פי גלילות (הצפון החדש) או חוף התכלת בהרצליה – איזו השקעה עדיפה?

חברות נדל"ן רבות מחזיקות בחלקות קרקע בשני מתחמי ענק שעתידים להפשיר בעתיד. מתחם פי גלילות ומתחם חוף התכלת בהרצליה. בשני המקרים, משווקי הקרקעות מחלקים את החזקותיהם ליחידות קרקע קטנות לשם שיווקן למשקיעים קטנים ולחולמים על דירה בבעלות במה שמכונה "זכות לדירה". אבל, מה הסיכוי האמיתי להפשרת הקרקע? מה צפויה להיות ערך הקרקע לאחר הפשרתה? האם קרקע חקלאית בפי גלילות עדיפה על קרקע חקלאית בחוף התכלת? במאמר זה ננסה לענות על שאלות אלו.

קרקע בפי גלילות VS קרקע בחוף התכלת

כידוע, בישראל אין עתודות קרקע רבות במרכז הארץ. כאשר בוחנים את יכולת ההתרחבות של הערים תל אביב, רמת השרון, הרצליה וערים נוספים במרכז, מגלים שאין מנוס מהפשרה עתידית של קרקעות חקלאיות סמוכות וזאת בכדי לאפשר לערים אלו להמשיך ולהתפתח. על בסיס הנחה זו, חברות נדל"ן כדוגמת טריגו, קנדה ישראל, AYB ואחרות משווקות את החלום ברכישת קרקע טרם הפשרתה וזאת כי לאחריה הרוכשים יזכו בדירה בבעלותם.

אך, לפני שדנים בהשוואה בין קרקע בפי גלילות וקרקע בחוף התכלת, יש צורך להבין את הסיכונים הגלומים בקרקעות חקלאיות:

1. יהיו קרקעות שכלל לא יופשרו (שמורת טבע, קו ים).
2. אף אחד לא מתחייב שתכניות על הקרקע יאושרו.
3. אף אחד לא מתחייב שההפשרה תהיה לבניה רוויה.
4. לא ניתן לדעת מה תהיה גובה ההפקעה ומתי היא תתרחש.
5. לא ניתן להעריך מראש את גובה היטלי הפיתוח וההשבחה.
6. במרבית הקרקעות יידרש איחוד וחלוקה מחדש (פרצלציה).
7. ועוד..

במידה והצלחתם להתגבר על החששות הללו, הרי שכעת ניתן לבצע השוואה מסוימת בין הפרויקטים:

פי גלילות (הצפון החדש) או חוף התכלת בהרצליה

בכדי לענות על דילמה זו, נעבור בקצרה על פרטי הקרקעות הללו על בסיס פרסומים בתקשורת,

קרקע חקלאית בפי גלילות:

• שטח הקרקע: 1,866 דונם + 315 דונם.
• מספר יחידות צפוי: 9,800 דירות + 3,000 דירות.
• סטטוס התכנית: טרם אושרה להפקדה
• גובה הפקעה: לא ידוע.

תכנית 3700 מתקרבת לשלב האישור. הוועדה המחוזית לתכנון ובניה בתל אביב צפויה להמליץ על הפקדת התכנית להתנגדויות הציבור. במסגרת התכנית, ידונו בוועדה המחוזית על בנייתן של 9,800 דירות לצד 790,000 מ"ר לתעסוקה ומסחר על שטח של 1,866 דונם בשטחה של העיר תל אביב לצד 3,000 דירות ו500,000 מ"ר לתעסוקה ומסחר על שטח של 315 דונם בשטחה של העיר רמת השרון.

תכנית זו תהיה צעד ראשון לקראת התקדמות והפשרת הקרקע. לאחר אישור התכנית, ניתן יהיה להגיש תכנית מפורטת בעבור כל מתחם בפרויקט:

• מתחם צפוני – 2,700 יח"ד + 390,000 מ"ר לתעסוקה ומסחר.
• מתחם מרכזי – 4,600 יח"ד + 390,000 מ"ר לתעסוקה ומסחר.
• מתחם דרומי – 1,700 יח"ד + 10,000 מ"ר לתעסוקה ומסחר.

כיום, רוב השיווק על קרקע זה נמצא בידיים של 3 חברות: טריגו השקעות, קנדה ישראל וקבוצת בראשית. חברות אלו משווקות את הקרקעות במרץ אך ייקח עוד זמן רב עד להפשרת הקרקע ותחילת העבודות שאף הן יותנו בהקמת תשתיות תחבורה וחיבור הצפון החדש לעיר תל אביב.

קרקע חקלאית בחוף התכלת:

• שטח הקרקע: 2,200 דונם.
• מספר יחידות צפוי: 11,500 דירות.
• סטטוס התכנית: *אושרה להפקדה להתנגדויות הציבור.
• גובה הפקעה: 68% מהקרקע.

*זהו איננו אישור התכנית. רק אחרי הליך חלוקת הקרקע יתאפשר להגיש בקשה לאישור. נדרשות למשקיעים  לא מעט שנים נוספות של המתנה .

תכנית הר/2200/א לחוף התכלת בהרצליה אושרה לאחר כעשור של דיונים ודחיות. התכנית כוללת תכניות בניה לכ11,500 יחידות דיור לצד 150,000-200,000 מ"ר לתעסוקה ומבחר וכ-3,500 חדרי מלון.  באזורים המאושרים לבניה רוויה, יינתן אישור לבניית בניינים ומגדלים בגובה 8-30 קומות. אך, למרות הפשרת הקרקע, יש מספר רב של בעלי קרקעות קטנים למדי של עשרות עד מאות מ"ר בלבד שלאחר ההפקעה נותרים עם מטרים בודדים בלבד. יתרה מכך, ישנם יורשי קרקעות שיוותרו אף עם פחות לאחר חלוקת נכסי הירושה בין כלל היורשים.

לאחר ההפקעה המאוד מדהימה של 68% מסך הקרקע למבני ציבור, יש להתייחס גם לתכניות להפקעה נוספת בעבור קו הרכבת הקלה (הקו הירוק) וכעת בעלי הקרקע במירוץ נגד הזמן לאשרר את התכניות ההפשרה על הקרקע טרם יאושרו תכניות הרכבת הקלה. זאת משום, ובמידה יופקעו קרקעות טרם הפשרת הקרקע הפיצוי יינתן על קרקע חקלאית בלבד ופוטנציאל הרווח של המשקיעים ירד לטימיון.

פי גלילות או חוף התכלת – איזו השקעה עדיפה?

שני ההשקעות הללו נחשבות כספקולטיביות מאחר ורב הנעלם על הידוע. גם במידה וקרקע תופשר ותאושר לבניה, יהיו עוד עיכובים רבים בביצוע וכמובן גם עלויות רבות נוספות שיש לקחת בחשבון. ולמרות האמור, מדובר בשני אפיקים די וודאיים במידה ומסתכלים קדימה לטווח זמן שעולה על עשר שנים.

אנו מאמינים שעדיף תמיד לבחור בתכנית המתקדמת יותר מבין השניים. כלומר, לבחור בקרקעות בחוף התכלת מאחר ואנו כבר יודעים מה גובה ההפקעה ופרטים נוספים שמקלים על קבלת ההחלטות וביצוע ההשקעה. לעומת זאת, יש רבים שרואים בקרקעות בפי גלילות פוטנציאל אדיר בגלל המיקום האסטרטגי ובגלל הייצוג של הפרויקט אל מול הרשויות לשם קידום ההפשרה העתידית.

לסיכום,

רוצים להשקיע כסף? זה מצוין! קרקעות חקלאיות נחשבות להשקעות ספקולטיביות והן אינם מתאימות לכל אדם. לכן, חשוב מאוד לבדוק האם אתם אכן יכולים להרשות לעצמכם והאם אתם רוצים לבצע השקעה בקרקע חקלאית על פני אפיקים אחרים. במידה ואתם לא בטוחים בצעדיכם, השאירו פרטים באתר וקבעו אבחון לבחינת מידת ההתאמה שלכם להשקעה בקרקע חקלאית!