כאשר רוכשים דירה חדשה ייתכן מאוד שתתקלו בערבויות שונות. ערבות, מטרתה להגן עליכם הקונים מפני סכנות רבות. רכישת דירה מחייבת אתכם בהשקעה יוצאת מגדר הרגיל ולא תרצו למצוא את עצמכם ללא דירה וללא כספכם ובדיוק בשביל זה המציאות סוגי ערבות שונים בהם אתם יכולים להשתמש ואנו בהחלט ממליצים שתדרשו אותם במידה והן לא מוצעות לכם. ערבות היא בעצם הגנה משפטית לרוכשים כך שהחובות של הקבלן / יזם אכן מתבצעות. כדי שתדעו מה האפשרויות שעומדות לרשותכם אנו נרכז את כולם במאמר אחד בו אנו מסבירים מה משמעותו של כל ערבות וערבות.
צריכים ערבות בקניית דירה – להלן הרשימה:
ניתן לחלק את רשימת הערבויות לשני חלקים. חלק ראשון ברכישת דירה על הנייר מקבלן. בחלק זה (כל עוד זה לא קבוצת רכישה..) הקבלן חייב להעמיד ערבויות וזאת כחלק מהגנת חוק המכר דירות שיש לדיירים במידה והם שילמו מעל 7% מערך הדירה כל זאת עוד קודם לתחילת עבודות הבניה. החלק השני מתייחס למקרים מעט שונים בהם מתבצע פינוי בינוי או תמ"א 38 שמחייב התייחסות שונה מאוד מאחר ואתם מתגוררים בנכס ובמידה והקבלן פושט רגל ואו נעלם אתם צפויים לסבול הרבה יותר אך הקבלן אינו בהכרח חייב בכך ויש לדרוש זאת.
- ערבות חוק המכר דירות:
- ערבות בנקאית
- ערבות בנקאית אוטונומית
- רישום הערת אזהרה
- הפקדה בקרן נאמנות
- ערבות לפרויקטים בנדל"ן:
- ערבות אישית
- ערבות שכירות
- ערבות ביצוע
- ערבות תשלום מסים
- ערבות בדק
- ערבות רישום
כעת נסביר מה המשמעות של כל ערבות וערבות כך שתדעו מה לדרוש בכל שלב ושלב. נתחיל בעובדות. כל יזם או קבלן שיכול להימנע מהעמדת ערבויות יעשה זאת מאחר והעמדת ערבות עולה כסף ולרוב כדי להעמיד ערבות בנקאית ואו כל ערבות אחרת יהיה על הקבלן לספק לבנק ביטחונות שאינם נוחות עבורו ולכן במיוחד בפרויקטים של תמ"א 38 קבלנים מנסים לגרום לכם לוותר על הערבות אך אתם חייבים לעמוד על זכויותיכם:
ערבות חוק המכר – דירה מקבלן
ערבות חוק המכר נקבעה לאחר שורה של תקדימים בהם רוכשי דירות חסכו הון רב ונטלו משכנתא גדולה במיוחד כדי לרכוש דירה שתעמיד להם עתיד טוב יותר. הונאות, היעלמויות, פשיטות רגל ושלל מקרים נוספים גרמו לכך שאותם אנשים פשוט איבדו את כל הונם מבלי יכולת לקבל אי אילו הגנות על השקעתם. בדומה לחוק הגנת הצרכן נחקק חוק המכר דירות שבו נקבעים חובות של הקבלן במידה והוא רוצה לגבות סכום העולה על 7% מסכום העסקה הכוללת לדירה – כמובן שהקבלן רוצה לגבות כמה שיותר כדי להראות איתנות בהשגת המימון מהבנק לפרויקט ולכן כל פרויקט כיום מחייב בערבות חוק המכר.
יש דרכים שונות להגן על כספם של הרוכשים:
ערבות בנקאית
ערבות בנקאית היא ערבות מצוינת מאחר ומי שחייב לפרוע את החוב הנו הבנק ולא הקבלן. ערבות זו לא קשורה למצבו הפיננסי של הקבלן ואו ליושרו של הקבלן ובכל מקרה בו הקבלן אינו עומד בהתחייבויותיו יכולים הנושים, כלומר אתם. להגיע לבנק ולדרוש את כספכם חזרה. מאחר והבנק אינו נדיב לחינם הקבלן נאלץ לשלם עמלה נאה על קיום ערבות בנקאית ובין היתר להעמיד ביטחונות לבנק כנגד אותה ערבות שהקונים מקבלים מהבנק. זוהי הערבות המועדפת על הקונים אך הפחות מועדפת על הקבלן עצמו.
ערבות בנקאית אוטונומית (עצמאית)
ערבות בנקאית אוטונומית נשמעת כמו בערבות בנקאית רגילה אך לא כך הדבר. ערבות בנקאית אוטונומית בעצם מתבססת על הון נזיל של הקבלן ואו היזם בפרויקט ובמידה ויש בעיה הבנק יידרש להחזיר את מלוא הכסף לדיירים ללא שאלות מיותרות. מדובר בערבות טובה אף יותר מערבות רגילה אך רק מעטים יכולים להציע זאת וגם זה קורה רק כאשר עורכי דינם של הלקוחות מתנים רכישה בכך. במידה ואתם רוכשים מחברה מוכרת וידועה ככזו שיש למה משאבים כדאי מאוד לדרוש זאת כדי להיות מוגנים אף יותר.
רישום הערת אזהרה
בניית בניין דירות עולה הרבה כסף ונמשכת כמה שנים לפחות ומסיבה זו ייתכנו בעיות בדרך. חברה קבלנית שקורסת ופושטת רגל תגרור שורה ארוכה של נושאים שירצו לפדות כל רכוש השייך לה ובין היתר גם את הבניין בו רכשתם דירה. כדי למנוע מנושים לדרוש את הדירה עוד קודם למסירתה (כלומר, היא עדיין שייכת לחברה הקבלנית..) דורשים רישום אזהרה שהיא ערבות לכל דבר ועניין לכך שהעסקה בטוחה ושלא תמצאו את עצמכם ללא דירה וכאחרוני הנושים של חברת הבנייה. רישום הערת אזהרה על שמם של הרוכשים הנו סטנדרט היום וכולם עושים זאת אך יש לוודא שאכן הדבר נעשה.
הפקדה בקרן נאמנות
ברגע שאתם כקונים משלמים כסף לחברה יזמית / קבלנית היא יכולה לעשות עם כספכם ככל העולה על ראשה. כדי למנוע מצבים בהם יש מעילות ואו גנבות ועושים שימוש אסור בכסף חשוב מאוד להפקיד כל כסף שאתם חייבים לשלם לפי מדרגות התשלום שנקבעו בקרן נאמנות. קרן נאמנות מנוהלת כחוק על ידי עורך דין והיזם מנוע מלעשות שימוש בכסף טרם הזמן שנקצב לכל שלב. כך בעצם יש מעקב אחר הכסף ובמידה והקבלן קורס ואו מסתבך הכסף מוגן מפני הנושים ומפני הקבלן עצמו ואתם תוכלו לממן את המשך הבניה על ידי קבלן חלופי עם הכסף שנותר.
ערבות לפרויקטים בנדל"ן
כאשר נכנסים לעולם הפרויקטים בנדל"ן ובפרט לעולם התמ"א 38 והבינוי בינוי יש מורכבות גדולה מאוד וחשש רציני מצד השכנים בבניין (הלקוחות) ולכן יש צורך בערבויות שמתייחסות לפרטים שונים בתהליך הבנייה. בדומה לרכישת דירה ראשונה גם כאן יש בדיקות שונות שנעשים עד שנה לאחר תום העבודות וגם כאן יש להבטיח את רישום הזכויות של בעלי הדירות. מאחר וחלק מהערבויות הללו אינם חובת הקבלן יש לשים לב לדגשים ולדרוש זאת כך שתהיו מוגנים גם מצד תופעות שוליות שיכולות לצוץ עם הבניה.
ערבות אישית
היזם פעמים רבות עומד מאחורי חברה קבלנית ואו יזמית שהוקמה לצורך קיום פרויקט אחד בלבד ואו אינה חזקה יתר על המידה. חברות אלו נועדו לצורך הגנה על הקבלן במידה והוא פושט את הרגל וכך הם יהיו מוגנים משפטית גם במידה ודברים לא יפעלו כמתוכנן. כאשר יש חשש שאכן הקבלן מבצע פעולה מסוג זה ואין מספיק רקע על החברה הקבלנית או שמדובר בחברה חדשה שהוקמה ממש לאחרונה חשוב מאוד לדרוש מהבעלים להיות ערב באופן אישי לעסקה. כלומר, בוחנים מה הן יכולותיו הכלכליות של היזם ובמידה ויש לו די כסף דורשים ממנו להיות זה שאחראי לממן כל בעיה מכספו הפרטי כך שהדיירים עצמם אינם חשופים להפסדים אלא הקבלן המבצע או היזם עצמו.
ערבות שכירות
כאשר מדובר בפרויקט של פינוי בינוי לא ניתן להמשיך להתגורר בנכס ולכן יש למצוא דיור חלופי עבור דיירי הבניין. פעמים רבות גם בפרויקטים של תמ"א 38 ובמיוחד כאשר יש גג רעפים שהקומה העליונה חייבת דיור חלופי. כדי להוציא את הפרויקט לפועל היזם / קבלן נדרש לממן את שכר הדירה של אותם דיירים וכדי למנוע בעיות יש לדרוש העמדת ערבות לשכירות שתהיה באופן אוטונומי לטובת הדיירים כך שכל עוד הבנייה לא הסתיימה ולא ניתן להתגורר בבניין יהיה על הקבלן לשלם ובמידה והוא לא משלם – הבנק ישלם.
ערבות ביצוע
הקבלן חייב להעניק אי אילו ערבויות ליזם או ליזמים במידה ומדובר בדיירים שנקבצו יחד לצורך קיום העסקה. הערבות הבנקאית בביצוע תהיה שוות ערך לעלויות הבניה בפועל. מטרת ערבות ביצוע היא לקיים את הבניה בכל מקרה גם אם הקבלן פושט את הרגל וזאת על ידי שכירת חברה קבלנית אחרת שתשלים את המלאכה. ככל שהסיכון גבוהה יותר כך גם הערבות צריכה להיות גבוהה יותר.
ערבות תשלום מסים
כאשר מבצעים עסקאות תמ"א למיניהם הדיירים בבניין בעצם מעבירים לקבלן חלק מזכויותיהם בקרקע. (הרי כעת יהיו יותר דירות על חלקת קרקע זהה..) מאחר ובעצם יש עסקת מקרקעין יש לשלם מס שבח כדין. הדיירים מחויבים בתשלום מס שבח מיד במועד החתימה על ההסכם מול הקבלן אך ניתן לדחות חוב מס זה עד לתחילת העבודות בפועל מתוקף סעיף 51 לחוק מיסוי מקרקעין ובמידה והיזם מתחייב לשלם את המסים הרלוונטיים יש לדרוש אישר מס חתום או ערבות לכך כדי שתהיו מוגנים ולא תדרשו לשלם הוצאות מלאות או חלקיות אלו בעצמכם.
ערבות בדק
בניין חדש מקבלן אינו חף מבעיות. בשונה ממוצר מדף שרכשנו בחנות שמיוצר על ידי מכונה, בניין מיוצר על ידי פועלי בניין ובמשך שנים רבות ותמיד יש בעיות כלשהן לאחר מסירת הדירה. כמובן שמומלץ לעבור על הדירה עם חברת בדק בית עוד קודם לחתימה על פרוטוקול מסירה אך גם אם פספסתם משהו יש לכם תקופת בדק שנמשכת 12 חודשים ועוד תקופת אחריות שנמשכת עד 7 שנים בהם הקבלן מחויב לתקן ליקויים שונים בהתאם לחוזה עמכם. ניתן לדרוש ערבות לכך שהקבלן אכן יבצע תיקונים שלהם הוא מחויב במסגרת החוק וזאת במגוון דרכים.
ערבות רישום
יזם שבנה בניין ואו ביצע עבודות תמ"א חייב לרשום את הבית המשותף בתוך עד 12 חודשים מיום המסירה לדיירים. אמנם מדובר בתהליך טכני ודי פשוט לביצוע עבור היזם אך פעמים רבות אם שוכחים אתכם יום לאחר מסירת הנכס. חשוב מאוד לוודא שאכן הקבלן רושם את הזכויות שלכם כפי שהוסכם בחוזה עמו וכדי לוודא זאת ניתן לדרוש ערבות רישום שתעמוד לטובתכם עד להשלמת המשימה וקיום המובטח לכם.
כפי שניתן לראות יש שלל דברים שעליהם יש לדאוג ברכישת דירה חדשה ואו כאשר אתם נהנים מהתחדשות עירונית אך מאחר והדברים כה מורכבים מומלץ להיעזר בשירותיו של עורך דין המתמחה במקרקעין שילווה אתכם וידאג שמעמידים עבורכם את כלל הערבויות הרלוונטיות לקיום עסקה בטוחה ככל האפשר. פנו אלינו לקבלת ליווי עורך דין ברכישת דירה:
