ערך דירה: איך מבצעים חישוב ערך דירה לפני פרסום הדירה למכירה?

ערך דירה הוא מושג חלקלק ומורכב. כדי לבצע חישוב ערך דירה עלינו לקחת בחשבון שלל פרמטרים שיכולים להעלות או להוריד בערך הדירה וכמובן שיש רמות שונות של הערכת ערך דירה שנעשים על ידי אנשי מקצוע שונים ובמאמר זה נסקור את דרכי החישוב וכמובן נסקור מי הם אלו שיכולים לבצע הערכה זו ואיך אתם בכוחות עצמכם יכולים לבצע הערכה די טובה לערך הדירה שלכם כך שהיא תוצג באתרי מכירת דירות תחת מחיר ראלי אך גם אופטימלי עבורכם.

חישוב ערך דירה

חילקנו עבורכם את תהליך חישוב ערך דירה לשניים. חלק ראשון בעזרת אנשי מקצוע שחלקם מציעים את שירותם חינם ואחרים בתשלום. החלק השני הוא הסבר מפורט ומסודר על הדרכים לביצוע משימה זו בכוחות עצמכם אך אנו מזהירים שיש צורך בזהירות רבה.

1. חישוב ערך דירה בעזרת איש מקצוע:

מחזיקים בדירה בבעלותכם? רוצים למכור את הדירה כדרכם של משפרי דיור ולעבור לדירה רחבה יותר ומותאמת לצרכים שלכם? כנראה שאתם שואלים את אחת מהשאלות הבאות:

• מה ערך הדירה שלי?
• כמה שווה הדירה שלי?
• איך מבצעים הערכת שווי דירה?
• איך אוכל לקבל תמורה אופטימלית לנכס?

כלל השאלות הללו בעצם מתייחסות לאותה הנקודה. אך כפי שפתחנו את המאמר בהחלט יכול להיות שהתשובות שתקבלו יהיו שונות זו מזו בהרבה מובנים בהתאם לאדם שבוחן את הנכס. יש כמה סוגי בעלי מקצוע שנוטים לבחון ערך של דירות:

1. שמאי מקרקעין – עולה כמה אלפי שקלים אך מדויק ואפקטיבי במיוחד.
2. מתווך דירות – לרוב שירות זה יינתן חינם כשלב ראשוני לפני חתימה על בלעדיות בתיווך.
3. מהנדס אזרחי – לרוב כאשר אתם מבקשים את שירותיהם של חברות בדק בית.

2. חישוב ערך דירה ללא איש מקצוע:

רוצים לעשות זאת בכוחות עצמכם? להלן מדריך חישוב ערך דירה:

שלב ראשון

עליכם להתנתק ככל הניתן מהקשר הרגשי שיש לכם לנכס. עליכם להסתכל על הדירה שברשותכם כאל נכס זר (דבר שקשה לעשות..) כדי שתהיו אובייקטיביים ככל הניתן ולא תערימו על עצמכם דבר שאולי ייתן לכם תחושה טובה אך לא תצליחו למכור את הנכס במחיר הגבוהה ממחיר השוק..

לאחר מכן עליכם לאסוף כמה שיותר נתונים על הדירה שלכם, חפשו את היתרונות הבולטים שבה וחפשו גם את המגרעות שמורגשות בה היטב. כך לדוגמה אם יש בעיות רטיבות רשמו אותן, אם אין מספיק אור בדירה רשמו זאת וכן הלאה. כך שתגידו לרשימה מסוימת בה יש לכם את היתרונות והחסרונות בנכס ובחלקים המשויכים אליה כדוגמת מחסן, חניה, מעלית וכן הלאה.

שלב שני 

כעת נצא לדרך בניסיון לבצע חישוב ערך דירה בפועל. שלב זה מתחלק לשלושה תתי חלקים:

יש 3 שיטות חישוב של הערכת ערך דירה ואנו נשתמש בכמה שיותר מהשלשה ככל שהדבר מתאפשר כך שנקבל את התוצאה המדויקת ביותר.

1. שיטת חישוב ערך דירה – השוואתי
2. שיטת חישוב ערך דירה – פיזי
3. שיטת חישוב ערך דירה – תשואתי

1. השוואתי

שיטה זו היא הפופולרית והמדויקת ביותר וזאת מאחר והיא משקפת בצורה טובה במיוחד את מחיר השוק הראלי לנכס. בשיטה זו מחשבים מתווכים רבים את ערך דירת הלקוח שלהם ועמה אנו ממליצים גם לכם להשתמש. כל עסקת נדל"ן מדווחת לרשות המסים, רשות המסים בתורה משחררת את המידע אודות העסקאות לציבור הרחב. מאחר ופרסומי "מידע נדלן" של רשות המסים לא נוחה קמו אתרים כאתר מדלן או יד2 והן מציגות את פרטי העסקאות בצורה מסודרת יותר על גבי מפה אינטראקטיבית ועם כמה שיותר נתונים על הדירה שנמכרת.

בעזרת מעבר על עסקאות קודמות ביכולתכם לבחון את ערך הדירה שלכם אך זאת כמובן תוך התחשבות בפרמטרים הרבים שאינם זהים בין דירה לדירה. כך לדוגמה יש משמעות לפרטים הבאים:

• מה גודלו של הנכס.
• האם יש מעלית בבניין.
• באיזה קומה הנכס.
• האם יש חניה ומחסן לנכס.
• האם מדובר בדירה משופצת
• וכן הלאה..

חשוב לזכור ששיטה זו לא צפויה להיות מדויקת יתר על המידה אך מאחר ואין לכל קונה את היכולת לבצע השוואה בין כל הנכסים אלא רק לבדוק את ממוצע מחיר השוק לדירה בגודל ובמיקום דומה הרי שלפעמים הערכת ערך דירה תהיה גבוהה או נמוכה מזו האמיתית אך למרות זאת קונים ישלמו את המחיר.

2. פיזי

זו השיטה הקלה ביותר אך גם הכי פחות מדויקת מבין השלשה. בשיטה זו אנו בוחנים מה ערכו של הקרקע או החלק היחסי של הקרקע במידה ומדובר בדירה בבניין ומוסיפים עליו עלויות בניה של הנכס שלכם. כך לדוגמה אם החלק היחסי בקרקע שווה ערך ל-500,000 ש"ח ועלות הבניה עומדת על 4,000 ש"ח למ"ר ודירתכם בשטח כולל של 100 מ"ר ערכו המצטבר של הדירה בבעלותכם תעמוד על 900,000 ש"ח בלבד וזאת כמובן ללא שום הקשר למצב שוק הנדל"ן או לרמת הביקוש בסביבה.

3. תשואתי

שיטה זו מאוד טובה כאשר אתם מנסים למכור נכס או עסק לחברה או למטרת השקעה. משקיע בוחן בצורה משמעותית מאוד את יכולות המימון שעומדות לרשותו ואת פוטנציאל ההשבחה של הנכס לצד התשואה השנתית שהיא תפיק לו. בשיטה זו נחשב את גובה שכר הדירה שאנו מקבלים מידי חודש ובעצם על בסיס התשואה השנתית ועליית ערך הדירה השנתית (שיטה זו מתבססת על נתונים היסטוריים כי אנו איננו נביאים..) ניתן לחשב מהו ערכו הראלי של הנכס עבור משקיע שמתכנן את השקעתו מראש.

לסיכום נוסיף נקודה חשובה למחשבה:

מי שקובע מה גובה ערך דירה בפועל הוא הקונה ולא המוכר. כאשר קונה "עף על עצמו" כלומר, חושב את הנכס שברשותו לטוב יותר משל האחרים בגלל שהוא ביצע שיפוץ יקר או מאחר והוא שכנע את עצמו שכך הדבר קונים פשוט לא יקנו את הנכס וככל שהדירה "יושבת" יותר זמן בשוק כך היא הופכת לפחות רלוונטית וקונים מתרחקים ממנה מחשש שיש שם משהו לא בסדר ולבסוף בעלי הדירה נאלצים להתפשר על המחיר המבוקש ולרדת אף נמוך יותר ממחיר השוק וזה כואב!

כדי להימנע ממצב זה עשו לעצמכם טובה והקשיבו לאנשי מקצוע. אם אתם חוששים שאיש המקצוע לא ביצע הערכת שווי נכונה הזמינו הערכת מחיר נוספת מאיש מקצוע בכיר או מקצועי יותר שיאמת עבורכם את הנתונים ויפיג את חששכם אך אל תהיו חכמים מידי כי זה פשוט לרוב לא יעבוד לכם. הערכת שווי דירה תינתן חינם וללא התחייבות ממתווכים בכל מקום כך שאין מה להפסיד וניתן לקרוא למספר מתווכים שייתנו הערכות שונות ולבצע ממוצע ביניהם.

צריכים מתווך דירות או שמאי מקרקעין לביצוע חישוב ערך דירה? פנו אלינו!