פרצלציה, חלוקה מחדש של מגרש / קרקע / שטח לבית משותף לבעלים שונים. לרוב, הקבלן שבונה את הבניין המשותף מתחייב לרשום פרצלציה אך יש מקרים בהם יש צורך להגיש בקשה לפרצלציה וזאת ממגוון סיבות שנפרט בהמשך מאמר זה. במידה ונדרש לבצע פרצלציה נידרש להיעזר במגוון אנשי מקצוע כדוגמת מודד מוסמך, עורך דין לשם מדידה והגשת בקשה מתאימה.
פרצלציה – איחוד וחלוקה מחדש של מקרקעין
ישנם מגוון מקרים בהם נדרש לבצע פרצלציה אך מתי הדבר אכן יידרש? איך עושים זאת ופרטים נוספים במאמר זה.
מה זה פרצלציה?
בעבר קרקעות נרשמו בהתאם לגושים ולחלקות. במסגרת הסדרת התכנון והבניה בישראל ניתן להגיש בקשה לאיחוד מחדש של מגרשים סמוכים ואו חלוקה של חלקות מחדש לתתי חלקות. המטרה בביצוע הפרצלציה (איחוד וחלוקה מחדש) היא להסדיר את אופן הבעלות על הקרקע כך שניתן יהיה לנצל את הזכויות בצורה טובה יותר וכדי לאפשר פיתוח מקסימלי של שטח לטובת בעלי הקרקע והציבור הרחב. לאחר ביצוע פרצלציה ניתן לרשום את החלקה ותתי החלקה ברשם המקרקעין (טאבו).
כדי לבצע את הפרצלציה יש למדוד את השטח בצורה מדויקת על ידי מודד מוסמך וזאת לשם הכנת תכנית מתאימה לזו המקומית. לאחר שיש חלוקה שווה של הקרקע בהתאם ליחס המחזיקים בקרקע נרשמים החלקות / תתי חלקות ברישום חדש ברשם המקרקעין והרישום הישן הופך לרישום היסטורי כאשר כעת תופיע רישום חדש ומסודר שמאפשר לכל השותפים בחלקה בעלות על חלק יחסי בנכס. כאשר רוכשים דירה בפרויקט בו קבלן בודד בונה מספר בניינים יש מקרים בהם לא בוצע פרצלציה כך שלא ניתן לרשום את הדירות ברשם המקרקעין וכן לא ניתן לרשום את הבניין כפנקס הבתים המשותפים.
מתי מבצעים פרצלציה?
להלן מספר דוגמאות למקרים בהם נקדם תהליך פרצלציה:
- כדי להתאים את תכניות החלוקה בנכס לתכנית החדשה.
- כדי לחלק בצורה נכונה יותר בין בעליה קרקע השונים.
- כאשר רוצים לנצל את חלקת הקרקע בצורה טובה יותר.
- כאשר מבצעים פינוי בינוי ורוצים ליהנות מהשבחה של הנכס.
- כאשר רוצים להסדיר זכויות בעלי הנכס לשם העלאת ערך הדירה.
הסיבות לביצוע פרצלציה בחלקות בהן אין הסדרה של הקרקע מגוונות. לרוב הצורך בביצוע פרצלציה יעלה כאשר יש תכניות שונות שמאפשרות לבעלי הקרקע להרוויח יותר במידה והם יסדירו את החלוקה ביניהם. אך כמובן שיש מקרים נוספים בהם יידרש פרצלציה וזאת כאשר רוצים לרשום את הנכס בפנקס בתים משותפים ואו כאשר רוצים לרשום את הזכויות בטאבו כנדרש במידה והקבלן לא ביצע זאת כמתחייב.
איך מגישים בקשה לפרצלציה?
ישנם שני סוגי פרצלציה:
- פרצלציה רצונית – פרצלציה שמונעת על ידי השותפים הבעלים בנכס.
- פרצלציה לא רצונית – פרצלציה שמונעת על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה.
לרוב איחוד וחלוקה של קרקעות מגיעות מרצון של כל השותפים בנכס וזאת כדי להשביח את זכויותיהם. במקרים מסוימים חלק מהבעלים רוצים ואחרים לא ממש, במקרים אלו הוועדה המקומית מחייבת את אלו שאינם רוצים לבצע פרצלציה וזאת כדי למנוע קיפאון ונזק לאחרים אך לבסוף כל הצדדים נדרשים להסכים לתוצאות החלוקה מחדש.
תהליך הבקשה מתחלק לשלשה חלקים:
- מאחדים את הקרקע / חלקה בין כל הבעלים.
- מתכננים מחדש את הקרקע / שטח לתוצאות אופטימליות לצדדים.
- פירוק האיחוד בשלב הראשוני מחדש לתתי חלקות.
איך מחלקים את השטח מחדש:
- כל אחד מבעלי הזכויות יקבל את חלקו בצורה דומה ככל האפשר למקור.
- השווי היחסי של כל הצדדים יהיה זהה למצבו קודם לאיחוד לצורך חלוקה.
- במידה ויש חוסר איזון ישלם בעל היתרון למחוסר דמי איזון.
התהליך מתבצע על ידי מודד מוסמך שעורך את התכנית ומאשר אותה אל מול המרכז למיפוי ישראל (מפ"י) ומקבל אישור "כשרה לרישום" לצורך הגשתה לרשם המקרקעין. מדידות אלו יחד עם מסמכים נוספים מוגשים לטאבו לצורך רישומן ולאחר מכן כל חלקה ותת חלקה מקבלת מספר סופי קבוע שיירשם על שם בעליו החוקי
צריכים מודד מוסמך ואו עורך דין שילווה אתכם בתהליך ביצוע הפרצלציה? השאירו פרטים:
