עלויות השכירות בישראל אינם נמוכות ובטח לא עבור מי שנדרש לדירה במסגרת פרויקט מחיר למשתכן ולכן יתכן מאוד שדווקא עבור אותם צעירים שמעוניים לרכוש דירה ראשונה לא כדאי לשבת על הגדר ולחכות להגרלות דיור למשתכן שיוצעו בשנה הקרובה לציבור הזכאים. כדי לבחון נושא זה אנו מתייחסים למחירי השכירות בישראל אשר מכבידים מאוד על כל אדם וזוגות צעירים בפרט. המצב הנתון כיום שיש האטה ברכישת דירות. והאטה זו נובעת מהמתנה מצדם של זוגות צעירים לדיור למשתכן אשר מגלים אדישות לפרויקטים חדשים במחיר השוק. ננסה לבחון את המורכבות שבעניין:
האם עלויות השכירות ימנעו מכם לחכות למחיר למשתכן?
זכאים לדיור למשתכן? כמעט כל מחוסר דיור בישראל זכאי לדיור למשתכן. התנאים לזכאות מאפשרים לאוכלוסייה רחבה במיוחד להתמודד על כל מכרז ומכרז ובעצם כמעט כל הזוגות הצעירים צפויים ליהנות מזכויות למחיר למשתכן. התנאים לזכאות הן:
מצב משפחתי: כל זוג נשוי אשר אין ברשותו דירה או זכויות בדירה בששת השנים האחרונות יהיה זכאי לדיור למשתכן ללא תלות במספר הילדים, שירות צבאי, שיוך דתי וכל פרט אחר.
גיל: רלוונטי בעיקר לרווקים ולזוגות שאינם נשואים ואינם ידועים בציבור. בני 35 ומעלה יהיו שווי זכויות לאלו הנשואים ואף הם יוכלו להתמודד על מכרזים מחיר למשתכן.
נכות: בעלי נכות בגובה 75% ומעלה אשר מתגוררים בגפם יהיו זכאים אף הם בהתאם.
הזכייה בהגרלה למחיר למשתכן הנה רק השלב הראשוני בדרך הארוכה אל עבר דירת החלומות. על כל פרויקט מחיר למשתכן צפויים לצבוע אלפים ובמקרים מסוימים אף עשרות אלפי זכאים. כך שבמקרים רבים גם תעודת הזכאות שתתקבל ממשרד השיכון לא מבטיחה לכולם זכייה בדירה. מאחר ובכל זאת אנו נעדיף להתגורר בפרויקטים הסמוכים להורים ולמשפחה בחלקם אפשרו עדיפות ל20% מהדירות שישווקו לבני המקום. ההגרלות לזכייה במחיר למשתכן בכל פרויקט ופרויקט ייעשו באופן גלוי ורנדומלי לחלוטין ללא מקום להונאות ולקומבינות מצד הקבלנים.
להמתין 4 שנים לפחות לדירה אינו דבר של מה בכך וזאת מאחר וכלל הפרויקטים עוד לא נפתחו לשיווק. במרבית המקרים רק בשבועות האחרונים זכו קבלנים על חלקים נרחבים מהחלקות שמשווקות במסגרת התכנית ומכאן ועד הגשת התכניות, אישורם, איתור המשאבים שכוללים כסף, פועלים, עובדי הנדסה ותשתיות ועוד מגוון מורכבויות שנחסוך מכם לוקח זמן רב. גם במידה וכבר היום יתחילו בעבודות הבנייה ראוי לקחת בחשבון שבניית בנייני דירות אורכים שנים רבות ובהם אין לזוכים דירה משל עצמם והמשמעות לכך היא הוצאות רבות שחלקם אינם מתוכננות בשלב זה.
שכר דירה ממוצע בישראל עומד על כ-4,000 ש"ח בחודש. סכום זה בחישוב שנתי מצטבר לכ-48,000 ש"ח ולאחר ארבע שנות שכירות ירדו לטמיון כמעט 200,000 ש"ח אותם לא תראו חזרה. סכום אינו מבוטל במיוחד אם בתקופה האמורה היה ביכולתכם לרכוש דירה יד שנייה ולהתגורר בה. כאשר לוקחים נתון זה יחד עם מורכבויות נוספות והוצאות שאינם צפויות סביב הנכס ניתן לראות שהמתנה ארוכה כמו זו משתלמת בעיקר לאלו שמתגוררים אצל הוריהם או בשכירות דירת שותפים.
משכנתא שאנו נוטלים במקרים רבים עוד קודם לכניסה לדירה שנבנתה וזאת מאחר והקבלנים בפרויקט מחיר למשתכן אינם מרווחים דיו כדי ליטול על עצמם את הסיכון ואותו נדרש לשלם בכל חודש זאת בנוסף לדמי שכירות יכולים למוטט זוג צעיר שמוצא עצמו עם החזר חודשי בגובה 4,000 ש"ח נוספים אותם יתקשו לשלם.
תקלות בדרך יכולות לצוץ ולהשפיע על קצב בנייתה של בניין הדירות בו זכיתם לרכוש דירה במחיר מוזל. בכמעט כל פרויקט נדלן ישנם איחורים לעתים משמעותיים מאוד מאחר וקשה לתכנן שנים רבות קדימה בהתבסס על שינויי רגולציה, חוסר בפועלים, מציאת עתיקות וכל עיכוב אחר בדרך של חומרי בנייה ומומחים מתחומים שונים.
כאשר בוחנים עסקאות נדל"ן חשוב להבין שרב הנסתר על הגלוי וכדאי לבחון גם מקרים שאינם סימפתיים אך יכולים לקרות במדינה כמו שלנו. אין ספק שבעתיד פרויקטים למחיר למשתכן יהפכו לסטנדרט ומקובלים בשוק בעתיד נדע הרבה יותר על היתרונות והחסרונות בבנייה זו. עסקת נדלן בהנחה של עד 30% מערך השוק בהחלט יכולה להיות משתלמת גם כאשר נדרש לשלם שכר דירה ואף משכנתא בו זמנית אבל מומלץ להתייעץ עם מומחי נדל"ן ויועצי השקעות קודם לכן.
איסור מכירה ל5 שנים אמנם לא משפיע על המחיר אותו תשלמו אך כן יכול להשפיע על עליית ערך הדירה בעשור הקרוב וזאת מאחר ופעילות המשקיעים ומשפרי הדיור נמוכים מאוד בפרויקטים אלו ויתחילו רק בעוד 9 שנים ויותר וזאת מאחר ואיסור המכירה של דירות מחיר למשתכן מתחיל מרגע קבלת טופס 4 לאכלוס הבניין דבר שכובל אתכם לנכס בו תתקשו לסחור ולמרות זאת ניתן לראות נקודת אור בכך שניתן יהיה אפשרי להשכיר את הדירה לאחרים.
לסיכום, המתנה למחיר למשתכן יכולה להיות כדאית לציבור מחוסרי הדיור בישראל ובמיוחד לאלו אשר אינם משלמים שכר דירה בפרק זמן ההמתנה או לחלופין לאלו המשתכרים גבוהה מ20,000 ש"ח בחודש ואינם מתקשים לעמוד בהוצאות השונות אך יש לבחון בכל פרויקט מתי מתבצעת התשלום כדי לראות האם אתם תדרשו לעמוד בהחזר דיור כפול (משכנתא + שכירות).
