נכסים מניבים: מה גובה מס רכישה ומס שבח לנכס מסחרי?

נכסים מניבים מושכרים בדומה לדירות להשקעה. בשונה מנכסים המשמשים למגורים שמזכים את המשכיר בהטבות מס שונות במבחר מקרים, נכסים מניבים (מבני תעשייה, מסחר ועסקים) חייבים במסים גבוהים הרבה יותר ובמאמר זה ננסה להבין אילו סוגי מסים מוטלים על משכירי נכסים מניבים ומה גובה המס שעליהם לשלם.

מיסוי נכסים מניבים

ישנם אנשים שברשותם נכסים מסחריים ואו ברשותם אחוזים בנכסים מסחריים. נכס מסחרי מחויב במס תחת מיסוי מקרקעין אך במדרגות מס מעט שונות מאלו למגורים. כאשר בוחנים את אותם נכסים מניבים שיכולים להיות מבנים תעשייתיים, קניונים ומרכזים מסחריים, חנויות בודדות ואו אף מתחמי משרדים להשכרה, ניכר שיש שני סוגי בעלים שבעניין:

1. אנשים פרטיים שמחזיקים בנכסים מניבים.
2. חברות וקבוצות משקיעים שמחזיקים בנכסים מניבים.

אנשים אלו המחזיקים בנכסים מניבים מחויבים בתשלומי מס בשלבים הבאים:

1. מס רכישה – מס במועד ביצוע ההשקעה ורכישת הנכסים המניבים.
2. מס על שכירות – מס שוטף כל חודש על הרווחים מהשכרת הנכסים המניבים.
3. מס שבח – מס במועד מכירת ההחזקות באותם נכסים מניבים לגוף אחר.

מעבר למסים אלו יש להוסיף עלויות ניהול שבמקרים רבים נדרשים. עלויות ההחזקה השוטפת חיוניים אף הם לצורך חישוב חובת המס שמוטל אך ורק על הרווח הנקי מהנכסים הללו.

חובת המס על אנשים פרטיים בהחזקת נכסים מניבים:

אדם פרטי המחזיק בנכס הנחשב נדל"ן מניב ואו אף בדירת מגורים המושכרת לעסק מחויב בתשלומי מס שונים מאשר אותם המשקיעים שמשכירים דירה להשקעה אשר ייעודה מגורים. אנו נעבור כעת על שלושת סוגי המס המוטלים על אנשים פרטיים המחזיקים או שוקלים להחזיר בנכס נדל"ן מניב:

מס רכישה לנכס מניב

מס רכישה בעבור אדם פרטי שרוכש נכס מסחרי יעמוד על 6% מהשקל הראשון. כלומר, בשונה מרכישת דירת מגורים ברגע שמשקיעים בנכסי מקרקעין עסקיים עליכם לשלם מס רכישה גבוהה יותר ללא הקלות. מס זה משולם במועד רכישת הנכסים ומדובר בעלות לא קטנה בעבור יזמים קטנים שרוכשים נכס מסחרי ליצירת הכנסה קבועה משכירות.

מס שכר דירה לנכס מניב

כאשר מדובר בדירת מגורים רגילה יש מדרגות מס שונות ואף פטור מתשלום מס על שכר דירה. לעומת זאת, כאשר מבצעים רכישה של נכסים מניבים. כלומר, נכסים שאינם משמשים למגורים. הקלות אילו אינם בתוקף ויש לשלם מס הכנסה לפי "מס שולי" ביחס להכנסותיכם. כלומר, גובה המס על ההכנסות השוטפות מהשכרת נכסים מניבים יכול להגיע אף ל-48% מהכנסותיכם בהתאם לרווחיות המדווחת. מדובר במיסוי משמעותי מאוד שמוטל על המשקיע הבודד. היתרון היחידי שיש למשקיע היחיד ביחס לדירת מגורים הנה היכולת לחשב פחת ועלויות נוספות לצורך הקטנת שומת המס.

מס שבח לנכס מניב

מס שבח על נכס מסחרי הנה דומה לזו של דירות מגורים. 25% מגובה ההשבחה (הרווח הנקי) מהנכס במהלך התקופה מרכישת הנכס ועד למכירתה. במידה ומדובר בנכסים מניבים שנרכשו לפני שנים רבות בעוד היו מדרגות מס אחרות הרי שניתן לבצע חישוב מס שבח ולבחון אפשרות להקטנת שומת המס ואו אף לקבל החזר מס שבח במקרים מסוימים.

חובת המס על חברות המחזיקות נכסים מניבים:

חברה המחזיקה בנכסים מניבים מחויבת במס הכנסה (הכנסה פירותית מפעילות מסחרית). חובות המס של חברה בע"מ יהיו שונות אם כך מאלו של אדם בודד ועל סוגי המס שעל חברה לשלם בהחזקת נכסים מניבים נעבור ונלמד כעת.

מס רכישה לנכס מניב

כאשר חברה רוכשת נכסים מניבים כחלק מפעילותה העסקית, עליה לשלם מס רכישה דומה לזה של המשקיע הפרטי בגובה 6% מגובה העסקה ומהשקל הראשון. החברה תידרש לשלם את מס השבח כחלק מתהליך רכישת הנכסים המסחריים ובכך אין עדיפות של חברה על פני רוכשים פרטיים.

מס שכר דירה לנכס מניב

במידה וחברה בע"מ משכירה נכסים מניבים ומרוויחה כסף מעצם הפעילות העסקית שלה. הרי שאין עליה חובת מס בדומה לאדם הפרטי אלא עליה לשלם מס חברות כדין על רווחיה בגובה 25% מרווחיה. כלומר, החברה אינה משלמת מס ישיר מהשכירות אלא מס כולל על כל פעילותיה העסקיות שהניבו לה כסף. כמובן, שביכולתה להתקזז ולחשב פחת והוצאות נוספות בכדי להקטין את שומת המס.

מע"מ על נכס מניב

במידה והמשכיר הנו חברה בע"מ / עוסק מורשה, הרי שעליו לגבות יחד עם דמי השכירות החודשים גם מע"מ כחוק על שירותיו השונים. כלומר, כאשר משכירים נכסים מניבים יש להעביר גם מע"מ כחוק בהתאם למקובל.

מס שבח לנכס מניב

חברות המחזיקות בנכסים מניבים אינם משלמות מס שבח על מכירת הנכס עצמו מאחר וזהו חלק מהפעילות העסקית של החברה. כלומר, חברה לא תשלם מס שבח על עסקה מסוימת שהיא ביצעה אלא תשלם מסים בהתאם לרווחים שהיא גורפת בסוף תקופה. כל עוד הבעלים לא מושכים את הכסף מהחברה הרי שאין חובת מס אך שומת מס שבח מגיעה ממקום אחר בדמות מס דיווידנד 25% ליחיד ו-30% לבעלי מניות מהותיים. כלומר, בפועל ברגע שתרצו למכור את הנכסים ולמשוך את הכסף תידרשו להיפרד ממס בגובה זהה ויותר מזה של האדם הפרטי.

נקודות נוספות וחשובות בנכסים מניבים

• השכרת נכס מסחרי / נכס מניב לתקופה העולה על 25 שנים תיחשב כעסקה המחויבת במס רכישה.
• במידה ומדובר במשק חקלאי הרי שלא מדובר על נכס מניב אלא יש שומת מס שונה.
• פעילות עסקית רחבה של קניית דירות ומכירת דירות יכולה להיחשב כפעילות מסחרית בדומה לנכסים מניבים.

כל מקרא נבחן לגופו ולכן מומלץ מאוד להתייעץ עם אנשי מקצוע שיכולים לעזור לכם לקבל את ההחלטות הנכונות. כך תוכלו להחליט האם להשקיע בנכסים מסחריים כאדם פרטי או שמה כחברה בע"מ. לעתים תכנון מס נכון יכול לחסוך לכם לא מעט כסף בטווח הארוך ואנו ממליצים בחום לפנות לאנשי המקצוע בתחום.

רוצים להתייעץ עם רואה חשבון ואו עורך דין מיסוי מקרקעין? השאירו פרטים: