ניהול נדלן דורש זמן וידע מקצועי ולכן לא כולם יכולים או רוצים לעשות זאת בכוחות עצמם. בעוד יש מקרים בהם משתלם להזמין שירותי ניהול נדלן, במקרים לא מעטים עלות השירות גבוהה מידי ולכן עדיף לוותר על השירות ולנהל את הנכסים שלנו בכוחות עצמנו. במאמר זה נבחן את המהות של ניהול דירה וננסה להבין מתי כדאי להיעזר בחברת ניהול נכסים ומתי אפשר וכדאי לוותר?..
ניהול נדלן – ניהול נכסים
ניהול נדלן הנו מקצוע לכל דבר ועניין. על מנהל הנכסים להשקיע זמן רב בהתנהלות מול בעלי הנכס ומול השוכרים ויש לוודא בכל זמן נתון שהצדדים אכן מרוצים מהסידור הקיים. עבודתו של מנהל נכסים כוללת בין היתר את השירותים הבאים:
- איתור ובחירה של שוכרים טובים ויציבים.
- החתמת השוכרים על טופס חוזה שכירות מותאם לנכס.
- גביית שכר דירה באופן קבוע והעברתו לבעלים.
- אחריות למענה טלפוני בכל שעות היממה בעת הצורך.
- טיפול בתיקונים וליקויים ואו ליווי אנשי מקצוע.
- מעקב ושמירה על הנכס בכל תקופת השכירות.
- ועוד..
כפי שניתן לראות יש לא מעט עבודה בניהול השקעות נדל"ן ויש משקיעים רבים שמעבירים את תיק ההחזקות שלהם לאיש מקצוע בדיוק כפי שעושים בהשקעות בשוק ההון. בצורה זו, המשקיע יכול להתמקד בתחומי עבודתו ובסביבת עבודה שהוא מכיר וליהנות מתשואה שוטפת ובטוחה מהשקעתו בלי כאב ראש והשקעה של זמן ואנרגיה.
מתי נשכור חברת ניהול נדל"ן לנכסים שלנו?
כדי לענות על שאלה זו בצורה נכונה, עלינו לחלק את המשקיעים בנדל"ן לשלשה קטגוריות עיקריות:
- משקיעים קטנים שרוצים ליהנות מתשואה מקסימלית.
- משקיעים קטנים שרוצים ליהנות מתשואה פסיבית.
- משקיעים גדולים שרוצים ליהנות מתשואה פסיבית.
הקבוצה הראשונה לרוב תשקיע בדירה בודדת להשקעה ואו במספר נכסים קטנים להשכרה. קבוצה זו מעוניינת להשיג את התשואה המקסימלית גם עם הדבר אומר שעליהם לנהל את הנכס שלהם באופן שוטף ובפועל לעבוד במשרה חלקית בניהול נכסי הנדל"ן. גם אילו מבין הקבוצה הזו שאכן מתקשים לנהל את נכסיהם בכוחות עצמם ואו כאשר אין להם זמן רב לכך, יתקשו לאתר חברת ניהול לשביעות רצונם מאחר וגובה העלות לשירות ניהול דירות צפוי להיות יקר באופן יחסי מאחר וגובה התשואה נמוך מלכתחילה ושכרו של מנהל נכסים נגזר מגובה התשואה הנ"ל.
עלות ניהול נכסים: בין 7%-15% בהתאם לתשואה המתקבלת מהדירה והמרחק ממרכז הארץ.
הקבוצות האחרות. כלומר, משקיעים גדולים כקטנים שאינם יודעים לנהל נכסים ואו שאינם מעוניינים בכאב ראש שכרוך בדבר, משקיעים שמחפשים הכנסה פסיבית וקבועה מכספם. בהחלט ירצו בשירותי ניהול נדלן וזאת על אף שגובה התשואה אינו אופטימלי לאחר עלות שירותי הניהול.
איך נשכור חברת ניהול נדל"ן לנכסים שלנו?
כמו שאת תיק השקעות ההון שלנו לא נעניק לכל אדם, כך גם נכסי הנדל"ן שברשותנו יועברו לאנשי מקצוע מומלצים עם קבלות. כדי לבחור מנהל נכסי נדל"ן שיציע את מכלול השירותים הדרושים לנו, עלינו לשאול מספר שאלות בבחינת חברות ואנשי מקצוע פוטנציאליים:
- עלות השירות – כמה יעלה ניהול שוטף לנכס ביחס לנכסי הנדל"ן שבידכם?
- ניסיון בעיסוק זה – מה הניסיון של איש המקצוע / החברה בניהול נכסים?
- סוג הניהול – מה רמת השירותים המוצעת (טיפול עצמי, ליווי אנשי מקצוע)?
- הגנה משפטית – האם ניהול הנכס כולל טיפול בהגנה משפטית בעת הצורך?
- ועוד..
ניהול נדלן מקצועי יכלול את מלוא השירותים הנדרשים לנו. יתרה מזאת, חלק ממנהלי הנכסים מחזיקים בתעודת עורך דין וחלק מחברות ניהול הנכסים מחזיקים עורך דין לליווי הלקוחות לכל בעיה אשר תצוץ בהמשך הדרך. ניהול מקצועי צריך לכסות את המשקיע ברמה מוחלטת וזאת על ידי סינון נכון של השוכרים, החתמה על מסמכים וחוזה מותאם אישית בהתאמה לדרישות הלקוח וכמובן גביית פיקדונות וביטחונות שיעמדו לרשות מנהל הנכס בעת הצורך במידה ותתקיים הפרה יסודית בחוזה השכירות.
סוגי ניהול נדלן – סוגי חברות ואנשי ניהול נכסי נדל"ן:
מעבר לכל הנאמר מעלה, כדאי מאוד לחלק תחום זה של ניהול נדלן לפי סוגי הנכסים:
- נדל"ן למגורים – דירות מגורים, בנייני מגורים ובתי קרקע.
- נדל"ן מניב – משרדים, חנויות, מפעלים, מתחמי קניות ועסקים וכ"ו.
ניהול נדל"ן למגורים יכלול לרוב דירות להשכרה, ניהול וועדי בתים וכמובן ניהול החזקה וניקיון שוטף בבניינים רבי דיירים (מגדלי דירות לרוב). ניהול נדל"ן למגורים דומה בכל מקום ומקום וזאת מאחר והצרכים והרצונות של השוכרים ובעלי הדירות בבניין די דומים. כך לדוגמה, בניהול בניין יהיה על חברת ניהול נדל"ן למגורים להחזיק עובדי ניקיון, לעקוב ולטפל בהחזקת התשתיות כדוגמת המעליות, תאורה, תיקוני בטיחות וכן הלאה.. בניהול דירה להשכרה יהיה על חברת ניהול נדל"ן לאתר את השוכרים ולטפל בהם כאילו הנכס היה שלהם..
ניהול נדל"ן מניב יכלול מגוון רחב של נכסים שמחייבים התייחסות ממוקדת ומדויקת וזאת מאחר ומדובר בצרכים שונים בכל מקום ומקום. כך לדוגמה, לא ניתן לבצע השוואה בין בניין משרדים שמחייב תחזוקה שוטפת ושירותים לכלל השוכרים בבניין לבין מתחם פנאי ובילוי כדוגמת קניון שמחייב התייחסות לשוכרים ולמבקרים הרבים. בנוסף, לא ניתן לבצע השוואה בין נדל"ן מסחרי לבין נדל"ן תעשייתי שמחייב ידע מקצועי וניסיון רב אף יותר.
לסיכום,
לא כל חברת ניהול נכסים תתאים לכל משקיע ולכל מטרה. יש חברות ניהול גדולות אשר מחזיקות מספר רב של עובדים אשר מוכנות לנהל כל נכס מקרקעין ואילו חברות אחרות מתמחות בנישה אחת בלבד. אנו נמליץ לרוב על חברות המתמחות בניהול נכסים בתחום הדרוש לכם. ככל שיש לחברה ניסיון רב יותר בניהול נכסים דומים לשלכם כך תוכלו לדעת שאתם בידיים טובות ומנוסות יותר ואין דבר טוב יותר מלדעת שהשקעתכם בטוחה ומובטחת בכל עת על ידי אנשי מקצוע.
במידה ויש לכם נכס נדל"ן שגוזל מכם זמן רב ויקר. במידה ויש לכם נכס נדל"ן שמכניס כסף אך מהווה מטרד עבורכם ומונע מכם לעסוק בדברים שחשובים לכם באמת. כדאי מאוד שתשקלו שירותי ניהול נדלן שאמנם עולים לנו כסף אך מאפשרים לנו להכניס מידי חודש כסף משכירות וזאת באופן אוטומטי ומבלי לעשות דבר לשם כך. כאשר מדברים על השקעה פסיבית הרי שעל זה בדיוק מדברים. רוצים עזרה בבחירת מנהל נכסים ואו חברת ניהול נכסים שתתאים בדיוק לצרכים שלכם? השאירו פרטים ונעזור לכם:
