ניהול דירות שכורות – איך בוחרים מנהל נכסים אמין ומקצועי?

לאחרונה שומעים יותר ויותר על חברות ניהול דירות שכורות כאשר הענף מתפתח ומניהול של יחידים גם חברות ניהול נכסים וחברות ההחזקה נכנסות לתחום. יש הזוקפים את הגידול בענף דווקא לכמות העולים החדשים ובני משפחותיהם שעולים ארצה עם סכומי כסף גדולים ומשקיעים את מרב כספם בנכסי נדל"ן הנחשבים כהשקעה בטוחה וסולידית שתאפשר להם להתקיים בכבוד גם בישראל.

כל התחום של ניהול בתים ודירות גודל בהתמדה כאשר הצרכנים העיקריים של הענף הם:

• ישראלים אמידים שמשקיעים בנדלן מניב ופרטי ומחזיקים למעלה מ2 נכסים.
• ישראלים המעוניינים להשכיר את הדירה לטווח קצר כדירת סאבלט.
• תושבי חוץ המגיעים לישראל אחת למספר שנים לביקור.
• עולים חדשים שהמירו את כספם בנכסי נדל"ן אך סובלים ממחסומי שפה.

מהו תפקידו של מנהל נכסים?

מנהל נכסים, לרוב אדם יחידי הפועל לבדו אך במקרים רבות מדובר בעובד של חברות ניהול נכסים אחראי לטיפול בנכס באופן שוטף ותפקידו להיות תחליף לבעל הדירה תוך שמירה על האינטרסים של השוכר והמשכיר בצורה האידאלית ומתן מענה לכל תקלה, שאלה, דרישה וטענה מצידו של השוכר.

כאשר יש מנהל נכסים מקצועי ואמין בעל הדירה יכול להיות רגוע שהוא מקבל את המקסימום רווח האפשרי מן הנכס. לצורך כך על מנהל הנכסים לדאוג להשבחת הנכס ככל הניתן על ידי תחזוקה שוטפת וביצוע תיקונים שמשפרים את מראה הדירה ומעלים את הביקוש לשכירותה גם במחירים גבוהים יותר.

עבודתו של מנהל דירה שכורה מתחילה ברגע קבלת הדירה וממשיכה כל עוד הצדדים חפצים בכך. מרגע קבלת הדירה מנהל הדירה יעשה סדרה של תיקונים, צביעת הנכס, בכוחות עצמו ובעזרת אנשי מקצוע המומחים בתיקונים הנדרשים. לאחר שהנכס במצב האופטימלי עליו לחפש שוכר, לחתום עמו על חוזה שכירות ולאחר מכן להשגיח וללוות את הגולש בכל בקשה שהוא מעלה ובגביית שכר הדירה כל חודש בחודשו.

חברת ניהול דירות שכורות שיודעת את עבודתה תדאג לכך שבעל הדירה יקבל את הרווח הגבוהה ביותר ללא התעסקות עם הנכסים שברשותו כלל. משקיעים רבים שמים את ממונם ברכישה של דירות והשכרתם וכאשר הם לא חייבים לעבור בדירות ולנהלם בכוחות עצמם מתפנה להם זמן לעבוד ולהשקיע את כל מרצם בתחביבים ובחיי היום יום הרגילים שלהם תוך הנאה מהכנסה פסיבית קבועה ובטוחה.

איך בוחרים חברת ניהול דירות שכורות?

1. ניהול דירות להשכרה לטווח קצר

מדובר בעיקר ביחידים / חברות ניהול קטנות וצעירות שעלו על גל השכירויות המתבצעות על ידי תיירים בדירות קטנות ומשופצות. השכרה לטווח קצר שונה בתכליתה משכירות ארוכת טווח בכך שיש צורך בתחזוקה שוטפת אחת למספר ימים לצד הסברת פנים וקבלת האורחים ואף הכנסת מצעים ומגבות למכונת הכביסה בדומה לתחזוקה של צימר או חדר בבית מלון.

אין ספק שהיתרונות של ניהול דירה המושכרת לזמן קצר הם משמעותיים ביותר מאחר ומדובר בכאב ראש לא קטן שלא נגמר לעולם. אנשי עסקים ממולחים שמזהים את הפוטנציאל האדיר להשכיר את הדירה לכמה שוכרים בכל חודש ובכך להכפיל את שכר הדירה מבקשים את השירות הזה. ניהול נכסים להשכרה לזמן קצר מחייבים את מנהל הנכס בהבנה מועטה בעולם הדיגיטלי כדי שיוכל לעדכן ולהציג את הדירה באתרים הרלוונטיים בצורה הטובה ביותר ולנהל קשרים עם לקוחות פוטנציאליים בשפה האנגלית.

בחירה של חברת ניהול לדירת Airbnb או כל שירותי השכירות האחרים תיעשה לרוב על פי המלצות מחברים ובעקבות הצלחה של אותם מנהלי דירות באיתור שוכרים ובמיקסום הרווחים של המשכיר. ככל שהרווחיות עולה כך דמי הניהול אותם תדרשו לשלם למנהל הדירה עולים שהרי מדובר בלא מעט עבודה והוא מוגבל לכמות לא גדולה של נכסים מאחר ונדרשים משאבים משמעותיים יותר.

2. ניהול דירות להשכרה לטווח ארוך

ניהול דירות רגילות להשכרה הרבה יותר פשוט וזול. מרבית התיירים והעולים החדשים נדרשים לעזרת חברות אלו. אנשי המקצוע הללו יידעו לאתר את שוכר הדירה הטוב ביותר עבורכם אבל גם עבורכם. שוכר שמעוניין לשכור לאורך שנים רבות ואשר נראה להם כאדם מן השורה. הסיבה לכך נעוצה בעובדה שהם חפצים בשקט בדיוק כמו בעל הדירה ורק כאשר יש צורך בהארכת חוזה שכירות או התעסקות בתיקון ליקויים שהם נכנסים לפעולה.

אמנם במקרים רבים בעל הנכס בעצמו יכול לעשות את העבודה אך מפאת מרחק, חוסר בזמן, ריבוי נכסים הוא מעדיף לספק עבודה לאחר שיעשה את העבודה תחתיו. מאידך עולים חדשים ובעלי דירות שנתקלים במחסום השפה אף הם נדרשים לא פעם לעזרת חברות מקצועיות שיעשו עבורם את הנדרש מבלי שהם יאלצו לוותר על היתרון שלהם בשוק התחרותי.

בחירה של חברת ניהול לנכסים רגילים תיעשה לרוב על פי קריטריונים ברורים של מיתוג, וותק החברה בשוק ניהול הדירות ושביעות רצון הלקוחות הקיימים שלהם. חברות אלו ברובם פועלות בבנייני משרדים, במתחמים מסחריים ובכל מקום אפשרי דבר היוצר התפרסות רצינית מאוד של כוח האדם ומאפשר להם להגיע לכל דירה בתוך פרק זמן סביר לתיקון ליקויים וביצוע עבודות תחזוקה שוטפת.

ישנם יתרונות וחסרונות בבחירה של חברה לניהול דירות שכורות ובין בחירה של מנהל נכסים שכורים. מצד אחד לחברות גדולות יש ניסיון ארוך שנים וכוח אדם זמין לשם תיקון ותחזוקה ומצד שני אותם אנשים מרגישים הרבה פחות מחויבים אליכם ומתפרסים על כל כך הרבה תחומים שיש הרגשה שאין את היחס האישי וההבנה לצרכים הייחודיים שלכם. מנהל נכסים אם זאת ידע להתמקד על כמה נכסים בודדים ולהעניק להם את מלוא האנרגיה שהרי הוא אינו יכול להרשות לעצמו להפסיד לקוחות עליהם הוא מסתמך לפרנסתו.

לסיכום: ברור שעלות השירות של ניהול דירות שכורות לזמן קצר יקר בהרבה ובמקרים אלו לא מומלץ לעשות שימוש בחברות גדולות כי זה פשוט לא עובד. במידה וכל מה שמגביל אתכם זה זמן או שפה הרי שעדיף להתמקד בנותן השירות הזול והאמין ביותר שתוכלו למצוא כאשר הסתמכות על המלצות של חברים תהיה דרך מצוינת לבצע הארכה לכדאיות השירות.

עוד נקודה לסיום: החוק בישראל קובע שהפטור החלקי והמלא על שכירות דירה (בהתאם לרווחים) קיים אך ורק לדירות שמושכרות לצרכיי מגורים בישראל. כלומר, במידה והשכרתם את הדירה כדירת נופש לזמן קצר או ביצעתם חלוקה לדירה ייתכן מאוד שאתם עוברים על החוק ובנוסף מחויבים במס לפי דרגת המס אליה אתם מגיעים יחד עם המשכורת או הכנסותיכם מהעסק שלכם – חשוב לברר פרטים אלו מול רואה חשבון קודם לקבלת החלטה בעניין.

תנו למנהלי הנכסים שלנו לעזור לכם, פנו להתייעצות חינם: