פרוטוקול מסירה הנו מסמך שעליו הסכימו הצדדים בעת החתימה על חוזה רכישת הדירה. במסמך זה יעבור הדייר על כל מתקני הדירה ויידרש להעיר הערות לתיקון או לחלופין לאשר את המתקן בפני הקבלן. בין השאר נבדוק את הצבע על הקירות, חיפויי הקרמיקה, הדלתות, החלונות, מערכות החשמל והמים לצד כל אלמנט נוסף אליו התחייב אליכם הקבלן כחלק ממסירת הדירה. רק כאשר אתם תהיו שביעי רצון ותאשרו את כל הרשימה של הפריטים בפרוטוקול שתוכלו לקבל מפתח ולעבור לדירתכם החדשה.
פרוטוקול מסירה אינו מסמך משפטי ואינו משהו שמעוגן בצורה כלשהי בחוק. מטרתו של המסמך לאשר בפני הקבלן שהוא מסר לכם דירה בדיוק כפי שהתחייב כך שאתם לא תוכלו לבוא אליו בטענות לאחר מכן. כך במידה ותמצאו מספר ליקויים בבניין יבוא הקבלן ויתקן אותם לשביעות רצונכם וכך הוא מסיים פרויקט מוגן ורגוע מתביעות שונות. פעמים רבות אנו כה רוצים להיכנס לדירה שאנו לא בודקים כשורה את כלל המתקנים והמערכות בדירה וזאת יכולה להתגלות כטעות לא קטנה כאשר אחד מההתחייבויות לא מולא במלואה אך אתם חתמתם שהכול תקין ושנמסר לכם דירה כפי שהזמנתם.
פרוטוקול מסירה: מי בודק את הדירה?
לכל דייר יש את הזכות לבוא עם כל משפחתו כדי לבצע את הבדיקה וכמו בכל מצב אחר ככל שיש יותר עיניים כך הסבירות שתמצאו ליקויים שונים תהיה גבוהה יותר. מומלץ להביא כמה חברים ביקורתיים שייתנו בראש ויגנו עליכם מפני ההתרגשות שאוחזת בכם בראותכם את הדירה החדשה שלכם. מותר לכם ומומלץ להגיע עם איש מקצוע – חשמלאי, מהנדס או קבלן אחר שיודע מה לחפש ויכול להראות לכם ליקויים שנסתרים מהעין אך חשובים מאוד בטווח הארוך.
אסור להתעלם מכל חשש שעולה בזמן בדיקת הדירה וכדאי מאוד לעבור אט אט עם רשימה מסודרת על כל פרט ופרט. מומלץ לקחת את המפרט הראשוני שקיבלתם מהקבלן ולבקש להבין פרט פרט והיכן ובאיזו צורה הטמיעו את המובטח לכם. מדובר בעסקת חייכם ולכן אין מקום להתפשרויות והקבלן אינו חברכם ולכן כל בעיה אפילו הקטנה ביותר היא זכותכם והקבלן יאלץ לתקנו קודם לקבלת יתר התשלום במועד המסירה של הנכס.
פרוטוקול מסירה: מי בודק את השטחים הציבוריים?
כלל הדיירים בבניין החדש צריכים להסכים על דייר שהוא זה שיהיה נציג מטעמם לבדיקת תקינות הרכוש המשותף של כולם. בין השאר על המוסמך על כך לבדוק את תקינות המעליות, מערכות האבטחה של הבניין, התאורה והחיפוי בקירות הלובי וחדרי המדרגות לצד תקינות הדלתות לבניין, החניות, שערים חשמליים, תיבות דואר ועוד שורה ארוכה של פריטים אשר מחייבים בדיקה קפדנית. כדי להקל במעט על מלאכת האישור של פרוטוקול מסירה לשטחים ציבוריים מומלץ לבקש לראות את רשימת אנשי המקצוע שעסקו בכל דבר בבניין ולבקש לראות תעודת אחריות לצד פרטי קשר לעתיד.
פעמים רבות יבקשו הדיירים להתלוות על ידי חברה מסודרת שמומחית לתחום זה ויכולה לבצע עבורם את הבדיקות בצורה טובה הרבה יותר. חברות אלו ישלחו מהנדס או איש מקצוע נוסף שיכול להעריך בצורה טובה מכם את תקינות החומרים והתקנתם לצד בטיחות ורמת הגמר והאם אכן הקבלן עמד בהתחייבויותיו לכם. אמנם מדובר בעלות של כמה מאות שקלים לדייר בבניין אך מדובר בכסף קטן שיכול להגן עליכם מנזקים גדולים בהרבה.
מה עושים כאשר מתגלים ליקויים שונים בעת מסירה?
ליקויים שימצאו לרוב יהיו במחלוקת. הלקוח יבקש לתקנם ואילו הקבלן יטען שהכל בסדר וזהו לא ליקוי אלא חלק ממכלול הדירה. לרוב ישנו סעיף בהסכם רכישת הדירה שמגדיר שגם במידה וישנם ליקויים אין הדבר אומר שהדירה לא תימסר ולמעט מקרים בהם הליקוי מסכן חיי אדם ואינו מאפשר מגורים תוכל החברה להתנער מאחריות ולא לתקן את האמור.
כאשר מתגלעים ויכוחים וישנם ליקויים אשר אינם מסכנים חיי אדם יוכלו הצדדים לפנות לעזרתו של מהנדס החברה כדי שהלא יחליט האם אכן הליקוי אכן קיים או לא. במידה והדבר יגיע לבית משפט יישלח מהנדס ניטרלי שיחליט ודעתו תתקבל על ידי בית המשפט לצורך תיקון ליקויים.
במידה וממתגלים ליקויים ניתן במקרים נדירים לדחות את התשלום האחרון לקבלן אך לרוב לא תהיה לכם ברירה אלא לשלם וזאת מאחר ועל כל איחור יש ריבית והצמדה. כאשר רוכשים דירה מחברה יזמית גדולה כמו גינדי שלוקחת חברה קבלנית חיצונית – כל הערה שתוסיפו בפרוטוקול מסירה תילקח לתשומת הלב ותבוצע במהירות גבוהה יחסית וזאת כי החברה היזמית רוצה במסירת דירות מושלמות ללקוחות ואינה מתחשבת בעלויות ובזמן העבודה הנדרש לתקנם וזאת מאחר וזו אחריותה של החברה היזמית ולא החברה הקבלנית. במידה ויש מחלוקת ניתן לאחר מכן לגשת לבית המשפט להסדרת העניינים.
גם במידה וחתמתם על פרוטוקול מסירה, אין זה אומר שמדובר בסוף פסוק ואין המשמעות שוויתרתם על זכויותיכם לתבוע את הקבלן במידה ומתגלים כשלים שונים בהמשך הדרך. וזאת מאחר ומסירת דירה חדשה לרוכש לרוב תלווה בשני פרקי זמן שנמצאים תחת מעקב:
- תקופת הבדק – ממסירת הדירה ועד שבע שנים לאחר מכן בהתאם לחומרת הליקוי.
- תקופת האחריות – מתום תקופת הבדק למשך שלוש שנים כפי שהוסכם במועד חתימה על רכישת הדירה.
כך, בתקופת הבדק על הקבלן או היזם המבצע לתקן כל ליקוי שלא יכל להיגרם על ידי הרוכש ומשכך נשמרת לכם האפשרות לתבוע תיקונים גם בעתיד.
נקודות לסיום:
- בקשו לעבור על הדירה רק לאחר שהדירה נקייה מאבק ומשאריות חומרי בנייה כך שפגמים יבלטו החוצה.
- הקבלן או היזם המבצע אינם יכולים למנוע מכם להגיע עם איש מקצוע כמהנדס.
- שמרו העתק של פרוטוקול המסירה כאסמכתא על כך שהערתם את תשומת לב הקבלן או היזם על כך.
- נהוג: מבצעים סיור ראשוני יחד עם הדיירים כדי לתקן ליקויים עוד קודם לשעת מסירת הדירה.
- נהוג: הקבלן או היזם מחויבים לטפל בכל הליקויים שנתגלו בשנת הבדק הראשונה לפי סדר חשיבותם.
איך בודקים את הדירה?
דוגמה לבדיקות בסיסיות:
- חלקים נפרדים:
- דלתות
- חלונות
- ידיות
- תריסים
- חיפויים וקירות:
- צבע הקירות
- מילוי פוגות
- אחידות הצביעה
- ריצוף, קרמיקה, שיש
- רובה בין רצפות
- חדרי הבית:
- ארונות המטבח
- ארונות חדר השירות
- נישות וקירות
- מערכות שונות:
- גופי תאורה
- תריסים חשמליים
- בית חכם
- דוד שמש
- מזגנים
- נקודות חשמל
- נקודות אינטרנט
- נקודות טלוויזיה
חוק מכר (דירות), התשל”ג 1973 מחייב את הקבלן לתקן כל פגם שהדייר מתלונן עליו כאשר בתקופת הבדק חובת ההוכחה על הקבלן ולא על הלקוח ולכן הקבלן מחייב אתכם לחתום על פרוטוקול מסירה כדי להסיר ממנו כמה שיותר אחריות לאחר מכן בשנת הבדק ובשנות האחריות לאחר מכן. כדי שהקבלן יידרש לתקן את הליקוי גם בשנת הבדק יהיה צורך להוכיח שלא היה ניתן לזהות את הליקוי בשלב החתימה על הפרוטוקול ומסיבה זו לא תוכלו להתלונן אם חסרה נקודת חשמל או משהו שיכולתם לבדוק בקלות אך במידה ואריחים נופלים מהבניין אין ספק שהקבלן מחויב לתקן את הליקוי. מצאתם ליקוי, רישמו אותו בפרוטוקול גם אם אתם חושבים שהקבלן יסרב לתקנו וזאת כדי שלא תגרעו בזכויותיהם לאחר מכן.
לרוב יינתן לכל רוכש טופס אכלוס (טופס 4) שמהווה אישור מהמועצה האזורים או העירייה שהמבנה תקין למגורים ושניתן לחברו לחשמל ולמים. וזאת רק לאחר חתימה על פרוטוקול המסירה.
בעיות עם הדירה? רוצה להתייעץ עם עורך דין מקרקעין? השאר פרטים:
