניהול, אחר השוכרים, לבקש דוחות קבועים אודות מצב הנכס, טיפולי החזקה שנעשו בנכס, עלינו להחזיק קופת כספים שתשמש למגוון הוצאות שוטפות לכל מפגע, תיקון ואו עלות נוספת בעתיד.

במידה והכל עובד כמו שצריך, במידה ואכן פעלנו בצורה מסודרת, ניתן יהיה ליהנות מתשואה יפה במיוחד מידי שנה וזאת לאחר כלל הניקויים על התחזוקה וניהול הנכס. עסקאות נדל"ן טובות נשארות רלוונטיות גם לשנים רבות וכך בעצם הופכות למשתלמות אך לא ניתן לדעת בוודאות שהשקעה אכן טובה אלא רק לאחר כעשר שנים בהם קיבלנו את מרב כספנו בחזרה והאופק נשאר חיובי ומבטיח.

רוצים להתייעץ עם יועץ השקעות נדל"ן? רוצים ליווי בהשקעות נדל"ן בארצות הברית? השאירו פרטים להתייעצות חינם: