פטור ממס שבח: מי זכאי לפטור ממס שבח ואיך מבקשים זאת?

פטור ממס שבח על עסקאות מקרקעין יכול לחסוך סכומי כסף גדולים מאוד. בשנים האחרונות מחירי דירות בישראל זינקו ועמם גובה המס שבח שעל מוכרי דירות לשלם אך רבים מאוד זכאים לפטור ממס שבח ובמאמר זה אנו ננסה להבין מי זכאי לפטור ממס שבח ואיך מבקשים לנצל פטור זה.

פטור ממס שבח – מדריך

מס שבח הנו מס שמוטל על מבצעי עסקאות למכירת נכסי מקרקעין. מס שבח הנו על ההשבחה של הנכס. כלומר, מפחיתים את הסכום ששילמתם על הנכס מגובה המכירה כדי לקבל את גובה ההשבחה בנכס שעליו נחויב במס שבח שהחל משנת 2014 עומד על 25%. כמובן שניתן לקבל החזר מס שבח ואו קיזוז בגובה מס שבח כאשר מחשבים את מגוון ההוצאות הנלוות שהושקעו כדוגמת שימוש בעורכי דין לקניית הדירה ומכירתה, שימוש במתווך דירות, שמאי מקרקעין, מודד מוסמך וכל עלות נוספת שהוצאנו במהלך השנים והשפיע על השבחת הנכס ועוד..

לא כולם מחויבים בתשלום מס שבח. מכרתם דירה או כל נכס מקרקעין אחר, ייתכן שאתם זכאים לפטור ממס שבח! במאמר זה ננסה להבין איך בוחנים את הזכאות שלכם לפטור ממס שבח ואיך מבקשים זאת:

מגוון סוגי פטור ממס שבח:

עסקאות מקרקעין שונות זו מזו. כלומר, יש עסקאות סטנדרטיות בהן אדם מוכר דירה רגילה. יש עסקאות מקרקעין מורכבות יותר כדוגמת מכירת דירה בירושה, דירה במתנה וכמובן עסקאות בהן דירה נמכרת כדי לרכוש דירה אחרת (משפרי דיור) ישנם מקרים בהם יתאפשר לקבל פטור מס שבח כתוצאה מפסק דין של בית משפט ואו כאשר אדם מוכר את דירתו כחלק מעסקת פינוי בינוי ואנו נעבור כעת על הרשימה של הפטורים:

• פטור ממס שבח לדירת מגורים מזכה.
• פטור ממס שבח לדירת מגורים יחידה.
• פטור ממס שבח לדירה שהתקבלה במתנה.
• פטור ממס שבח לדירה שהתקבלה בירושה.
• פטור ממס שבח לדירה שהועברה ללא תמורה.
• פטור ממס שבח לדירה בפרויקט פינוי בינוי.
• פטור ממס שבח לדירה שנמסרה בוויתור.
• פטור ממס שבח לדירה שהופקעה וניתן פיצוי.
• פטור ממס שבח לדירה שהוחלפה מצו בית משפט.
• פטור ממס שבח לדירה שהועברה כחלק מגירושין.

כעת ננסה לעבור על רשימת הפטורים ממס שבח וזאת כדי להבין מה המשמעות של כל אחת מהן ובאילו מקרים אכן נהיה זכאים לפטור זה. ישנם מקרים בהם יש מספר פטורים חופפים. כך לדוגמה, זוג שהחזיקו בדירה יחידה ומזכה ובחרו להתגרש תוך העברת זכויות לדירה לאחד הצדדים יהיו זכאים לפטור כפול ממס שבח. להלן פירוט הפטורים ממס שבח:

פטור ממס שבח לדירת מגורים מזכה

דירה מזכה הנה דירה אשר שימשה למגורים ב-80% מהתקופה בה מוכר הדירה החזיק בנכס ואו ששימשה כדירת מגורים בארבעת השנים הקודמות לעסקת המכירה. בעבר גם מחזיקי מספר דירות יכלו ליהנות מפטור ממס שבח במידה והם בחרו למכור דירה אחת כל ארבע שנים, אך החל משנת 2014 הטבה זו בוטלה וכיום המחזיקים ביותר מדירה אחת במועד מכירת הדירה יאלץ לשלם מס שבח אך לצורכי מס עד שנת 2017 המס יקבע באופן יחסי עד לתקנות ומהתקנות. כך שהמס יחושב עד שנת 2014 כחישוב לינארי על תקופת החזקת הדירה ומשנת 2014 המס יחושב לפי 25% מס שבח הקבועים בחוק.

פטור ממס שבח לדירת מגורים יחידה

דירת מגורים יחידה מזכה בפטור ממס שבח. בפועל מדובר בהטבה דומה לזו של דירה מזכה אך היא מחייבת הדגשה נוספת מאחר ותחת הגדרה זו של דירה יחידה יש מקרים יוצאי דופן. ישנם מקרים בהם אדם מחזיק בשני נכסים אך לצורכי מס הן יחושבו כדירת מגורים יחידה:

• כאשר מוכר הדירה קונה דירה אחרת במקומה. – מוגבל ל- 18 חודשים.
• כאשר מוכר הדירה מחזיק בפחות מ1/3 מערכה.
• כאשר הדירה הנמכרת התקבלה בירושה.
• כאשר הדירה מושכרת למגורים כבר משנת 1996.

חוק מיסוי מקרקעין מתחשב במקרים מסוימים. במידה ואדם רכש דירה חדשה אך לא הצליח למכור את הקודמת, ביכולתו להחזיק בשני נכסים בו זמנית ועדיין להיות זכאי לפטור ממס שבח כל עוד הדירה הישנה נמכרת בתוך פרק זמן הקצר משנה וחצי. החזקה של חלק מדירה ואו החזקה של דירה שהתקבלה בירושה לא תיחשב כדירה שניה לצורכי מס וזאת שוב מתוך התחשבות בנישומים.

יתרה מזאת, כאשר אדם מוכר שני דירות מגורים בתוך פרק זמן של שנה לצורך רכישת דירה יחידה תחתיהם בסכום שעולה על 75% מערך שני הנכסים האחרים הוא ייהנה מפטור ממס שבח בהתאם לנסיבות שונות שניתן לבחון יחד עם עורך דין ואו רואה חשבון.

פטור ממס שבח לדירה שהתקבלה במתנה

קיבלתם דירה במתנה? ייתכן ואתם זכאים מחובת תשלום מס שבח (עדיין תהיו חייבים לשלם מס רכישה..) ישנם מקרים שונים בהם מתקבלת דירה במתנה ולא בכולם תהיו זכאים לפטור ממס שבח. כדי להיות זכאים לפטור ממס שבח:

• דירת מגורים: על מקבל המתנה להמשיך להתגורר בנכס משך 3 שנים.
• דירת השקעה: על מקבל המתנה להמשיך להתגורר בנכס משך 4 שנים.

כדי למנוע "קומבינות" בהן הורים ואו בני משפחה "מעניקים" דירה לבן משפחתם לשם מכירה ומעקף לחובת תשלום מס שבח, כדי להיות זכאים לפטור מס שבח על דירה שהתקבלה במתנה יהיה על מקבל המתנה להתגורר בנכס פרק זמן מסוים שיוכיח שאכן מדובר במתנה שנועדה לצורכי מגורים ולא לתיאום מס.

פטור ממס שבח לדירה שהתקבלה בירושה

קיבלתם דירה בירושה? ייתכן מאוד שאתם זכאים ליהנות מהטבת פטור ממס שבח!. לצורך חישוב מס שבח לדירה שהתקבלה בירושה אנו ננסה לבחון את חובת המס של המוריש. כלומר, במידה והמוריש החזיק בדירה יחידה ומזכה, במידה והמוריש היה זכאי לפטור ממס שבח, הרי שגם היורשים זכאים לפטור ממס שבח. מצד שני, אם מוריש הדירה החזיק באופן המחייב ממנו לשלם מס שבח אילו מכר את הנכס בחייו, חובה זו לתשלום מס שבח תעבור יחד עם הדירה ליורשים.

לא כל מקבל דירה בירושה זכאי ליהנות מפטור ממס שבח, רק קרובי משפחה זכאים ליהנות מפטור זה. היחידים שזכאים ליהנות מפטור זה הם בני זוג של הנפטר / ילדיו של הנפטר / נכדיו של הנפטר. במידה והמוריש מחויב במס שבח והיורש אינו מחויב במס שבח מאחר וזהו לו דירה יחידה, הרי שהיורש יהיה חייב לשלם מס שבח על ההשבחה עד למועד פטירת המוריש (חובת המוריש) וייהנה מפטור מס שבח על התקופה ממועד הירושה ועד למועד מכירת הנכס בפועל – חובת תשלום מס שבח הנה חובת מס נדחית שתשולם בפועל רק במידה וכאשר הדירה תימכר בפועל.

פטור ממס שבח לדירה שהועברה ללא תמורה

דירה שהועברה ללא תמורה לאדם אחר יכולה ליהנות מפטור מס בדומה לדירה שהתקבלה במתנה ובהתאם לאותן התנאים. הדגש בדירה שהועברה ללא תמורה היא על אופן העברת הנכס למקבל הדירה. ישנם מקרים ייחודיים בהם בהתאם לנסיבות העניין, ייהנו מקבלי הדירה ללא תמורה מפטור ממס שבח.

העברת זכויות במקרקעין לבן משפחה / הקניית זכויות באיגוד יקנו פטור מס שבח כאשר לצורכי מס שבח יחושבו הקרובים הבאים:

• איגוד שנמצא בשליטת מעביר הזכויות.
• בן זוג / אחים / גיסים
• סבים וסבתות / הורים / ילדים ובני זוגם

פטור ממס שבח לדירה בפרויקט פינוי בינוי

הממשלה מעודדת התחדשות עירונית במסגרת פרויקטים של תמ"א 38 ופרויקטים של פינוי בינוי. במסגרת פרויקטים אלו בעלי דירות מקנים זכויות ליזם נדל"ן שיחזק את ביתם נגד רעידות אדמה וישפר את נראות העיר. הדירות של הדיירים נהנות מהשבחה מיידית ואו אפילו במקרים בהם מבוצעות עבודות פינוי בינוי מדירה חדשה ושוות ערך גדול בהרבה. כדי להסיר חסמים בדרך לביצוע מספר מרבי של עסקאות נדל"ן מסוגים אלו ישנם פטורים ממס שבח לדיירי אותם בניינים בכפוף לתקרת הפטור:

• פטור ממס שבח על עד 150% מערך הדירה הישנה.
• פטור ממס שבח עד שווי של דירת מגורים בגודל 120 מ"ר.
• פטור ממס שבח על עד 150% מגודל הדירה הישנה (עד 200 מ"ר).

הדירה החדשה תהיה פטורה עד לתקרת המס הגבוהה מבין האפשרויות מעלה. כלומר, במידה והדירה מושבחת בעד 150% או גודל הדירה מזנק בעד  150% מגודלה של הדירה הקודמת ואו הדירה החדשה שוות ערך לדירה בגודל העולה על 120 מ"ר הרי שהדירה החדשה תהיה פטורה ממס שבח. לעומת זאת במידה ויהיה השבחה מדהימה שיותר מתקרות מס אלו הרי שעל החלק היחסי יהיה חובת מס שבח בהתאם לחובת המס בחוק וללא התנגשות עם הטבות מס אחרות בעתיד.

*במידה וכחלק מהעסקה הועברו סכומי כסף בנוסף לדירה החדשה – יחול על כסף זה חובת מס שבח!
*זכויות בניה נוספות / השבחת דירה כתוצאה מתמ"א 38 יהיו זכאיות לפטור ממס שבח בעתיד.

פטור ממס שבח לדירה שנמסרה בוויתור

הענקת דירה לאחר ללא תמורה כחלק מוויתור על זכויות במקרקעין לא תחויב במס שבח. החוק אינו מחייב אדם לשלם מס שבח על עסקה בה הוא עצמו לא קיבל תמורה וזאת כדי לאפשר ויתור במידת הצורך.

פטור ממס שבח לדירה שהופקעה וניתן פיצוי

ישנם מקרים בהם בעל קרקע מקבל הודעה על כך שהרשויות מפקיעות ממנו קרקע לטובת הציבור בהתאם למותר בחוק. במקרים אלו, החוק מחייב את הרשות המפקיע להעניק פיצוי הולם לנפגע וזאת יכולה להתבצע באמצעות ערך כספי ואו קרקע נכס מקרקעין חלופי. מאחר ובעל הקרקע לא רצה בכך ולעתים אף מפסיד ערך על הנכס שהופקע הרי שהוא ייהנה מפטור ממס שבח. הפטור ממס שבח ניתן אך ורק כאשר הפיצוי מוענק במקרקעין ולא בפיצוי כספי.

פטור ממס שבח לדירה שהוחלפה מצו בית משפט

ישנם מקרים בהם בית המשפט מורה על החלפת מקרקעין. החלפה זו לרוב נעשית בחוסר רצון ורק בעקבות חובת החוק. במקרים מסוימים יקבל מחליף הקרקע גם פיצוי בדמות דמי איזון וזאת כדי לפצות על הנזק שנגרם כתוצאה מפסיקת בית משפט. במקרים אלו העסקה תהיה פטורה ממס שבח. כדאי לבחון מקרים אלו בזהירות מאחר ויש תנאים שונים בהחלפת קרקעות שכדאי לבחון מול רואה חשבון ואו עורך דין המתמחה במקרקעין.

פטור ממס שבח לדירה שהועברה כחלק מגירושין

זוג שרכשו דירה יחדיו והתגוררו בה למחייתם והחליטו להתגרש יוכלו למכור את הדירה לשם חלוקת ערכה הכספי ואו להעניק את הדירה בתמורה לכסף לאחד הצדדים מבלי שיהיו חייבים לשלם מס שבח. החוק מנסה לעודד את הזוגות המתגרשים להגיע לכדי הסכמות על הנכס המשותף ולא להוסיף עוד עגמת נפש לתהליך קשה מבסיסו ולכן כדי לעודד את בני הזוג להגיע להסדרים מהירים חובת המס הוסרה.

---

ישנם מקרים נוספים בהם ניתן ליהנות מאותו פטור ממס שבח ואנו בהחלט ממליצים לכם לבחון את האפשרות ליהנות מפטור משמעותי מאוד בגובה המס שתהיו חייבים לשלם. כדי לבחון את האפשרות לקבלת פטור ממס שבח יהיה עליכם לפנות לעורך דין המתמחה במקרקעין ואו לרואה חשבון המתמחה במקרקעין ולבחון זאת יחדיו והם אילו שיגישו עבורכם את הבקשה המסודרת לקבלת פטור / קיזוז  או החזר על מס שבח שכבר שולם.

רוצים לבדוק אם אתם זכאים לפטור ממס שבח? השאירו פרטים ועורך דין יחזור אליכם: