רבים לא מודעים לכך שיש עלויות נוספות במחיר למשתכן. כן, אמנם המדינה מעניקה לכם הנחה יוצאת דופן, אך כמו כל תכנית טובה גם בה יש יתרונות וחסרונות. לפני שנרשמים להגרלות מחיר למשתכן ראוי לבדוק היטב את תנאי התכנית ולהכיר את כל העלויות הגלויות והנסתרות שיש להיערך לקראתם במידה ואתם עולים בגורל וזוכים בדירת החלומות במחיר מוזל ושפוי.
עלויות נוספות במחיר למשתכן
גובה ההנחה על דירות מחיר למשתכן משמעותי מאוד בעבור מרבית ברי המזל שעלו בהגרלות מחיר למשתכן. מדובר בהנחה שיכולה להגיע לכדי 35% מערכו הראלי של הדירה בחלק מהפרויקטים כאשר במרכז הארץ אמנם אין פרויקטים רבים אך באלו שאכן מתקיימים מדובר בהנחות ענק לכל הדעות. משרד האוצר ומשרד השיכון שפועלים תחת ידיו של שר האוצר משה כחלון עשו מאמצים כבירים כדי לקבע את מחירי הדירות ולגלגל את גובה ההנחה על הקרקע בצורה הטובה ביותר אל הרוכשים. ואכן, עבודתם מורגשת ומחירי הדירות במחיר למשתכן הן לא פחות מהפתעה!.
כדי למנוע מצבים בהם יזם נדל"ן שזכה במכרז לבניית בניין דירות חוסך כסף על הדיירים במגוון דרכים הכינו במשרד השיכון מפרט מחיר למשתכן שהנו מפרט מחייב ומתייחס לכלל הפרמטרים השונים בבניית הדירה וברמת הגימור שלה. המשמעות היא שהיזם אינו יכול לחסוך על חשבונם של הרוכשים ועליו להשתמש בחומרים מוגדרים מראש וכך רוכשי הדירות יודעים מראש בדיוק מה התמורה שהם מקבלים בעבור כספם.
אז היכן העלויות הנוספות במחיר למשתכן?
יש שלשה מקרים בהם עליכם לחשב עלויות נוספות במחיר למשתכן:
- עלויות המימון – מינוף גבוהה בעזרת משכנתא עולה לא מעט כסף.
- עלויות רכישה – נותני שירותים כדוגמת עו"ד מקרקעין, שיפוצים לאחר מסירה..
- עלויות תוספת – הוצאה נוספת על חלקי דירה שאינם במפרט.
כעת ננסה להסביר את העלויות הללו בצורה מסודרת ומפורטת ככל האפשר:
1. עלויות מימון דירה במחיר למשתכן
בעוד ברכישת דירה רגילה עלינו להביא מהבית סכומי כסף גדולים כהון עצמי למשכתא. קניית דירה במסגרת מחיר למשתכן מזכה אותנו בתנאים נוחים בהרבה וזאת מאחר ומשרד האוצר ובנק ישראל הגיעו להסכמים על הסרת חסמים שונים כך שניתן להחשיב את גובה ההטבה של המדינה כהון עצמי של הזוג הצעיר / מחסורי הדיור (בכפוף להערכת שמאי של הבנק). המשמעות היא שעל רוכשי הדירה להביא מעט מאוד כסף מבית אך לקחת הלוואת משכנתא גדולה במיוחד על מרבית הכסף.
כאשר הבנק מעניק הלוואה ארוכת טווח על סכומים גדולים הוא עושה זאת על בסיס חישובים שונים שמתייחסים לרמת הסיכון וההזדמנות בעבור הבנק. ככל שרוכשי הדירות במחיר למשתכן ידרשו למשכנתאות גדולים יותר כך צפויים הבנקים למשכנתאות להעלות את הריביות בהתאמה. הבנק אינו מדביק תווי מחיר על שירותיו ומציע את אותן ההלוואות בתנאים שונים לאנשים שונים. הבנק צפוי לדרוש מכם ריבית גבוהה במיוחד על המשכנתא במידה ואין לכם את היכולת להביא הון עצמי מספק או במידה ואין לכם את היציבות הכלכלית הנדרשת בעיני הבנק.
להלן עלויות צפויות:
- ריבית משכנתא – ריבית גבוהה יותר בהתאם לרמת הסיכון.
- ייעוץ משכנתאות – כדי לחסוך במעט תוכלו להיעזר ביועץ משכנתאות פרטי.
- הוצאות כפולות – תשלום דמי שכירות ומשכנתא בו זמנית עד למסירת הדירה.
2. עלויות רכישת דירה במחיר למשתכן
דירות מחיר למשתכן נמכרות על ידי יזמים ללקוחות פרטיים. הם אמנם מחויבים להעניק לרוכשים ערבויות בהתאם לחוק המכר דירות, אך כמו בכל עסקה אחרת מחייבים אותנו בשירותים של אנשי מקצוע שונים. משרד השיכון ממליץ לבקש את שירותיו של עורך דין מקרקעין שמתמחה במחיר למשתכן כדי שילווה אתכם לאורך העסקה ועד למסירת המפתחות לדירה בכדי למנוע מצבים בהם היזם מנצל בצורות שונות את הרוכשים. יתרה מזאת, מומלץ לבדוק את הדירה היטב לפני שאתם חותמים על פרוטוקול מסירה מול הקבלן ולעתים אף שווה לשלם לחברת בדק בית שתעשה עבורכם בדיקה יסודית לתקינות הדירה ועמידה במפרט המחייב.
סביר להניח שהקבלן יעמוד בהתחייבויותיו הרבות אך מאחר ולא ניתן לעשות שינויים בדירה בפועל עד למועד מסירתה, מאחר וכלל הדירות בבניין צפויות להיראות זהות זו לזו, הרי שרבים מרוכשי הדירות יבקשו לשפץ / לשנות את דירתם על ידי אנשי מקצוע לאחר מסירת הדירה כך שהדירה תותאם למידותיהם ותיראה ייחודית ביחס ליתר הדירות בבניין המשותף.
להלן עלויות צפויות:
- שירותי ליווי מקצועי – שירותי עורך דין, שירותי בדק בית ואחרים.
- שיפוץ והתאמה אישית – עלויות להתאמה אישית של הדירה לאחר מסירתה.
3. עלויות לתוספות בדירה במחיר למשתכן
דירות מחיר למשתכן מתוכננות על בסיס מפרט מדויק להפליא בו מתייחסים לרמת הגימור ולדקויות קטנות במיוחד בכל הקשור לדירה עצמה. אך, כאשר מסתכלים על השטח הציבורי כדוגמת המעלית, חדרי המדרגות, הלובי ועוד.. אין התייחסות ממשית אלא כמה הגדרות כלליות בלבד. הדבר משאיר מקום רב למשחק מצד הקבלן אך אלו דברים שאינם בהכרח מפריעים לנו.
הבעיה היא בחוסר ההתייחסות לחלקים בלתי נפרדים מכל דירה ממוצעת כיום שאינם מופיעים במפרט הדירה ויש להם מחיר שאינו נופל תחת "מחיר למשתכן". למה אנו מתייחסים? בעוד דירה ממוצעת מגיעה יחד עם מחסן פרטי, חניה פרטית ובמידה ומדובר בדירה הממוקמת בקומה הראשונה גם ייתכן גינה פרטית, במחיר למשתכן אין התייחסות לכך. בפרויקטים שכבר יצאו לדרך התבקשו הדיירים שזכו בדירות מסוימות לשלם תוספת בעבור אותן מרכיבים שנראים כברורים מאליהם והמחירים כמובן כבר אינם בהכרח זולים כמוכר לנו מהדירות עצמם.
להלן עלויות צפויות:
- מחסן פרטי – רוכשי דירה במחיר למשתכן יישלמו על מחסן פרטי אם ירצו בכך.
- חניה פרטית – רוכשי דירה במחיר למשתכן יישלמו על חניה פרטית אם ירצו בכך.
- גינה פרטית – רוכשי דירות גן במחיר למשתכן יידרשו לשלם על הגן הצמוד לדירתם.
*כל פרויקט נבחן לגופו. ישנם פרויקטים בהם חלקים אלו כלולים במחיר.
לסיכום, מומלץ לבחון בזהירות רבה את העלויות הצפויות במחיר למשתכן. עלות רכישת דירה במחיר למשתכן אינה מסתכמת במחיר המופיע באתר אלא צפויה להיות גבוהה הרבה יותר מכך בסופו של דבר ולכן יש להיערך בהתאם. מומלץ להיעזר בשירותי ליווי של עורך דין משלב הנפקת תעודת זכאות וזאת כדי ללכת על בטוח בכל שלב ושלב. בהצלחה.
זכיתם במחיר למשתכן? השאירו פרטים לפניה ליועץ משכנתאות למימון הדירה:
