רבים חושבים שתהליך סילוק משכנתא הנו פשוט וקל. האמת היא, שגם כאשר מסלקים משכנתא יש לפעול בצורה מסודרת כי אחרת אנו נמצא עצמנו משלמים לא מעט כסף כעמלות וקנסות יציאה מוקדמת. במאמר זה אנו נציג את הדרך הטובה ביותר לסלק משכנתא באופן חלקי ואו מלא בהתאם לרצון שלכם.
סילוק משכנתא
כל מי שלקח משכנתא בחייו יודע שמדובר בעול. הרגשה לא נעימה שלא נותנת מנוחה. לפעמים לווים נתקלים בהזדמנות לפרוע חלק או אפילו את מלוא הלוואת המשכנתא בפעם אחת ועליהם להחליט האם לסלק את המשכנתא אחת ולתמיד ולזכות בחירותם. או להמשיך לשלם את תשלומי המשכנתא החודשיים בהתאם ללו"ז הקבוע מראש.
סיבות נפוצות לרצון בסילוק משכנתא:
- זכייה בירושה הונית.
- זכייה בפיס / הגרלה.
- מכירת הדירה ברווח.
- זינוק בהכנסות הפנויות.
הסיבה לרצונכם בסילוק משכנתא אינו רלוונטי. התהליך עצמו צפוי להיראות דומה בין כל לווה ולווה.
מה הדרך הטובה ביותר להחזיר חלק יחסי מהמשכנתא?
כאשר מבקשים להחזיר לבנק סכום משמעותי מהלוואת המשכנתא (סילוק יחסי למשכנתא), הרי שהבנק יציע לנו להפקיד את הכסף לחשבון ייעודי של הבנק ובעצם הבנק צפוי להקטין את סך החבויות בכל מסלול ומסלול באופן יחסי כך שההחזרים יתקצרו במספר שנים. אך, יש אפשרויות נוספות:
- ניתן לבחור לסלק מסלול מסוים מתוך תמהיל המשכנתא.
- ישנם מסלולים שעצם סילוקם מחייב בתשלום עמלת פירעון מוקדם.
- לא תמיד באמת משתלם לסלק את המשכנתא מוקדם.
רוב המשכנתאות בישראל מבוססות על תמהיל הכולל מסלולים בריבית קבועה ובריבית משתנה. המסלולים בריבית משתנה זולים יותר ועליהם לא נשלם קנס ביציאה מוקדמת. לעומת זאת, המסלולים בריבית קבועה בדרך כלל עדיפים בטווח הארוך.
כאשר בוחנים סילוק יחסי למשכנתא, חשוב לבדוק איך אנו מתמודדים עם החזרי המשכנתא החודשיים. במידה ואנו מסתדרים אתם היטב, ייתכן וסילוק יחסי וקיצור תקופת החוב הכי משתלמת. לעומת זאת, במידה ואנו נתקלים בקשיים, ייתכן ונרצה לסלק דווקא את המסלול היקר ובכך להקל על נטל ההחזרים החודשיים כמה שרק ניתן. גם למצב בשוק יש משמעות, ככל שתנאי השוק משחקים לטובתנו, הרי שייתכן מאוד שעדיף לשמור את הכסף ולהשקיע אותם באפיק רווחי יותר ולוותר על סילוק משכנתא באופן יחסי…
לסיכום,
במידה ויש לכם הון מסוים של 100,000 ש"ח או 200,000 ש"ח שקיבלתם בהפתעה, הרי שכדאי להתייעץ עם יועץ משכנתאות פרטי שיעזור לכם להבין איזה דרך תהיה הטובה ביותר לסלק את המשכנתא. בלא מעט מקרים ובוודאי כאשר הריבית במשק נמוכה, כדאי אף לבחון מחזור משכנתא לשם קבלת תנאים נוחים יותר וזאת אפילו כאשר יש קנס יציאה מהמסלול הקיים.
מה הדרך הטובה ביותר להחזיר משכנתא בפעם אחת?
כאשר יתרת החוב קטנה, כאשר סכום הכסף שהתגלגל לידכם גדול. הרי שניתן לשקול את האפשרות לסילוק המשכנתא בכללותה. אין תחושה נעימה יותר מלסלק משכנתא ולהרגיש איך עול כה כבד יורד מכתפיכם באחת. אבל, למרות הרצון בסילוק משכנתא בפעם אחת. גם כאן, עלינו לפעול בזהירות הראויה כדי לא להפסיד כסף בתהליך:
נחלק את תהליך סילוק משכנתא לשלבים:
- שלב ראשון: הודעה לבנק על סילוק (10 יום מוקדם יותר)
- שלב שני: העברת הכסף לחשבון הבנק וסילוק ההלוואה.
- שלב שלישי: קבלת שטר משכנתא לביטול רישום בטאבו.
- שלב רביעי: הגשת המסמכים לטאבו ולרשם המשכונות.
- שלב חמישי: חופש!
כאשר מקבלים את ההחלטה החשובה על סילוק משכנתא, יש לקחת פרק זמן של 10 יום ולהעניק התרעה על כך לבנק. במידה ולא תתריעו לבנק יהיה עליכם לשלם עמלה בשיעור של 0.1% מיתרת החוב. בנוסף, במידה ויש חלקים בהלוואות המשכנתא בריבית קבועה, הרי שיהיה עליכם לשלם דמי היוון על הפסדים צפויים לבנק מעצם ביטול ההלוואה טרם זמנה.
לאחר התרעה והמתנה של 10 יום, ניתן לגשת לבנק ולקבל פרטי בנק להעברת הכסף. לאחר שהכסף מועבר, הבנק צפוי להעביר אליכם שטר משכנתא. שטר זה מהווה אישור להצגה מול רשם המקרקעין ורשם המשכונות בכדי שהם בתורם יסירו את הערת האזהרה שיש לבנק על גבי מסמכי נסח טאבו של הנכס. זהו, אתם חופשיים כעת וביכולתכם לסחור בנכס ואו ללכת לישון היטב בלילה..
לסיכום,
במידה ויש לכם הון מספק לסילוק המשכנתא, בהחלט ייתכן ותרצו ליהנות סוף סוף משקט נפשי. בשונה מסילוק חלקי בו אנו נבחן פעמים רבות אפיקי השקעה אלטרנטיביים בהם ניתן להרוויח כסף (אך לשלם מסים על הרווח). כאשר יש לנו הון מספק לסילוק משכנתא בכללותה, שיקול זה לרוב אינו רלוונטי וזאת מאחר וסילוק מלא של משכנתא צפוי לשפר משמעותית את רמת החיים והשקט הנפשי ששווה הרבה יותר מכל סכום בעולם. למרות האמור, מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות במידת האפשר כדי לוודא שזהו המהלך הנכון ביותר למועד בו אתם נמצאים.
