עליית מחירי הדירות מפחידה ומלחיצה את הזוגות הצעירים ומחוסרי הדיור שמחכים בקוצר רוב לירידת מחירים. אך המשקיעים מצד שני מחפשים דווקא את אותם שכונות וערים בהם צפוי להם תשואה נאה על השקעתם. מעבר לנתון הקיים אודות גובה השכירות שניתן להרוויח מהשכרת דירה מידי חודש, משקיעים רוצים לבחון את כדאיות ההשקעה לטווח ארוך. כלומר, לנסות להשקיע במיקומים בהם ניתן לצפות עליית מחירי הדירות בטווחי הזמן הבינוניים והקצרים ברמת וודאות גבוהה. במאמר זה ננסה להסביר איך ניתן להגיע למסכנות אלו.
עליית מחירי הדירות
עליית מחירי הדירות בעשור האחרון הושפעה בעיקרה מתנאי פתיחה מצוינים של המשקיעים בנכסי נדל"ן. מצד אחד יש חוסר משמעותי בהיצע הדירות, מצד שני הריבית במשק הלכה ופחתה כתוצאה מהמשבר הכלכלי וכך משקיעים רבים נותבו להשקיע בנדל"ן וכך עליית מחירי הדירות הפכה לעובדה מוגמרת והניבה למשקיעים תשואות נאות במיוחד. אך אלו לא נתונים שמצדיקים השקעה כיום שיש מומחים רבים טוענים שאנו לקראת ירידת מחירי הדירות בישראל.
לצורך בחינת האפשרות להמשך עליית מחירי הדירות נוכל להיעזר בשני סטים של כלים:
- עזרים ברמת המקרו – נתונים המתייחסים לכלל משק הנדל"ן בישראל.
- עזרים ברמת המיקרו – נתונים ממוקדים אשר מתייחסים לאזורים מסוימים בלבד.
בעוד רמת המקרו הכוללת את החוסר בדירות למכירה, הריבית הנמוכה, מיסוי מקרקעין מופחת ועזרים אחרים ניתנת לשינוי מהיר ומשפיעה על כלל השוק. רמת המיקרו אינה מתבססת בהכרח על נתונים אלו בלבד אלא על מגוון רחב של שינויים מקומיים שמשפיעים באופן ישיר על הביקושים ומחירי הדירות באזור מסוים. במאמר זה אנו מתייחסים לנתוני המיקרו כאשר את הנתונים הנוגעים למשק כולו רוב המשקיעים מכירים ומחשבים כחלק מביצוע השקעותיהם.
איך מזהים צפי לעליית מחירי הדירות באזור מסוים?
בהינתן התנאים הנוחים ברמת המקרו ייתכן ותרצו להשקיע בדירות להשקעה. כלומר, דירות להשכרה למחוסרי דיור. אך לפני שמשקיעים לא מעט כסף על רכישת דירה להשכרה כדאי לבצע חיזוי מסוים לעתיד הנכס ולרמת התשואה שהיא צפויה להניב לנו בטווח הבינוני והארוך. כאשר מתייחסים לרחוב, שכונה או עיר יש צורך להיעזר בנתונים הקיימים ונגישים בפנינו בכדי לבנות אי אילו תחזיות שיצדיקו או ישללו את הכדאיות בהשקעה בדירה להשכרה.
להלן העזרים העומדים לרשותנו להערכת עליית מחירי הדירות:
- מיעוט בניה מסורתית – מיעוט בשטחים המאפשרים בניה נוספת בסביבה.
- הגירה חיובית – ביקוש מצד אוכלוסיות חזקות ואיכותיות למגורים בסביבה.
- בנים חוזרים – חזרה של תושבים מקומיים למגורים בשכונה (ליד ההורים).
- שירותים טובים – חינוך איכותי, מוקדי בילוי, תעסוקה ומסחר בקרבת מקום.
- פיתוח תשתיות – שיפור התשתיות העירוניות ושיפור תשתיות תחבורה בפרט.
- התחדשות עירונית – ריבוי פרויקטים של תמ"א 38 ופרויקטים של פינוי בינוי.
יש תמהיל מסוים שמניב הבטחה לעליית מחירי הדירות בטווח הבינוני והארוך ואינו בהכרח תלוי במגמת המחירים הכללית או תמונת המצב בערים אחרות. המשקיעים ינסו לאתר את אותן השקעות שנופלות תחת הגדרות אלו. כעת נרחיב במעט על כל אחד ואחד מהעזרים הללו ויחד נבין למה כאשר משלבים אותם יחד הם מייצרים עליית מחירי דירות בסביבה המידית:
מיעוט בניה מסורתית
כידוע, שוק הנדל"ן דומה בסופו של דבר לכל שוק אחר. כללי הכלכלה חלים גם על שוק זה וכולם יודעים שמחירי מוצרים נקבעים בהתאם לביקוש והיצע. כאשר אין היצע גדול אך יש ביקוש קשיח, התוצאה המידית תהיה עליית מחירים. כדוגמה, ניתן לקחת את הדירות הקטנות בעיר תל אביב. הביקוש לדירות קטנות במרכז תל אביב ובסמוך לאוניברסיטאות, מתחמי העסקים והחברה יוצרים צוואר בקבוק שגורר עליות מחירים מתמשכות וזאת תימשך גם במידה והמחירים לדיור ירדו ביתר הארץ.
הגירה חיובית
ככל שהשכונה או עיר נחשבים לטובים יותר לתושבים הרי שהביקוש למעבר אליהם עולה. לא מספיקה הגירה חיובית רגילה, עלינו לחפש שכונות שזוכות להגירה חיובית מצד אוכלוסיות חזקות ואמידות, אוכלוסיות אשר יכולות להוציא יותר כסף על דירה לשם מגורים במיקום הנוח שנבחר על ידם. ישנם שכונות וערים המציעות מכלול שירותים מצוינים לתושבים ודבר זה בא לידי ביטוי בהגירה חיובית מתמשכת ובעצם לחיזוק הביקוש הקיים ממילא על ידי תושבים שמגיעים מערים ויישובים אחרים.
בנים חוזרים
לעתים יש ביקוש מצד תושבים חזקים ועמידים אך בני המקום אינם יכולים לעמוד עוד בעלויות המגורים בסביבה זו ובעצם יש תחלופת אוכלוסיה שאינה בהכרח מתבטאת בעליית מחירים משמעותית. לעומת זאת, כאשר יש שכונה מבוססת אשר מלבד ההגירה מצד תושבים חדשים זוכה לביקוש מצד בנים חוזרים שרוצים להתגורר בסמוך לבית הוריהם לשם קבלת עזרה ואו מתוך היכרות מעמיקה וחיבור רגשי לשכונה הרי שאז הביקוש הופך לקשיח עוד יותר וביקושי שיא אלו מייצרים עליית מחירים קבועה ומתמשכת.
שירותים טובים
הגירה חיובית יכולה להישאר על כנה רק כאשר הרשות המקומית, הסביבה המידית מייצרת תמורה הולמת לתושבים. בעוד ישנם מקומות שמציעות עבודה ואו תחבורה נוחה, אחרות מציעות רמת חיים ייחודית והשקעה משמעותית מצד הרשות המקומית. כאשר יש שילוב של שירותים איכותיים כדוגמת מוסדות לימוד, מוסדות ציבור, מתחמי מסחר ובילוי לצד מוקדי תעסוקה ועסקים ניתן להיות בטוחים שהביקוש הקשיח שקיים כיום רק צפוי להתגבר עם השנים ולשמור על רמת הביקושים הגבוהה ובכך לשמור על עליית מחירים מתמשכת.
פיתוח תשתיות
מדברים רבות על חיבור הפריפריה למרכז הארץ. מדברים הרבה על הפקקים וקשיי תחבורה במרכז הארץ. יש לתחבורה השלכה משמעותית על הביקושים. כך, עיר או שכונה שזוכה בתשתיות תחבורה מהירה למקום העבודה ואו תשתיות ציבוריות איכותיות כדוגמת תשתית חשמל, ביוב, אשפה ועוד.. הרי שהתושבים נהנים מרמת חיים גבוהה יותר ומכך הסבירות להישארות במקום מגוריהם על פני מעבר למיקום אחר עולה. לדוגמה, במיקומים בהם צפוי לעבור רכבת קלה בתל אביב ניתן להסיק שיהיו עליות מחירים בעתיד הנראה לעין.
התחדשות עירונית
התחדשות עירונית, כלומר פרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38 מזניקים את ממוצע המחירים בשכונה או בעיר שבעניין. כאשר אנו רוצים לברר את שוויה של נכס, אנו עושים זאת על ידי השוואת הנכס לעסקאות קודמות שנעשו בסביבה זו בעבר הלא רחוק. כאשר יש מגוון עסקאות יקרות הרבה יותר על נכסים באותו המיקום הרי שממוצע המחירים עולה וההשפעה תהיה על כלל הנכסים (גם אלו שלא שופצו בהכרח). כאשר אנו יודעים על שכונה הזוכה למספר רב של פרויקטי התחדשות עירונית ניתן להיות בטוחים שערך הנכס יעלה בטווח הקצר.
כמובן שיש עוד כלים נוספים עמם ניתן ללמוד על העתיד לבוא אך לא את כל הכלים ניתן להציג במאמר בודד. רוצים לבצע השקעה בדירות ומפחדים לעשותה כאשר מחירי הדירות גבוהים מאי פעם? כדאי מאוד שתבחנו את ההשקעה בצורה קרה ועניינית על סמך חלק מהנתונים המוצגים מעלה וכך תוכלו לרכוש דירה בבטחה גם כאשר נראה שהמחירים גבוהים במיוחד.
רוצים להתייעץ עם יועץ השקעות נדל"ן? השאירו פרטים:
