כבר הכרתם את עמלת פתיחת תיק משכנתא? זהו אולי העמלה המוכרת והראשונה אותה תפגשו כאשר אתם שוקלים ליטול הלוואת משכנתא מהבנק. עמלת פתיחת תיק משכנתא היא רק חלק קטן מעוגת העמלות שעליכם לשלם באופן ישיר ואו עקיף כדי לזכות במשכנתא ואנו כמובן נתייחס לכל אותם עמלות והוצאות נלוות למשכנתא במאמר זה:
עמלת פתיחת תיק משכנתא
הגעתם לשלב בו אתם מרגישים בשלים ליטול הלוואת משכנתא ולקנות דירה משלכם? הגעתם להון העצמי הנדרש בתנאי הסף של בנק ישראל לקניית דירה ראשונה (25% מערך הדירה)? אתם מגיעים לבנק ומתייעצים בראש ובראשונה עם פקיד כלשהו או יועץ משכנתאות כדי להבין מה ביכולתכם לעשות. במידה ואתם לקוחות טובים ויש לכם הכנסה יציבה הרי שהבנק יציג לכם הכל בצורה ורודה וטובה אך לא ממש ידבר על עלות פתיחת תיק משכנתא וכל אותם עלויות נלוות שאינם נתונות לשיקולכם או להחלטתכם.
במאמר זה אנו נעבור על רשימה ארוכה של עמלות שכל נוטל משכנתא חייב לשלם ונסביר מה הם ואיך ניתן לחסוך בעלויות. בחרנו להתחיל דווקא בעמלת פתיחת תיק משכנתא מאחר וזוהי העמלה היחידה שעל פניו עליכם לשלם בנטילת משכנתא אך כמובן יש גם אחרות. ניתן לחלק את עמלות המשכנתא על פני שלושה תקופות:
- תקופת טרום משכנתא
- עלות פתיחת תיק משכנתא בגובה 0.25% מההלוואה.
- עלות ביקור שמאי מקרקעין בגובה 350-1,000 ש"ח בהתאם לדירה.
- עלות רישום משכנתא ברשם המשכונות בגובה 300 ש"ח.
- עלות רישום הערת אזהרה בטאבו בגובה 159 ש"ח.
- עלות נסח טאבו מאושר בגובה 72 ש"ח.
- עלות אישור מהעירייה על היעדר חובות בגובה 80 ש"ח.
- עלות ייפוי כוח נוטריוני לטובת הבנק בגובה 260 ש"ח
- תקופת חיי משכנתא
- תשלום ריביות על ההלוואה שמשולמות כחלק מהחזרי המשכנתא.
- עמלת מיחזור משכנתא שהיא בעצם עלות משכנתא חדשה בפועל.
- עמלת פירעון מוקדם למשכנתאות בריבית קבועה בהתאם להפסד לבנק.
- תקופת תום משכנתא
- שטר משכנתא לסילוק ההלוואה מהרישומים בגובה 126 ש"ח.
- עמלת ביטול הערת אזהרה בטאבו.
- עמלת ביטוח רישום משכנתא ברשם המשכונות.
כפי שניתן לראות ישנם עלויות ישירות ולצדם עלויות נלוות אך אין לנו דרך להימנע מלשלם אותם. מעבר לעלויות אלו המוצגות מעלה ישנם עלויות נוספות ברכישת דירה שיש לקחת בחשבון. כך לדוגמה אנשי המקצוע הבאים:
- יועץ משכנתאות – ליווי של יועץ משכנתאות בנטילת המשכנתא בגובה 3,000-12,000 ש"ח.
- מתווך דירות – איתור דירה לקניה ותשלום עמלת תיווך בגובה 2% מערך העסקה.
- עורך דין לקניית דירה – ניתן להוריד את המחיר עד לכדי 5,000 ש"ח לעסקה.
- חברת בדק בית – בדיקה שרבים עושים לפני שהם קונים דירה יד שניה בגובה 3,000 ש"ח.
בסך הכל, כאשר מחשיבים את העלויות הנגבות עם המשכנתה, וכאשר מחשבים את העלויות העקיפות אך חיוניות למשכנתא וכאשר מחשבים את העלויות של אנשי המקצוע, מעבר דירה וכל המאמצים מסביב מגלים עלויות לא קטנות בכלל שמצטרפות לאותו עמלת פתיחת תיק משכנתא ועוד עמלות קטנות שעליהם מספרים לכם בבנק.
השאלה האמיתית היא איך חוסכים כסף בתוך מערבולת העמלות והוצאות הללו? איך מצליחים להוריד את אלו שעוד ניתן להוריד במחירי השירותים? כאן העניינים מורכבים יותר שהרי את משרדי הממשלה והגופים המוסדרים לא ניתן להוריד גם אם ממש נרצה בכך, אך דווקא את אנשי המקצוע ואת הבנקים השונים ניתן להוריד במחיר עד לגבול הטעם הטוב וזאת כאשר אתם לקוחות טובים ובטוחים והבנק אכן מעוניין להעניק לכם את ההלוואה ובעצם ניתן להוריד את עלות פתיחת תיק משכנתא גם לגובה של 500 ש"ח בלבד במידה ואתם מתנהלים נכון מול הבנק ובעזרת יועץ משכנתאות.
חשוב מאוד לבצע חישוב מסודר של כל העלויות הללו בהתאם לגובה המשכנתא, לרמת הסיכון שלכם בעיני הבנק וכמובן בהתאם להכנסתכם וליכולת הכלכלית הראלית שיש לכם וזאת כדי שתוכלו להיערך בהתאם לכל אותם הוצאות שעליהם נוטים לשכוח במהלך רכישת דירה מאחר וביחס לעלות הדירה עצמה מדובר באחוזים בודדים שנראים לנו כשוליים אך עליהם נידרש לרוב לעבוד בין חודשיים ועד חצי שנה מחיינו! כן, במידה ושכרנו שירותי מתווך דירות ורכשנו דירה לא זולה ושירותים נוספים גובה ההוצאות הנלוות לרכישת דירה יכולה להגיע לכדי 4-5% מערך הדירה ומדובר בגובה של עשרות אלפי שקלים עליהם אין לנו מענה מיידי דבר שיכול להכניס אותנו לבור עמוק במיוחד ממנו נתקשה לטפס החוצה.
התמקחות חיונית מאוד ובכל עסקה מול כל גורם או איש מקצוע יש להתמקח ולהוריד את המחירים ככל האפשר וזאת מאחר ויש תחרות עזה בשוק במקצועות החופשיים ולכם יש את הכוח להחליט עם מי לפעול ובאיזה מחיר אכן הדבר משתלם לכם. כדי להימנע ממצבים בעייתיים מומלץ לבחון התייעצות עם יועץ נדל"ן שינסה לסדר לכם את הנתונים הכלכליים ולבחון מהי מידת היכולת שלכם לקנות דירה ובאיזה תנאים לעשות זאת במקום להוציא סכומי עתק על דירה שלא תתאפשר לכם לעמוד בה בסופו של דבר.
צריכים ייעוץ? צריכים הכוונה? פנו אלינו ונשמח לעזור:
