צו פינוי: תביעת פינוי שוכר שלא מתפנה או אדם שלא עמד בהחזר משכנתא

צו פינוי, הנו מסמך המקנה לכם זכויות לפנות אדם מנכס מקרקעין בשימוש בכוח סביר ובניגוד להסכמתו אך ניתן לעשות בו שימוש רק לאחר שלא נותרו ברירות נוספות. ישנם שני מקרים בהם נעשה שימוש בצו פינוי:

1. פינוי שוכר סרבן מהדירה
2. פינוי דייר עם חובות משכנתא

1. פינוי שוכר בעזרת צו פינוי:
המשמעות של קבלת צו פינוי הוא שניתן סוף סוף לפנות את השוכר הסרבן בכוח מהדירה וכדי לעשות זאת ניתן להיעזר בחברות הובלה המתמחות בפינוי דיירים או אף בעזרת המשטרה וגורמי רווחה שונים במידת הצורך ובמיוחד כאשר מדובר במקרים רגישים בהם לא נותרו עוד ברירות אך הפינוי חייב להתבצע. כדי לא להגיע לשלב בו יידרש צו פינוי יש צורך לפנות ולהתריע פעם נוספת לשוכר שאתם פתחתם תיק בהוצאה לפועל ובמידה והוא יבחר שלא לפנות את הדירה מרצונו החופשי הדבר ייעשה בחוסר נעימות ובכוח.

2. פינוי דייר עם חובות משכנתא:
כאשר הבנק מעניק לאדם הלוואה גדולה כדוגמת משכנתא על נוטל ההלוואה לספק ערבות לבנק ובמשכנתא מדובר בדירה אותה הוא רכש. מאחר ומשכון זה שייך לבנק, רשאי הבנק ליטול את המשכון במידה והרוכש אינו עומד בהחזרי המשכנתא. לצורך כך, מנפיק הבנק צו פינוי דירה אתו הוא רשאי לפנות את הדיירים. אך בשונה מבשכירות בה מדובר בהפרה עקרונית של חוזה שכירות עליו חתמו הצדדים במשכנתא ניתן להגיע לידי הסדרים מול הגורמים השונים ולהישאר בדירה למרות קיומו של צו פינוי.

איך מקבלים צו פינוי שוכר?

במקרים בהם השוכר מסרב לשלם את דמי השכירות כמוסכם או מפר ברגל גסה את המוסכם בסעיפי החוזה השונים לא נותרת למשכיר ברירה אלא לפנות להליך משפטי לפינוי השוכר. להליך זה קוראים "סילוק יד במקרקעין" שמשמעותו שיש אדם שנוטל זכויות במקרקעין ללא רשות או אישור. במקרים אלו רשאי בעלי הקרקע במידה ואין השוכר בשכירות מוגנת (שם ייכנס לתוקף החוק להגנת הדייר) לפנות לתביעת פינוי בסדר דין מקוצר כך שהחזקה על הנכס ברמה הפיזית חוזרת לבעליו במהירות הגבוהה ביותר. כלומר, נדרש התערבות משפטית כדי לפנות דייר בכוח ואין המשכיר רשאי לפנות את השוכר על דעת עצמו ולכן מאפשרים סדר דין מקוצר שמזרז הליכים עבור המשכיר.

כדי לפנות שוכר יש לעבור תהליך מסודר:

1. הגשת תביעת פנוי לבית המשפט האזרחי.
2. בית המשפט קובע האם ההפרה היא הפרה עקרונית ובמידה וכן, יורה בית המשפט בפינוי השוכר.
3. כאשר יש אישור מערכאות משפטיות ויש בידיכם צו פינוי ניתן לפנות להוצאה לפועל.
   יש לצרף:
   • פסק דין מקורי שמאשר את תביעת פינוי השוכר.
   • אישור שאכן העברתם לשוכר את פסק הדין כך שיתפנה לבד.
4. לרוב, נצרף התרעה מוקדמת לשוכר עוד בשלבים ההתחלתיים של תהליך ההוצאה לפועל.
5. צו הפינוי מתבצע על ידי ההוצאה לפועל (כרוך בהמתנה יקרה) או על ידי חברות פרטיות.
6. קריאה לעזרת גורמי רווחה ומשטרה שיסייעו לכם בפינוי שוכר סרבן (כרוך בהמתנה של כחודש)

משך הזמן הממוצע לפינוי שוכר עומד כיום על כ2-3 חודשים בהם לא ישולם לכם שכר דירה. ניתן לתבוע לאחר מכן בבית משפט אזרחי את הסעד המתאים עבור אותם חודשים בהם נגרמו לכם הפסדים.

איך מקבלים צו פינוי דירה מחובות משכנתא?

כאשר אדם נוטל הלוואה ומאחר בתשלומי ההחזרים החודשיים, רשאי הבנק להוציא צו פינוי אשר יחייב את הדיירים להתפנות מרצונם אחרת הבנק זכאי לפנותם בכוח. מחזה לא נעים לכל הדעות ולכן החוק יעמוד במקרים רבים לטובת הדייר. החוק בישראל קובע שמרגע קבלת החלטת הבנק לפנות את הדיירים ולמכור את הנכס מחזיקי הדירה הופכים בדיירים מוגנים. כלומר, כל חוקי הגנת הדייר חלים עליהם והמשמעות בכל היא שהקונה לא יוכל לפנותם דבר שחותך מערכו של הדירה ומאינטרס הבנק שלא למכור את הנכס אלא להגיע לכדי מיצוי האפשרויות יחד עם בעלי הדירה.

אסור להיות שאננים! בחלק מהמקרים בעת החתימה על נטילת משכנתא במידה והגעתם ללא יועץ משכנתאות המומחה לפרטים הקטנים יחתימו אתכם על וויתור לזכות זו מבלי שתשימו לב לכך. כלומר, הבנק יוכל לפנות אתכם מהדירה גם מבלי שתהפכו לזכאים אוטומטית להיחשב כדיירים מוגנים. אך מניסיון העבר ניתן לקבוע שברוב המקרים ניתן לטעון שהדבר לא הובהר לכם ולא ידעתם על מה אתם חותמים ומשכך מדובר בחתימה על סעיף שנגרמה בחוסר תום לב מצד הבנק דבר שיביא לביטולו.

כדי לפנות בעלי דירה הבנק חייב לעבור תהליך מסודר:

1. בעלי דירה מאחרים בתשלומי המשכנתא בחצי שנה לפחות.
2. הבנק פונה להוציא צו פינוי מדירה מההוצאה לפועל מבלי ידיעת בעלי הדירה.
3. בעלי הדירה יאלצו להתמודד עם צו הפינוי על ידי עזיבה או מינוי עורך דין מטעמם.
4. במידה ולא הגעתם להסדרים: ימונה כונס נכסים והבנק יקבל אישור למכור את הדירה.
5. מכירת דירה על ידי כונס נכסים:
   • יקבע ערך הדירה.
   • הדירה תפורסם לקניית דירה מכונס נכסים.
   • בזמן זה ערך החוב לבנק הולך ותופח עם ריביות בהתאם לחתום בנטילת משכנתא.
   • על הדייר להתפנות מרצונו או בכוח ברגע מכירת הדירה.