עלות משכנתא: מהי עלות פתיחת תיק משכנתא ואילו עלויות נוספות יש להכיר?

נוטלים משכנתא? עלות משכנתא חייבת להיכלל בתכניות שלכם אחרת תמצאו את עצמכם עם עלויות שלא תדעו איך לכסות. רוכשי דירות חדשות ודירות יד שניה רואים את המחיר של הדירה ומניחים שזהו הסכום הכולל שהם ישלמו בפועל עבור רכישת הדירה. כמובן שלא כך הדברים ועל המחיר הנקוב לרכישת הדירה יש להוסיף מגוון שירותים כדוגמת שירותי עורך דין, מתווך דירות, בדיקת בדק בית וייתכנו עוד הוצאות בין לבין. כך הדבר גם במשכנתא, גם אם הבנו מה גובה ההלוואה ומהו גובה ההחזר החודשי עדיין עלינו לבצע חישוב עלות משכנתא כדי להגיע מוכנים להלוואה ולראות שאכן נצליח להתמודד עמה.

עלות משכנתא – מהי עלות פתיחת תיק משכנתא?

ניתן לחלק את נוטלי המשכנתאות לשני קטגוריות:

1. נוטלי משכנתא בכוחות עצמם – סומכים על הבנקים.
2. נוטלי משכנתא בעזרת איש מקצוע – מבקשים שירות ייעוץ משכנתאות.

נטילת הלוואת משכנתא חדשה אף היא מחולקת לשניים:

1. הוצאות והתמקחות מול הבנק על העמלות ומסלולי המשכנתא.
2. הנפקת אישורים ורישום הערות לטובת הבנק ברשם המקרקעין.

הבנה של חלוקה זו חשובה מאוד. זאת מאחר ובבנקים אין תווית מחיר על כל מוצר פיננסי ואנשים לא נוטים לבצע השוואות בין חבריהם לגבי גובה העמלות שהם שילמו וכתוצאה מכך הבנק יכול להציע מסלולים כדאיים יותר וכדאיים פחות בהתאם לשיקול דעתו. כך שבמידה ואין לכם מושג במשכנתא ייתכן ואתם תשלמו ביוקר וכמובן גם את כל העמלות שיפורטו בהמשך. אך אם הגעתם לבנק יחד עם יועץ משכנתאות שמכיר את הפרטים הקטנים ויודע אילו עמלות ניתן לחתוך בעזרת מיקוח הרי שאתם כנראה תחתכו בגובה העמלות.

מצד שני, בכל מה שקשור לרשויות בישראל. כלומר, רשם המקרקעין ממנו יש לדרוש את רישום הערת אזהרה בטאבו לטובת הבנק ואו חתימת נוטריון על מסמכים המחירים קבועים ולא ניתן להתמקח יתר על המידה בנוגע למחיר. אמנם מדובר בסכומים קטנים יחסית אך כאשר גם כך ההלוואה מביאה אתכם לקצה לא נעים בכלל למצוא הוצאות מהם לא ניתן להתחמק.

עלות משכנתא: להלן רשימת העלויות הנלוות למשכנתא:

סך הוצאות על דירה ממוצעת בישראל (1,600,000 ש"ח לצורך החישוב): 5,824 ש"ח
בהתבסס על 920 ש"ח לשמאי, 4,000 ש"ח עמלת פתיחת תיק משכנתא וכל יתר ההוצאות ללא מיקוח.

על טבלה זו יש להוסיף כמה נקודות חשובות:

• עלות פתיחת תיק משכנתא:
  • הבנק קובע עמלת מינימום כך שלעתים עלות פתיחת תיק משכנתא יכולה להיות אפילו גבוהה מ0.25%.
  • בהלוואה על סך גבוהה מ-2,400,000 ש"ח לא תידרשו לשלם יותר מתקרת המקסימום של 6,000 ש"ח.
  • גובה ההנחה ינוע בין כמה מאות שקלים, 50% הנחה ואפילו תשלום מינימום של 500 ש"ח לעתים.
• עלות שמאי מקרקעין למשכנתא:
  • השמאי ידרוש מכם לרוב תשריט בית משותף בעלות של 33 ש"ח נוספים.
  • עלות השמאי נגזרת מערך הדירה אך ניתן להביא שמאי פרטי וכך עדיף.
• עלות משפטית נוספת:
  • במידה וזוהי לכם דירה ראשונה ואתם רוצים משכנתא גבוהה מ-50% עליכם להביא אישור מעורך דין על כך שאין לכם דירה שניה. העלות לשירות זה נע באזור ה-100 ש"ח כאשר לעתים עורך הדין שמייצג אתכם בעסקה עושה זאת עבורכם חינם.

נקודות נוספות שאולי תרצו לדעת:

עלות הנפקת נסח טאבו רגיל שניתן להוציא דרך האינטרנט יעלה לכם 11 שקלים בלבד. נסח טאבו לאחר רישום, כן. זה שנדרש לכם לקבלת משכנתא יעלה כפי שראיתם 72 שקלים. האם יש סיבה לכך? לא. מעבר לעובדה שזה לא פייר ולא הגיוני לנו אין דבר שניתן לעשות בנידון ויש לשלם מיני קנס זה בדרך לדירה. מעבר לעובדה זו חייבים לזכור שיש להנפיק מגוון מסמכים למשכנתא כדי שהבנק אכן יאשר את ההלוואה ועליכם להתחשב בזמן שנדרש לכל פעולה.

כאשר אתם נדרשים להיעזר בשירותי שמאי מקרקעין, כדאי לשקול את האפשרות לקחת שמאי מקרקעין פרטי ולא להסתמך על זה של הבנק מאחר והם נוטים להקטין את ערך הנכס בכדי להקטין את הסיכון לבנק. הביאו שמאי מקרקעין מוכר ומוסמך והשתמשו בחוות דעתו שתהיה הרבה יותר נוחה לצרכים שלכם וכך תדעו שאתם מקבלים הערכה נכונה עבור הנכס.

שימוש ביועץ משכנתאות יכול לעלות לכם כמה אלפי שקלים אך רק בהתמקחות עם הבנקים לעתים ביכולתו לממן חלק ניכר מפעולותיו. התייעצו עם יועץ משכנתאות ובררו האם ביכולתו להשיג לכם עמלות נמוכות יותר וכך בעצם שירותיו הופכים למשתלמים בהרבה כי כך יש לכם ליווי של איש מקצוע שאחראי לדאוג רק לאינטרסים שלכם ולא של הבנק ומצד שני העלות אינה גבוהה מידי כעת שאתם צפויים לקבל הנחה משמעותית בעמלות שתשלמו על מגוון פעולות.

צריכים יועץ משכנתאות שילווה אתכם בתהליך? פנו אלינו: