ניהול נכסים הנו תחום שהולך ומתפתח בישראל בשנים האחרונות. יותר ויותר משקיעים מעדיפים להעביר את האחריות לניהול הנכס שבבעלותם לידי גורם מקצועי ואמין שייקח על עצמו את הכאב ראש הבלתי נגמר של התעסקות עם הדיירים ועם הגביה של שכר הדירה מידי חודש. ניהול נכסים נחוץ עוד יותר כאשר מדובר בדירה שנמצאת הרחק מאזור מגוריו של הבעלים דבר שמחייב ניהול בשלט רחוק שלא תמיד מצליח כפי שהיינו מצפים. ובכל זאת, רבים שואלים מה תפקידו של מנהל נכסים? על כל נענה במאמר זה.
ניהול נכסים
חברות ניהול נכסים מנוהלות על ידי אנשי מקצוע ממגוון תחומים אשר יכולים לנהל את הנכסים שלכם בצורה טובה ומקצועית לאורך זמן. חברות ניהול נכסים מחזיקות באיש מקצוע לכל תחום ותחום כך שבכל פעם שעולה בעיה ניתן לה פתרון מידי מבלי הצורך לערב את בעל הדירה עצמו בתהליך ובעצם תפקידן לעשות הכל כך שבסופו של כל חודש בעל הדירה יקבל את המגיע לו מבלי שיידרש לעשות דבר בעניין. משקיעים שמחזיקים מספר נכסים נהנים כך בעצם מהכנסה פסיבית ובטוחה מידי חודש מבלי שעליכם לעשות דבר כדי לנהל את השקעתם.
מה תפקידן של חברות ניהול נכסים בניהול דירות להשקעה?
משקיע רוכש דירה או אפילו מספר דירות כהשקעה סולידית ובטוחה מתוך הבנה שעליו לחלק את כספו בין מספר אפיקי השקעה שונים. בכללי, משקיעים מבוגרים נוטים להתחיל להנמיך אט אט את גובה הסיכון שהם לוקחים על עצמם ומעבירים את השקעותיהם לאפיקים ארוכי טווח שמאפשרים הכנסה קבועה מידי חודש וכמובן מאפשרים העברת הון בין דורית לאחר מכן לילדיהם.
חברות ניהול נכסים נכנסים לנקודה רגישה זו. לא כל משקיע אכן מבין בניהול נכסים על כל הכאב ראש שבדבר ואילו חברות ניהול דירות מורכבות מכל אנשי המקצוע הנדרשים בכדי ליהנות מהשקט הנפשי הדרוש למשקיע. צוות העובדים בניהול נכסים מורכב ומשתנה מחברה לחברה כאשר חלק מחברות ניהול הנכסים מחזיקים עובדים משלהם ואחרים פועלים בשיתופי פעולה יחד עם אנשי מקצוע פרטיים בכל עיר ועיר.
אנשי המקצוע שנדרשים לניהול דירה:
- מנהל נכס – אדם שאחראי לעקוב ולקפוץ לביקורים מידי פעם.
- עורך דין – אדם שמלווה את התהליך במידת הצורך מול השוכרים.
- פקידה / מזכירה – אדם שפונה בדרישת תשלום ועוקב אחר תשלום שכר הדירה.
- אנשי שיפוצים – אנשי מקצוע שיכולים להגיע לטפל בכל בעיה שעולה.
מנהל נכס שעובד תחת חברת ניהול נכסים חייב לעקוב מקרוב אחר הנכס כל הזמן ולעמוד בקשר ישיר עם המשקיע ועם השוכר. מנהל נכס חייב לשמור על קשר טוב עם שני הצדדים ולהיות זמין ולענות בכל עת כדי לתת דין וחשבון ומענה מידי לכל בעיה שיכולה לצוץ עם הזמן. ובעצם עבודתו של מנהל נכסים מתחלקת כך:
איתור שוכרים לדירה:
כאשר מנהל נכס מקבל דירה חדשה או במידה ושוכר מעוניין לעזוב את הדירה בכפוף לחוזה שכירות עליו חתם. על מנהל הנכס לעבוד לאיתור שוכר חלופי במהירות האפשרית תוך ניצול תקופת ההודעה מראש של השוכר. השוכר חייב לעמוד בתנאי הסף שהוגדרו על ידי בעל הדירה (המשקיע) והנהלת חברת ניהול הנכסים כך שכולם בטוחים שהשוכר שנכנס אכן אדם ראוי ושניתן לסמוך עליו. תהליך זה יכול להיות מורכב לעתים מאחר ויש לאתר שוכרים ברמת ביטחון גבוהה. כלומר, שוכרים אשר מחוברים לסביבה ומתכננים לגור בנכס כמה שיותר זמן וכמובן יש להם את היכולת הכלכלית המוכחת לעמוד בהוצאות שכר הדירה (בודקים תלושי משכורת אם צריך..)
שוכרים לתקופה קצרה:
ישנם חברות ניהול נכסים שמאפשרות השכרת דירה לתקופה קצרה לתיירים וכך בעצם מרוויחים יותר כסף. דירות אלו, הנקרות דירות סאבלט מבוקשות מאוד והרווח מהשכרתן גדול בהרבה מהשכרה לטווח ארוך אך כדי להצליח בנישה זו עליכם לשפץ את הדירה ולהכינה למגורי תיירים וכמובן למצוא חברת ניהול שתסכים לעבוד הרבה יותר קשה מהרגיל כדי לחדש ולסדר את הדירה בין לקוח ללקוח שמגיעים להתארח בדירה. מעבר לכך על מנהל הדירה להחתים את התייר על חוזה סאבלט בשפתו כך שיהיה לכם איזה שהוא מסגרת של מותר ואסור בנכס.
חתימה על חוזה שכירות:
מנהל נכס חייב לדאוג להכנת חוזה שכירות מותאם אישית לצרכים ולהגדרות של בעל הדירה ולמאפיינים הייחודיים לנכס. חוזה השכירות חייב להגן בצורה הטובה ביותר על ערך הנכס ובעצם על הונו של המשקיע ולכן יש משמעות רבה שלמנהל הנכס אכן יש הבנה בדיני חוזים והבנה לצרכיו של המשקיע בשלב זה.
גביה של שכר הדירה:
על פניו נראה פשוט לגבות מידי חודש את שכר הדירה. אך האמת שישנם מקרים בהם נתקלנו שמדובר בלא פחות מסיוט וזאת כאשר השוכר בכל פעם מאחר, משלם חלקית, אפילו היו מקרים בהם שוכר אינו משלם ובמקרים אלו יש צורך בפינוי שוכר מהדירה מתוקף צו פינוי שמושג בתהליך לא קצר. המשקיע מצידו צריך לקבל את כספו בכל חודש במועד המובטח ועל חברת הניהול לעשות כל שביכולתה כדי לעמוד במשימה זו ולצורך כך יהיה אדם שעומד בקשר רציף ומשגע את השוכר בתזכורות ובטלפונים לקראת מועד התשלום כדי לוודא קבלת שכר הדירה בזמן והעברתו לבעל הדירה.
ניהול שוטף לדירה:
חברת ניהול נכסים אמונה על ניהול הדירה על כל המשתמע מכך. על חברת הניהול להיות המען לכל פניות השוכרים ובעצם למלא אחר חוזה השכירות שנכרת עמם ולתקן כל ליקוי בטיחות וכל תקלה שפוגעת ברמת החיים ובחוויית המגורים בנכס כפי שהתקבל במועד החתימה על החוזה. כאשר מתגלים בעיות שאינם יכולות להיגרם על ידי הדייר עצמו אלא מנסיבות טבעיות כדוגמת, פיצוץ דוד שמש, רטיבות וכל דבר מן הסוגים הללו על חברת הניהול להיכנס לתמונה ולטפל בבעיה במהירות וביעילות מבלי להטריד את בעל הדירה בכך מעבר לצורך. בעל הדירה חייב לדעת שיש מי שדואג לשוכרים ולנכסים ושומר על רמת תחזוקה גבוהה בכל עת.
מה המחיר של שירותי ניהול נכסים?
עלות ניהול נכסים נקבעת בעצם בהתאם לערך הדירה או טיב הנכס עצמו. דמי ניהול נכסים נקבע כעמלה הנגזרת מגובה שכר הדירה. עמלת ניהול נכסים נעה לרוב בין 7%-15% תלוי במהות העבודה וכמובן ערך הנכס. מנהל נכסים ידרוש עמלה שתאפשר לו מצד אחד להתקיים בכבוד מעצם עבודתו ומצד שני שיוכל להרוויח מספיק בכדי שיהיה שווה לו לענות גם באמצע הלילה ולטפל בבעיות של השוכרים. במקרים בהם הדירה מושכרת כדירת סאבלט ומחייבת התעסקות כמעט יומיומית העמלה כמובן צפויה לגדול מעט מאחר והרווחים גדולים יותר אך כמובן גם מאחר ואחוזי העמלה יהיו גבוהים יותר בהתאם להסכמות שהגיעו אליהם הצדדים יחד.
בחירת חברת ניהול נכסים אינה מבוססת רק על גובה העמלה שהיא גובה אלא על סמך הניסיון והידע שיש לה אך גם בהתאם ליחסי האנוש של עובדיה ובעיקר של מנהל הנכסים. משקיע רוצה לדעת שהוא מוזמן להתקשר בכל עת למנהל הנכס לשם קבלת עדכון למצב הנכס, שביעות רצון השוכרים וכן כל משימה אחרת שברצונו להטיל עליו.
במידה ואתם מחפשים שירותי ניהול נכסים אתם מוזמנים לפנות אלינו כדי לקבל מידע:
