פירוק שיתוף במקרקעין נדרש במקרים לא מעטים. למרות שהתהליך נשמע מורכב וקשה, בפועל מדובר בהליך די פשוט לביצוע. במאמר זה נתייחס למקרים בהם נדרש פירוק שיתוף במקרקעין וננסה להבין איך עושים זאת בצורה הנכונה והמהירה ביותר.
פירוק שיתוף במקרקעין
הסכם שיתוף במקרקעין יכול להיחתם בין שותפים לנכסי נדל"ן אך גם במקרים מסוימים להתקיים אף ללא הסכם כתוב. כאשר הצדדים אינם רוצים עוד בהסכם זה, לא ניתן לחייב אותם להישאר יחדיו ולכן ניתן לבצע פירוק שיתוף במקרקעין. להלן דוגמאות למקרים בהם נדרש לפירוק שיתוף במקרקעין:
- פירוק שיתוף במקרקעין בעקבות סכסוך שותפים.
- פירוק שיתוף במקרקעין בעקבות גירושין.
- פירוק שיתוף במקרקעין ביציאה מקבוצת משקיעים.
- פירוק שיתוף במקרקעין בחלוקת רכוש שהועבר בירושה.
- ועוד..
חוק המקרקעין קובע כי כל שותף זכאי לדרוש בכל עת את פירוק השיתוף במקרקעין. במקרים בהם דרישה זו עולה מאחד השותפים ישנם שני סיטואציות אפשריות:
- השותפים הנוספים מסכימים לפירוק השיתוף במקרקעין.
- השותפים הנוספים אינם מסכימים לפירוק השיתוף במקרקעין.
כאשר הצדדים כולם מסכימים לפירוק השיתוף במקרקעין הרי שאין בעיה. השותף שמוכר את החזקותיו / זכויותיו יוכל למכור את חלקו ליתר השותפים או לכל אדם נוסף. כלומר, פירוק השיתוף יעשה על דרך המכירה של הנכס. לעומת זאת, כאשר יש רצון לפירוק השיתוף בניגוד לדעתם של יתר השותפים הדברים מורכבים יותר אך בפועל בית המשפט צפוי לדרוש את קיום רצונו של הדורש בפירוק השותפות מתוקף העובדה שזכות זו נחשבת זכות על.
איך מפרקים שותפות בדירה או נכס מקרקעין?
בין אם הצדדים הסכימו על הפירוק מרצון ובין אם לאו. ישנו תהליך שיש לעבור בדרך לביצוע פירוק שיתוף במקרקעין:
- שלב ראשון: בירור ואימות הרישום של הנכס מקרקעין.
- שלב שני: הגשת תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין בבית המשפט.
- הנכס רשום בטאבו: תביעת הפירוק תוגש לבית המשפט השלום בכל מקרה.
- הנכס רשום בחברה משכנת או במנהל:
- תביעה עד 2 מיליון ש"ח: תביעת הפירוק תוגש לבית המשפט השלום.
- תביעה מעל 2 מיליון ש"ח: תביעת הפירוק תוגש לבית המשפט המחוזי.
- שלב שלישי: הפירוק עצמו יצא לדרך בשיטה העדיפה והאפשרית.
- חלוקה פיזית של הנכס: כאשר ניתן לחלק בעין הרי שהדבר עדיף.
- חלוקה דרך מכירה: הנכס יימכר וערכו יחולק בין השותפים.
להלן דוגמאות לפירוק השיתוף במקרים הפופולריים ביותר:
פירוק שיתוף במקרקעין בעקבות סכסוך שותפים
רכישת דירה להשקעה עם שותף או רכישת קרקע עם שותף בהחלט יכול לחסוך לנו כסף כתוצאה מהוויתור על מימון חיצוני או מחיסכון בזמן. אך, כאשר זוג שותפים מחזיקים יחדיו בנכס מקרקעין, כל החלטה של האחד משפיעה על האחר ולעתים דעותיהם חלוקות. דבר שמוביל לריבים וסכסוכים לא קלים. בשלב מסוים, אחד הצדדים מבקש לסיים את השותפות וללכת לקראת פירוק שיתוף במקרקעין. כאשר הטונים עולים, כאשר הצדדים כועסים זה על זה לרוב לא ניתן ללכת לפירוק מרצון ויש לפנות לבית המשפט שיצווה על מכירה וחלוקה של הנכס כאשר במידה ומדובר בקרקע ייתכן מאוד ובית המשפט יורה על חלוקת השטח בעין ותשלומי איזון לאחד הצדדים במידה ונפגע.
במקרים אלו. יש לגשת ולבחון היכן רשומה הדירה / הקרקע. במידה ומדובר בנכס הרשום בטאבו, הרי שניגשים ישר לבית המשפט השלום שידון בנושא בכובד ראש וידאג לאפשר את פירוק השיתוף תוך שמירה על הזכויות המרביות של שני הצדדים. במידה והנכס אינו רשום בטאבו אלא בידי מינהל מקרקעי ישראל או אף אצל הקבלן שבנה את הנכס, יש לבחון את ערך הנכס ועל פי ערכו (מעל או מתחת ל-2 מיליון) יקבע לאיזה טיב ערכאות יש לפנות.
פירוק שיתוף במקרקעין בעקבות גירושין
בגירושין העניינים מורכבים מעט יותר. את הדירה לא ניתן לחלק ולרוב יש צורך במכירת הדירה ובחלוקת הרכוש בצורה שווה. במקרים אלו שבהם פירוק שיתוף במקרקעין נובע מסיבות משפחתיות, הרי שלא פונים לבית המשפט השלום או המחוזי אלא לבית המשפט לענייני משפחה וזאת ללא הקשר לערך הנכסים ואו מיקום הירשמם.
מאחר וברוב הפעמים, חלוקת רכוש בגירושין אינה נעשית בטוב. הרי שאין הסכמה של הצדדים לפירוק השותפות ולכן ניפגש כמעט תמיד בבית המשפט. בבית המשפט יתייחסו לעקרון העל של מתן האפשרות לפירוק השיתוף מחד אך יתווסף לסט השיקולים פרק נוסף והוא כמובן הילדים. כאשר ישנם ילדים קטינים שעלולים להיפגע מעצם חלוקת הרכוש, החוק מחייב להסדיר לקטינים מקום מגורים מספק וזאת קודם לכך שבית המשפט יאשר את מכירת הדירה וחלוקתה.
פירוק שיתוף במקרקעין ביציאה מקבוצת משקיעים
כאשר קבוצת משקיעים מתאגדת יחד להשקיע במגוון פרויקטים ומיזמים, הם לרוב יחתמו על הסכם לשיתוף בין שותפים אשר בין היתר מגביל את האפשרות לפירוק השיתוף במקרקעין. הרי שיש להסכם זה תוקף משפטי והגנה ובית המשפט יורה לפרק שיתוף אך ורק לאחר שעברו 3 שנים (תוקפו המרבי של הסכם מסוג זה) ורק במידה ואכן מדובר בבקשה מוצדקת ומבוססת. לעומת זאת אם אחד השותפים פגע בצורה זו או אחרת בקבוצה הרי שהשותפים האחרים יכולים לבקש את הפירוק מאחר ונגרם להם נזק.
בקבוצות משקיעים ישנם מקרים רבים בהם אחד הצדדים מבקש לפרק את השיתוף מטעמים שאינם הוגנים ובחוסר תום לב. כך לדוגמה, שותף יכול ללחוץ בצורה זו לקבל רווח גדול יותר ואו סתם כמקור לחץ על יתר השותפים. במקרים אלו, במידה והשותפים האחרים יכולים להציג ראיות מבוססות לכך שמדובר בבקשה שנעשית בחוסר תום לב, בית המשפט לא ידון ולא יאפשר את הפירוק. הדבר נכון כל אימת שיש עדיפות לבעלות המשותפת (קיר משותף / מעבר משותף וכן הלאה..).
פירוק שיתוף במקרקעין בחלוקת רכוש שהועבר בירושה
כאשר מתקבלת דירה בירושה הרי שכלל היורשים הופכים לשותפים בנכס. השיתוף בנכס נקבע בהתאם לצוואת המוריש וביכולתו להקנות לכל יורש אחוזי בעלות שונים בנכס. השיתוף בנכס שהתקבל בירושה מתחיל מיד ברגע בו המנוח נפטר ("נפילה מידית") והזכויות על הנכס עוברות באופן מיידי ליורשים גם קודם לרישום הזכויות מחדש בטאבו. כאשר היורשים רוצים בפירוק השיתוף ביניהם, עומדות לרשותם שלשה אפשרויות:
- מכירה ופירוק השיתוף מרצון: יוכלו למכור ולחלק או למכור את החזקותיהם לאחד היורשים.
- מכירה ופירוק השיתוף ללא רצון: ימונה כונס נכסים שימכור את הנכס למרבה במחיר (אין זכות עדיפה).
- השכרה וחלוקת הפרות: היורשים יכולים כמובן להשכיר את הנכס ולחלק את הרווחים.
לעתים, חלק מהיורשים רוצים לרשום את הנכס בטאבו ואחרים מעוניינים להשאיר את השיתוף מחוץ לרישומי הטאבו וזאת מתוך רצון למנוע פירוק השותפות בעתיד. החוק מאפשר במקרים אלו ליורשים שרוצים בכך לרשום את הזכויות גם על היורש שאינו רוצה בכך וזאת כדי שיוכלו לפרק את השיתוף וזאת על אף שיש "שותף סרבן" זאת מאחר וזכות הפירוק בשותפות מקרקעין הנה זכות יסוד בסיסית המגיע לכל אחד.
נקודות נוספות שיש להכיר בפירוק שיתוף במקרקעין:
- כאשר יש אפשרות לחלוקה ללא מכירה – תמיד נעשה זאת.
לדוגמה: כאשר יש שני דירות וניתן להעביר לכל צד דירה ותשולמי איזון. - כאשר דירה נמכרת לצורך חלוקה בין השותפים – אין עדיפות לאף צד.
לדוגמה: גם אם אחד השותפים הנו בנק או המדינה, כולם שווי זכויות. - בית המשפט תמיד יעדיף את הדרך בה הצדדים מרוויחים הכי הרבה.
לדוגמה: במקום למכור את הדירה על ידי כונס נכסים, מכירה לאחד השותפים. - אין חובת מס רכישה בירושה אך ייתכן חובת מס שבח במכירת הדירה.
לדוגמה: אם המוריש החזיק נכס להשקעה החייב במס – חובה זו תועבר ליורשים.
רוצים להתייעץ עם עורך דין המתמחה בפירוק שיתוף במקרקעין? השאירו פרטים:
