בשנים האחרונות, עוד ועוד עצמאים זוכים לעבוד מביתם בזכות האינטרנט. גם את/ה עובד מהבית? לא רבים מודעים לכך אך נפלה בחלקכם הזדמנות נהדרת לרכישת דירה בהנחה של מאות אלפי שקלים!!! במאמר זה אנו נסביר איך תכנון נכון של העתיד לבוא צפוי לחסוך לכם מאות אלפי שקלים.
עובד מהבית? קנה דירה!
כבכל מדינה מתוקנת, כלל העובדים מחויבים לשלם מס הכנסה על רווחיהם. מיסוי זה מושפע בין היתר על זהות העובד ועל גובה הרווחיות שלו. כך לדוגמה, עובד עצמאי שמרוויח מעל לשכר המינימום מחויב לשלם מס רכישה לפי מדרגות מס על כל רווח נוסף. לצערנו, העובדה שעצמאים משלמים ביטוח לאומי ומס הכנסה אינה מבטיחה שהמדינה תדאג להם בתקופות קשות ואו כאשר הם מתקשים לשרוד כלכלית. לכן, על עצמאים לחשוב קדימה ולבחון דרכים בהם הם דואגים לעצמם.
איך בדיוק עצמאים זוכים להנחה בדירה?!
כאשר עסק פטור ואו עצמאי מגיש דו"ח שנתי לחובת המס, עליו להציג את הרווח הנקי שהכניס לכיסו ורק על סכום זה עליו לשלם מס. כלומר, ביכולתו של כל עצמאי לקזז עלויות שונות ובכך להקטין את שומת המס. עד כאן הכל מוכר ורגיל, אך העניינים מתחילים להיות מעניינים כאשר העצמאי עובד מביתו:
קיזוז מס לעצמאי שעובד מהבית:
קיזוז עלויות מגורים / הוצאות נוספות לבית יקבעו לרוב לפי החישוב הבא:
- דירה בת 3 חדרים – 33% מעלות ההוצאות.
- דירה בת 4 חדרים – 25% מעלות ההוצאות.
- וכן הלאה באופן יחסי..
אז מה ניתן לקזז:
- משכנתא על הדירה – 80% מהוצאות על ריבית משכנתא על החלק היחסי.
- פחת על הדירה – 4% לשנה על החלק היחסי (25%/33%) למשרד.
- דמי שכירות – רק במידה והמשכיר משלם מס הכנסה על הנכס. (יש לקבל אישורים)
- ריהוט משרדי – ניתן לקזז את מלוא העלות לרהיטים המשרדיים.
- ניקיון והחזקה – ניתן לקזז כמתואר מעלה.
- ביטוח דירה – ניתן לקזז כמתואר מעלה.
- ועד בית – ניתן לקזז כמתואר מעלה.
- מים וחשמל – ניתן לקזז כמתואר מעלה.
- ארנונה – ניתן לקזז כמתואר מעלה.
נכון לא הבנתם את משמעות ההנחה על הדירה? נסביר:
כאשר אדם מן השורה (שכיר) רוכש דירה, כלל העלויות נופלות על כתפיו. לעומת זאת, במידה ואחד מבני זוג עובד כעצמאי וביכולתו להצהיר על הבית המשותף כמקום העבודה העיקרי, הרי שבפניכם דרך לחסוך סכומי עתק במצטבר. נרחיב על כך כעת:
גובה החיסכון בעלויות לעובד מהבית:
במידה ואנו רוכשים דירה חדשה, הרי שעלינו לקחת ככל הנראה הלוואת משכנתא. הלוואה זו אינה ניתנת בחינם, על ההלוואה יידרש הרוכש לשלם ריביות גבוהות למדי שמסתכמות במאות אלפי שקלים ואף במיליוני שקלים במהלך עשרות שנות ההחזרים על ההלוואה. בנוסף להוצאה זו, יהיה על הרוכש לשלם במקביל עלויות ביטוח דירה למשכנתא לצד הוצאות על ועד הבית, ארנונה, חשמל ומים. בסך הכל, קונה דירה ימצא עצמו עם הוצאה של אלפי שקלים רבים מידי חודש.
אך, במידה ועצמאי רוכש דירה ועושה זאת תוך היכרות מוקדמת עם זכויותיו, הרי שביכולתו לתכנן הוצאותיו בצורה כזו שיזכה לקזז מאות אלפי שקלים מול הכנסותיו ובכך להקטין את עול קניית הדירה עד לגובה הנכון ובכך להעדיף קניית דירה על פני המשך השכירות (בה אין לו לרוב אפשרות לקיזוז – ללא האישורים הנדרשים..)
לשם הדגמה:
לקחנו את מחשבון עלות משכנתא של משרד האוצר והשתמשנו בברירת המחדל:
- גובה ההלוואה: 1,000,000 ש"ח.
- מספר שנים להחזר: 20 שנים.
התוצאה: נידרש להחזיר לבנק את הסכום הבא: 1,466,575 ש"ח.
כלומר, גובה הריבית שנשלם צפוי להיות 466,575 ש"ח. בדירת 3 חדרים שניתן לקזז 33% מערך הריבית אל מול הכנסות העסק (153,969 ש"ח) ניתן לקזז עד 80% או במילים אחרות נוכל לקזז את הסכום הבא: 123,175 ש"ח.
נוסיף את ההוצאות נוספות כדוגמת:
- עלות ביטוח משכנתא ממוצעת לעסקה מעלה: 24,000 ש"ח (חיסכון של 8,000 ש"ח)
- עלות ארנונה בגובה 6,000 לשנה: 120,000 ש"ח (חיסכון של 40,000 ש"ח)
- ועוד ועוד..
כך שבמידה ואתה עובד בבית, הרי שהחיסכון הצפוי על נכס בשווי מיליון ש"ח עם משכנתא על פני 20 שנים, צפוי לעמוד על 250,000 ש"ח בקירוב.
אמנם ניתן ליהנות מקיזוז חלקי גם ללא רכישת דירה. אך בפועל, כדי ליהנות מחיסיון משמעותי הרי שכדאי לרכוש דירה מתוך ראיה רחבה ולטווח ארוך. מאחר וכותב מאמר זה אינו רואה חשבון, יש צורך להיוועץ עם רואה חשבון ולבחון יחד עצמו את יכולתכם הכלכלית להתמודד עם החזרי המשכנתא לפני ואחרי קיזוז המס. לעתים, תגלו שפתאום אתם יכולים לעמוד בהוצאות על רכישת דירה!
איך ניתן לחסוך אף יותר?
יש 2 דרכים להוזיל את עלות הדירה אף יותר:
- השתתפות בפרויקטים ממשלתיים מוזלים כדוגמת מחיר למשתכן.
- נטילת הלוואה בערבות מדינה לטובת רכישת דירה.
מה עוד יש לדעת?
דירה המשמשת למגורים פטורה מחובת מס שבח במועד מכירת הדירה. אך, במידה ויש לכם דירה נוספת ואתם מקזזים הוצאות על הנכס בדומה לעסק ייתכן וחלק מההוצאות השונות לא יוכרו לצורך קיזוז מס שבח. לכן, כדאי לבדוק את הנושא היטב עם רואה חשבון ואו עם עורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין.
לסיכום,
במידה ואתם אנשי הייטק, במידה ואתם עוסקים במקצוע חופשי, במידה וביכולתכם לנהל את עבודתכם מהבית, הרי שבהחלט כדאי לבחון את הכדאיות ברכישת דירה למגורים וזאת מאחר ובפועל תמצאו עצמכם משלמים הרבה פחות מיתר הציבור במידה ותכירו את זכויותיכם, תבקשו את הגיע לכם ותשמרו כל חשבונית וקבלה לצורך קיזוז מאוחר יותר. כדי להצליח להוזיל מקסימום עלויות, עליכם לבקש הדרכה מסודרת בה יסבירו לכם מה ניתן לקזז ואיך עושים זאת במקרה הייחודי שלכם.
במידה וברצונכם להתייעץ עם כלכלן ואו עם רואה חשבון, השאירו פרטים כאן:
