מזה למעלה מעשור שהתמ"א 38 אתנו. בשנים הראשונות יש אמרו כי מדובר בטרנד חולף אך סדרה של תיקוני חקיקה ותמריצים ביורוקרטיים גרמו לתמ"א 38 להיות אבן הפינה בכל הקשור להתמודדות עם יוקר מחירי הדיור וכבר שכחנו שביסודה נועדה התכנית להגן עלינו מפני רעידת אדמה צפויה, או אולי חזית צפונית.
באזורי המרכז ניתן לראות שכונות שלמות ב"שיפוצים" במסגרת תמ"א 38, אך כאשר מסתכלים על היקף התחלות הבניה במהלך 2015 אנו רואים שהתמ"א 38 תופסת נתח של לא יותר מ-5%, כך שיש עוד המון פוטנציאל.
עוד בטרם פרסום תמ"א 38/4 ישנם מאות אלפי יחידות דיור המקיימות את התנאים הבסיסיים לביצוע פרויקט תמ"א 38 אך בשטח בוחשים היזמים בתוך תא שטח קטן ומוגדר המשתנה אך ורק משיקולי כדאיות.
קידום תמ"א 38 מתעכב?
כל הסיבות לאי יציאתם של פרויקטים אל הפועל:
1. חוסר כדאיות כלכלית:
ניתן לומר כי חוסר כדאיות כלכלית הוא מילת הקסם של פרויקטים "תקועים", הרי המניע העיקרי של הפרויקטים הללו זו כלכליות הפרויקט בעיני היזם. ככל שהיזם/קבלן יאמין בכלכליות הפרויקט כך יגבר הרצון שלו להשקיע משאבים בקידומו.
הכדאיות הכלכלית היא היחס שבין ההכנסות כתוצאה ממכירת הדירות החדשות (אלו למעשה תקבולי הפרויקט), לבין הוצאות היזם (עלויות הפרויקט) הכוללות עלויות בניה, עלויות מימון, עלויות חיזוק / הריסת הבניין, מיסים / אגרות / היטלים, יועצים, אנשי מקצוע ועוד.
כאשר יזם בוחן פרויקט הוא יכול לדעת בתוך שתי דקות בלבד אם הפרויקט מעניין אותו. בראשו הוא מגלגל מספר פרמטרים כמו הבאים:
- האם חזות הבניין ישנה ועומדת בתקן?
- מה מחירי המכירה באזור הנבחן?
- מה גודל המגרש?
- כמה יח"ד קיימות?
- כמה קומות לבניין?
- מה קונטור הבניין (מה המטראז' לכל דירה)?
- האם ישנו גג רעפים?
- האם הגג צמוד לאחד הדיירים?
- האם ישנה קומה מפולשת?
- האם ישנם שטחים לא מנוצלים בקומת הקרקע?
- האם ישנם תוספות / חריגות בניה?
- האם ישנן חניות בטאבו לדיירים הקיימים?
כאמור את כל הפרמטרים הללו על היזם לשקלל בתוך מספר שניות בודדות ולהחליט האם הוא משקיע מאמץ נוסף לבחון את הכדאיות.
לאחר מכן ישנם מספר כללי אצבע פיננסיים לבחינת כדאיות הפרויקט, הן בפרויקט תמ"א 38/1 – חיזוק ותוספות, והן בפרויקט תמ"א 38/2 – הריסה ובניה. כל יזם עפ"י שיטת החישוב שלו בוחן כיצד "יושבים" המספרים והאם יש פוטנציאל, זאת כאמור בטרם תחילת ביצוע פעולות לקידום הפרויקט.
ייתכן שהיזם שפנינו אליו טוען שהפרויקט לא רלוונטי עבורו, אבל עבור יזם אחר הפרויקט בהחלט ראוי, הסיבות עשויות להיות סובייקטיביות לגמרי – יתכן שהיזם רגיל לפרויקטים מאוד רווחיים ולכן הפרויקט הזה נמוך באופן יחסי, יתכן שאין לו יכולת לנהל פרויקט נוסף, ויתכן שהוא לא העריך נכונה את כדאיות הפרויקט, לכן העובדה שפניתם ליזם אחד, שניים, או שלושה, לא אומר שהפרויקט שלכם לא כדאי.
2. דיירים סרבנים ואו סחטנים:
תופעה שכיחה בקרב פרויקטים מסוג תמ"א 38, אך יש לעשות הבחנה ברורה בין דיירים סרבנים אשר פועלים ממניעים לגיטימיים לבין דיירים סחטנים שפועלים מתוך תאוות בצע.
בפרויקטים רבים מדובר באוכלוסיות מבוגרות שלא בהכרח מעוניינות בביצוע פרויקט תמ"א 38, אדם מבוגר בסוף חייו לא בהכרח רוצה להיעקר מביתו ולחזור לבית גדול יותר עם שכנים חדשים, (בעיקר כאשר אין למי להוריש את הדירה). גם לאוכלוסיות יותר אמידות למשל בבניינים מתוחזקים בעלי 4 דיירים הכוללים דירות גדולות מאוד אין אינטרס מובהק וחד משמעי לביצוע פרויקט תמ"א38.
בנוסף קיימים סרבנים שטוענים כי קופחו באופן כללי מבחינת התמורות או באופן יחסי לשאר הדיירים, טענות אשר ישמעו בבוא העת בבית הדין אל מול המפקחת על המקרקעין אשר תקבע את גורל הפרויקט. לעומת הדיירים הסרבנים קיימים דיירים סחטנים שכל מבוקשם הוא לקבל יותר ויותר ולהוציא תגמול גדול ככל שיהיה מהיזם.
לאחר שהבחנו בין הדיירים הסרבנים לדיירים הסחטנים חשוב להדגיש כי כל דייר שאינו משתף פעולה בין אם מסיבה לגיטימית ובין אם לאו, גורם לעיכוב של ממש בלוחות הזמנים. כאן אנו רואים פגיעה בכדאיות העסקה מצד היזם שאינה פגיעה כלכלית אך היא פגיעה מהותית הגורמת לחלק גדול מהפרויקטים לא לצאת לפועל. כל דייר סרבן או סחטן שמתווסף לבניין גורם ליזם להיות פחות נלהב. ומצד שני אם יראה היזם דיירים מלוכדים ורציניים אשר משתפים פעולה ומגיבים מהר יוכלו הדיירים לעניין יזמים יותר רציניים.
בכל מקרה אם ישנם למעלה מהאחוז החוקי של דיירים מתנגדים , אז ההבחנה בין סרבן לסחטן לא רלוונטית כי לא ניתן לקיים את הפרויקט.
(האחוז החוקי עומד היום על 80% מבעלי הדירות שמחזיקים לפחות 80% מהרכוש המשותף בפרויקט הריסה ובניה מחדש מכוח תמ"א 38/2, ו-2/3 שהם 67% בפרויקטים מסוג חיזוק ותוספות).
אך במידה וישנו אחוז חוקי של דיירים המעוניינים בפרויקט לאחר קבלת חתימותיהם של רוב הדיירים יפנה היזם למפקחת על המקרקעין וזו תקבע אם הסיבות בגינן הדייר מסרב לחתום הן מוצדקות והאם ניתן למצוא פתרון הולם, או לחלופין תקבע כי סיבותיהם לא סבירות במסגרת הנסיבות ותאלץ את מיופה הכוח לחתום בשמם על הסכם הביצוע.
3. יזם / קבלן לא מתאים:
לעתים קרובות אנו נתקלים ביזמים לא ראויים שהחתימה מולם על הסכם ביצוע היא הרת אסון. תופתעו לשמוע שאותם יזמים לא חייבים להיות היזמים הקטנים. אנו נתקלים לא מעט בפרויקטים בהם היזם לא יכול לעמוד בהתחייבויותיו מסיבות שונות ומגוונות:
- לפעמים אין ליזם את היכולות להביא את הפרויקט להיתר.
- לפעמים היזם לא מקבל ליווי בנקאי,
- לפעמים אין ליזם את ההון העצמי הדרוש כדי לצאת לדרך, או אפילו לבצע את הבדיקות הראשוניות לצורך תכנון הפרויקט והגשתו לוועדות המקומיות.
יש לבדוק את היזם מבחינת שלל פרמטרים של איכות ולקבוע מי היזם הראוי ביותר במסגרת ההצעות שניתנו לפרויקט.
כבר הדגשנו את החשיבות של ההתאמה בין יזם / קבלן לבין הפרויקט / הבניין. ישנם יזמים שלא עובדים כלל באזורים מסוימים, ישנם יזמים שרגילים לרווחיות מאוד גבוה, ישנם כאלו שלא פונים לבניינים בהם הדיירים לא מגובשים 100%, ישנם יזמים שלא מוכנים לעבוד בהיקפים גדולים או קטנים, ישנם כאלו שלא פנויים לקחת עוד עבודה.
כל אלו יגרמו לכם להשקיע המון המון זמן בחיפוש היזם המתאים, תהליך שעשוי לייאש חלק מהדיירים, כל זאת בזמן שהבניין יכול להיות מאוד רלוונטי ליזמים מאוד ספציפיים (שלא בהכרח תגיעו אליהם). תחשבו איך היה מסתכל עליכם יזם אם הייתם יודעים להציג לו בשפה שלו שהפרויקט כדאי עבורו. תחשבו איך היה מסתכל עליכם יזם אם הייתם מניחים לו על השולחן "דוח 0" של הבניין שלכם. התשובה היא פשוטה- הייתם משיגים הרבה יותר! בין אם הבניין שלכם מאוד רלוונטי ובין אם הכדאיות גבולית, הייתם מקבלים מפרט יותר עשיר, יזם יותר טוב, בטחונות יותר חזקים, בניה יותר איכותית וכו'. הכוח בידיים שלכם. תנצלו אותו
ישנן חברות שכל ייעודן הוא לעשות את ה-Maching בין היזם הנכון לבניין המסוים, ובכך להריץ את הפרויקט קדימה ולדאוג להשיג בשביל הדיירים יותר.
אם אחת מהבעיות הנ"ל נשמע לכם מוכר אתם לא לבד
לקבלת הצעה לליווי מלא בתהליך וללא התחייבות – ענו על השאלון:
