לפי נתוני קרדיט סוויס, בישראל חיים לא פחות מ-88,000 מיליונרים נכון לשנת 2015. חלק ניכר מהמיליונרים הישראלים מחזיקים גם נכסים במדינות אחרות (תכנון מס וכ"ו). בנוסף על המיליונרים הישראלים, יש כמה עשרות אלפי מיליונרים נוספים שמחזיקים בנכסי יוקרה בישראל. נכסים אלו מחייבים ניהול ותחזוקה שוטפת בכדי לשמר את מוכנותם לקראת ביקורי הבעלים אחת לתקופה.
ניהול בתי יוקרה בישראל
כאשר בוחנים את שוק ניהול נכסי היוקרה בישראל, יש להבחין בין שני סוגי נכסים:
- ניהול בתי יוקרה מאוכלסים בדיירים.
- ניהול בתי יוקרה בהתאם לביקורי הבעלים.
נסביר על ההבדלים בין השניים:
1. ניהול בתי יוקרה מאוכלסים בדיירים:
בתי יוקרה אינם דומים לדירות ובתים רגילים. בבתים אלו, יש אביזרים יקרי ערך, תשתיות מתקדמות וריהוט שמחייב תחזוקה שוטפת. כאשר אדם אמיד רוכש נכס יוקרתי, אין ברצונו לתחזק ולנהל את הנכס בכוחות עצמו וזאת מאחר ולזמנו של בעל הנכס יש ערך גבוהה יותר. לכן, אנשי עסקים ומשפחות אמידות נוטות לבחור בין החזקה של עוזר/ת בית קבוע/ה לצורך ניהול הבית ואו בחברת ניהול שתטפל עבורם בכל בעיה לפי הצורך.
שירותי ניהול והחזקה של נכסים אלו דומים במאפייניהם לניהול משרדים ובנייני מגורים. יש גורם אמין ומקצועי שאחראי לספק את הפתרונות לכל השירותים הנדרשים אך הוא אינו בהכרח מבצע את העבודות בעצמו. כך לדוגמה, ייתכן וכחלק משירותי הניהול וההחזקה יהיו מספר אנשי מקצוע כדוגמת:
- איש לתחזוקה של הגינון ומעטפת הבית.
- איש לתחזוקה ולטיפול במערכות הבריכה.
- איש ניקיון האחראי לשמירה על פנים הבית.
- ועוד..
ניהול בתי יוקרה נראה שונה בכל בית ובית בהתאם לאופי הבעלים ובהתאם להסכמים אליהם הגיעו הצדדים. בניהול נכסי יוקרה יש חשיבות רבה להיווצרות אמון ושמירה על סודיות. לכן, ברוב המקרים, במידה ובעלי הנכס שבעי רצון מהשירות, הם ימשיכו לצרוך את השירות של חברת הניהול שנים רבות.
2. ניהול בתי יוקרה בהתאם לביקורי הבעלים:
נכון לשנת 2016, כ-8 מיליון יהודים מתגוררים בתפוצות. מתוכם כ-6 מיליון יהודים בארצות הברית. לחלק ניכר מיהודי התפוצות יש מקום חם בלב לארץ ישראל, צור מחצבתם. יהודים רבים מחליטים משום כך לעשות עליה לישראל עם הגיעם לגיל פרישה מחיי העבודה. ואו מחליטים לרכוש לעצמם נכס נאה בישראל שיעמוד לרשותם בביקוריהם התכופים בישראל.
תופעה זו כה רחבה בערים כדוגמת ירושלים שהדירות שיהודים מחו"ל רוכשים זכו לכינוי "דירות רפאים" או "בתי רפאים". מדובר בדירות ובתים שנותרים ריקים משך רוב ימות השנה. אך, דירות אלו מחייבות ניהול כלשהו וזאת כדי לתחזק את הנכס, לשלם חשבונות ולהכין את הנכס לקראת בואם של הבעלים החשובים לביקוריהם בישראל.
כאשר מדובר בבתי יוקרה, העניינים מורכבים אף יותר. מאחר ואין סיבה להשאיר את הבריכה מלאה ואו לעשות עבודות גינון קבועות במידה והבעלים אינו נוכח משך רוב ימות השנה. לכן, ישנם בעלי נכסים שמבקשים תחזוקה מינימלית טרם ביקוריהם להחזרת הנכס לנראות טובה ולצדם יש בעלי נכסים שדורשים המשך תחזוקה וטיפול כאילו היו מתגוררים בנכס על אף שאינם בנמצא.
כעת שהבדלנו בין סוגי ניהול הנכסים, עלינו לענות על השאלה בכותרת מאמר זה:
כמה עולים שירותי ניהול והחזקה לנכסים יוקרתיים בישראל?
שירותי ניהול נכסים בכלל ושירותי ניהול בתי יוקרה בפרט, אינם מתאימים לכל אדם. אך, בעוד בשוק הנכסים הרגילים רק מעטים צורכים את שירותי הניהול לנכסים שבבעלותם, בנכסי היוקרה כמעט לכל בית יש ניהול אפקטיבי ומתמשך וזאת כדי לשמור על ערך הנכס ואף להשביחו עם הזמן.
עלויות שירותי ניהול בתי יוקרה ישתנו בהתאם למאפיינים הבאים:
- מנהל נכסים פרטי – אדם מקצועי ואמין שמנהל את אנשי המקצוע השונים.
- חברת ניהול נכסים – חברה המתמחה בניהול נכסים ומחזיקה בצי עובדים.
לאחר מכן, יש לבחון את מידת השירותים שנדרשים עבור הנכס:
- האם נדרשים שירותי תחזוקה בסיסיים בלבד?
- האם נדרשים שירותים קבועים ומתמשכים?
- האם הדיירים מתגוררים בבית או רק מבקרים בו?
לבסוף, יש לבחון את מאפייני בית היוקרה לניהול:
- איזה גודל הנכס?
- איזה סוג ריהוט בנכס?
- האם יש גינון וחניה?
- ועוד..
כלומר, עלות ניהול בתי יוקרה שונה מבית לבית בהתאם למאפייניו הייחודיים. ככל שהנכס גדול ויוקרתי יותר, ככל שנדרשים שירותים שוטפים וקבועים, כך עלות הניהול צפויה להיות גבוהה יותר. כמו כן, יש הבדל בין אם נוטלים איש מקצוע פרטי ובין אם נעזרים בחברת ניהול על כל מאפייניה..
כדי לברר את עלות השירות של ניהול בתי יוקרה ניתן לפנות לחברות הניהול השונות ואו לברר מול אנשי מקצוע עליהם קיבלתם המלצות מחברים או בני משפחה שמרוצים מהשירות. במידה ואין לכם דרך לברר עלויות אלו, אתם מוזמנים לפנות אלינו ונשמח לעזור לכם להעריך את עלות השירות.
מה העלות לניהול בית יוקרתי במידה והנכס מושכר לאחרים?
ישנם בתי יוקרה המושכרים למבקרים חשובים ואו לתיירים. נכסים אלו לרוב מושכרים לפרקי זמן קצרים למדי אך עלות השהות בנכס גבוהה במיוחד ובהתאמה לאופי הנכס שבידכם. במידה ואתם נדרשים לניהול נכס שיושכר לתיירים ואו אף לשוכרים קבועים, הרי שהמחיר עבור שירות ניהול בתי יוקרה מושפע בראש ובראשונה מגובה דמי השכירות שתקבלו מהשכרת הנכס.
טווח עלויות לניהול נכסים: 5%-15% מגובה דמי השכירות החודשיים.
ככל שמדובר בנכס גדול יותר, ככל שגובה דמי השכירות גבוהים יותר, כך ניתן למצוא חברות שיסכימו לנהל את הנכס בעבור 5% או 7% מדמי השכירות. אך, במידה ומדובר בנכס אשר מושכר לתקופות קצרות במיוחד דרך אתרים כדוגמת AIRBNB, הרי שיש צורך בטיפולים נוספים ומכך שמחירי הניהול צפויים לזנק אל 10% ומעלה.
חשוב לזכור: במידה ומשכירים נכס יוקרתי לתיירים, אין בהכרח כיסוי ביטוחי לנזקים שיגרמו לרכוש היקר בבית. לכן, ייתכן ויהיה עליכם להוסיף על עלויות הניהול גם פוליסת ביטוח מתאימה שתגן עליכם מפני נזקים בלתי צפויים. נוסף על כך, חשוב מאוד להחתים את המבקרים על חוזה שכירות מפורט בו מובהרים תנאי השהות בנכס וזאת כדי להרתיע ולשמור על הזכויות כהלכה.
לכל שאלה, פנו אלינו ונשמח לעזור לכם!
