חברות ניהול בניינים אט אט מחליפות את ועד הבית בעוד ועוד מקומות. בעוד שבחלק מהבניינים מעדיפים את השיטה הישנה של ועד הבית בתורנות בין הדיירים, בניינים רבים נאלצים לשכור שירותי ניהול בניינים וזאת כדי לבצע את המטלות שהופכות מורכבות יותר ויותר בשנים האחרונות עם הדרישה לשירותים רבים הרבה יותר. במאמר זה נסקור את מהות התעשייה ונסביר איך בוחרים חברה שמתמחה בניהול בניינים:
ניהול בניינים
כל מי שגדל בבניין משותף יודע שאחת לחודש יש לשלם דמי ועד בית ובכל שנה בתורנות או בהתנדבות שכן אחר אחרי לנהל את הכספים ולבצע את התיקונים / תחזוקה השוטפת בבניין. בשנים האחרונות הענף עובר שינוי מרתק בו עוד ועוד בניינים נדרשים לחברת ניהול בניינים ואינם יכולים להסתמך עוד על ועד בית סטנדרטי וזאת מכמה סיבות:
- הבניינים גבוהים יותר ויש יותר מידי דיירים וקשה לנהל אותם.
- הדיירים רוצים שירותים טובים יותר ומקור אמין לטיפול בבעיות.
- הקבלנים רוצים בשימור הבניין ולכן שוכרים מראש חברת ניהול.
אין ספק ששימוש בחברת ניהול בניינים הרבה יותר נוחה וזאת מאחר ואנשי המקצוע שלה יכולים לספק מענה מהיר ומידי בכל עת וכמובן שיש חברה רצינית שאחריותה לעקוב מקרוב ולבצע בדיקות תכופות כדי לבצע תחזוקה שוטפת בבניין. החיסרון בשימוש בחברת ניהול בניינים ברורה אף היא וזהו כמובן העלות שהן גובות מכל בניין שמתחלק בין השכנים.
איך מחליטים על שירותי ניהול בניינים?
בבניינים ישנים בהם שנים רבות התקבלו החלטות על ידי ועד בית ועל ידי אספת דיירים אחת לחצי שנה לא מבינים את הצורך בחברת ניהול נכסים. ובאמת, כאשר מדובר בבניין בו מתגוררים פחות מ-20 דיירים וכל מה שנדרש זהו תשלום חשבונות, הזמנת שירותי ניקיון, זיפות ומעלית הרי שלא מדובר במשימה יותר מידי מורכבת ואין סיבה לייצא אותה החוצה. ולמרות זאת, במידה ורוצים לשקול הבאת חברת ניהול בניינים יש צורך בהצבעה של הדיירים בבניין ובהצגת רוב דיירים בכדי להוציא את העבודה החוצה ולסיים את מבנה ועד הבית הקיים עד כה.
בבניינים חדשים אם זאת לרוב אין ברירה מאחר והקבלן מסכם עם חברת ניהול בניינים כבר מהיום הראשון ולעתים אף כובל את הדיירים למשך תקופה לא קצרה כאשר העול על תשלום דמי הניהול נופל על כיסם של הדיירים שכלל לא תכננו זאת. במגדלי דירות יש הוצאות רבות ושונות מאוד מאלו בבניינים הישנים. כך לדוגמה, יש גנרטורים, מעליות יקרות ומורכבות יותר, מערכות כיבוי אש, מערכות ביטחון, לובי מפואר ועוד שלל רחב של אלמנטים שאדם פשוט כוועד בית יתקשה למלא בעצמו ובהתנדבות ובעצם אין ברירה אלא לבחור בשירותי ניהול בניינים.
איך בוחרים חברת ניהול לבניין משותף?
זוהי הנקודה המעניינת ביותר. אין אנו בוחרים מבין מספר לא קטן של חברות ניהול את זאת שמתאימה לנו ותספק את התמורה הטובה ביותר לכסף שנשלם. בסופו של דבר אין דרך ממשית לזהות חברה טובה יותר או פחות מאחר ובכל בניין הנתונים מעט שונים אך בהחלט ניתן לשאול דיירים בבניינים אחרים המנוהלים על ידי חברת הניהול לגבי שביעות רצונם מהשירות שהם מקבלים בשלשה פרמטרים עיקריים:
- עלות השירות ביחס למתחרות בשוק.
- זמן התגובה של החברה לכל תקלה ובעיה.
- טיב השירות והיחס שהדיירים מקבלים בעת תלונה.
חברה רצינית ומקצועית תעמוד בשלושת המרכיבים הללו די בקלות ותאפשר לכם לשכור את שירותיה בצורה רגועה ומידיעה שאכן כאשר יתגלה בעיה יהיה למי לפנות ואכן תקבלו את השירות הרצוי לכם.
גם בחברות הניהול עצמם יש רמות שונות של שירותי ניהול. ישנם מגדלי דירות שלא רק שהחברה מנהלת ומטפלת בשטח הציבורי והמשותף אלא גם בכל תקלה בדירות עצמם וכמובן שהשירות עולה יותר כסף אך כמובן מאפשר לדיירים ליהנות מרמת שירות ותחזוקה יוצאת מן הכלל. הכל בהתאם ליכולות הכלכליות של הדיירים ובהתאם לדרישותיהם מחברת הניהול שתתמחר את השירות ותקבע פרקי זמן לטיפול בכל סוגי התקלות והמפגעים מראש בחוזה מסודר עם הקבלן ואו עם הדיירים.
האם יש אלטרנטיבות?
התשובה לכך מורכבת ותשתנה בהתאם לרצונותיהם של הדיירים וטיב הבניין. ישנם בניינים שמחייבים ליווי מקצועי בכל זמן נתון מאחר ויש שפע של תקלות שמשפיעות לא על דייר אחד אלא על הדיירים כולם בבניין ורק חברת ניהול רצינית ומנוסה תוכל להגיע ולספק את המענה בצורה הנכונה ובזמן הקצר ביותר. לעומת זאת, יש לא מעט בניינים שנבנים לגובה עם מספר דיירים גדול אך בהפרדה מוחלטת בין הדירות ובעצם כל שעל חברת הניהול לעשות זה לטפל בחללים הציבוריים כדוגמת חדרי המדרגות, מעליות, חניות והגג דבר שעדיין מחייב מאמץ אך הרבה פחות משמעותי.
במקרים בהם זה מתאפשר תמיד עדיף לנסות לאתר דייר בבניין שמחזיק בדי זמן פנוי ולנסות לראות האם ביכולתו לנהל את הבניין במקומה של חברת ניהול. במידה וישנו שכן מבוגר ואחראי שמוכן לקחת אחריות מלאה על הבניין ויכול להתנהל מול שורה של גורמים ואנשי מקצוע הרי שהדבר יכול לחסוך לא מעט כסף. יתרה מזאת, ככל שתורידו עבודה מחברת הניהול כך עלות השירות תהיה נמוכה בהרבה. ניתן לדרוש את שירותי ניהול הבניין רק באופן חלקי ובתחומים בהם שה עד בלתי אפשרי לעשות לבד ולעומת זאת בכל הקשור לניקיון הבניין, תחזוקה שוטפת של החניה והגג ושפע של צרכים אחרים לבצע בכוחות עצמכם (לרוב לא מתאפשר בגלל שיש צורך באישור רוב הדיירים שיעדיפו חברת ניהול על פני אדם פרטי למען הביטחון)
אז איך מקבלים החלטות?
- בניין קטן עם עד 20 דיירים – עדיף ועד בית.
- בניין גבוהה עם מעל 20 דיירים – עדיף חברת ניהול.
- בניין המצריך תחזוקה נמוכה מאוד – עדיף ועד בית.
- בניין המצריך תחזוקה שוטפת ורבה – עדיף חברת ניהול.
- בניין בו יש הפרדה בין התשתיות והדירות – עדיף ועד בית.
- בניין טכנולוגי ומתקדם בו יש קשר בין הדירות – עדיף חברת ניהול
כאשר רוב הדיירים בבניין יוצאים בכל יום מהבית לעבודה ועובדים קשה כדי לעמוד בהחזרי המשכנתא וכמובן לא מחזיקים בזמן הנדרש כדי לטפל ולעקוב אחר תחזוקת הנכס שלהם הרי שברור ששירותי ניהול בניינים צפויים לעזור מאוד אך כמובן שהמחיר לניהול בניינים משתנה בהתאם לרמת התחזוקה:
- בניין עד 16 דירות: עלות של 850 ש"ח עד 1,500 ש"ח תלוי ברמת התחזוקה.
- בניין 17-30 דירות: עלות של 1,300 ש"ח עד 2,700 ש"ח תלוי ברמת התחזוקה.
- בניין 31-60 דירות: עלות של 2,500 ש"ח ומעלה בהתאם לרמת התחזוקה.
סכומים אלו משולמים על ידי ועד הבית. כלומר, אלו תוספות על דמי ועד הבית הקיימים כבר כעת והמשמעות היא שכל דייר יידרש לשלם עוד 50-100 ש"ח מידי חודש. בפועל, ישנם מקרים שהסכומים גבוהים בהרבה מהנקוב מעלה וזאת כאשר חברת הניהול משמשת גם כוועד הבית בעצמה ובעצם גובה פרמיה קבועה וגבוהה במיוחד שיכולה להגיע לכדי 600-700 ש"ח לבניין רגיל ועד 1,500-2,500 ש"ח לבניינים יוקרתיים בהם יש בריכה, חדר כושר ושלל שירותים נוספים לדיירים.
מחפשים להחליף חברת ניהול לבניין שלכם? צריכים חברת ניהול? פנו אלינו ונעזור לכם:
