נדל"ן להשקעה זו בהחלט בחירה טבעית עבור רבים. נדל"ן להשקעה מתאימה בעיקר עבור כאלו שרוצים לחלק את כספם בין השקעות בעלות סיכון גבוהה בשוק ההון ובין השקעות סולידיות בנדל"ן. מעבר לכך נדל"ן להשקעה בהחלט יכול להיחשב כהשקעה פסיבית ממנה ניתן ליהנות מרווחים נאים עליהם ניתן להסתמך כמקור פרנסה / הכנסה לגיל פרישה. אך בבואנו לבצע השקעות נדל"ן חשוב מאוד שנבחר את המיקום נכון ובמאמר זה אנו ננסה לבצע השוואה מסוימת בין נדל"ן להשקעה בישראל ובין נדל"ן להשקעה בחו"ל.
נדל"ן להשקעה
כאשר בוחנים השקעות נדל"ן אפשר למצוא אפשרויות השקעה רבים. ניתן להשקיע את הכסף בנדל"ן למגורים, נדל"ן מניב ובשפע של קרנות, מניות ואפילו בעסקי נדל"ן. במאמר זה אנו בוחרים להתייחס לנדל"ן למגורים בלבד וזאת מאחר וברגע שנכנסים לקטגוריות אחרות הדברים הופכים למורכבים עוד יותר וקשה לבצע השוואות בין השקעות בישראל לאלו ביתר מדינות העולם. ההשוואה בין השקעה בדירות מגורים בישראל ובעולם מצד שני בהחלט אפשרית ובה אנו מתייחסים לשבעה קטגוריות עיקריות שיש לבחון:
- גובה ההשקעה הנדרשת בכדי לרכוש דירות להשקעה.
- אופן מימון ההשקעה של דירה למגורים ולהשכרה.
- רמות המס המוטלות על ההשקעה בדירות להשקעה.
- חוקים ותקנות המגנות על השוכרים ומגבילות את המשקיע.
- ביקוש והיצע מקומי שמשפיע על סיכון וכדאיות ההשקעה.
- אופן הניהול של הנכסים שבהם השקעתכם את כספכם.
- דמי השכירות שמתקבלים מהשכרת הדירה -הרווח.
נדל"ן להשקעה בישראל
אין ספק שהשקעה בישראל, קרוב לבית בהחלט מפתה יותר. קל יותר להבין את ההשקעה וניתן להעריך ברמת וודאות גבוהה בהרבה את גובה הסיכון שאתם נוטלים על עצמכם בביצוע ההשקעה. לעומת זאת להוי ידוע שניתן להשקיע את אותן סכומי כסף במדינות אחרות בעולם וליהנות מרווחים גדולים יותר בסופו של דבר – להלן המשמעויות להשקעה בנדל"ן בישראל:
גובה ההשקעה הנדרשת בכדי לרכוש דירות להשקעה
בישראל צריך לא מעט כסף כדי לקנות דירות מגורים להשקעה. במידה ואתם מחפשים השקעה סבירה במרכז הארץ עליכם להיפרד מסכומים הגבוהים ממיליון שקל לרוב. המשמעות היא שיש צורך במימון לדירה ואו כמובן להתפשר על דירות מרוחקות מאוד ובמיקומים בהם הביקוש לשכירות נמוך יותר. רף הכניסה הגבוהה להשקעות בנדל"ן בישראל מבריח משקיעים קטנים לחפש אלטרנטיבות נוחות יותר עבורם.
אופן מימון ההשקעה של דירה למגורים ולהשכרה
בישראל רוב המשקיעים לוקחים משכנתא בכדי לקנות נדל"ן להשקעה. המשמעות היא שעליהם לחסוך הון עצמי של 50% מערך הדירה או למשכן דירה קיימת לטובת זו החדשה להשקעה. המשמעות היא שיש לגזור מכל רווח שיתקבל מהנכס ריביות שמשולמות לבנק כחלק מהחזרי המשכנתא שנטלתם. אפשרות נוספת כמובן זוהי להשקיע יחד עם שותף וכך לחסוך את הריביות אך כמובן יש להתמודד עם מורכבויות של ניהול נכס יחד עם שותף.
רמות המס המוטלות על ההשקעה בדירות להשקעה
גובה המס על דירות להשכרה למגורים בישראל אינו גבוהה בכלל. במידה וזוהי לכם הדירה היחידה להשקעה הרי שאתם אפילו נופלים תחת ההגדרה של דירה מזכה לצורך בחירת מסלול מס על שכר דירה. כלומר, תוכלו לבחור מסלול פטור ממס עד לגובה 5,010 ש"ח מידי חודש והמשמעות היא כסף שנכנס נקי ממס לכיסכם. אך במידה ומדובר בדירה שני להשקעה הרי שכבר תידרשו לשלם מסים נמוכים יחסית עליהם יש להוסיף מס רכישה בקניית הנכס ומס שבח במועד המכירה של הנכס.
חוקים ותקנות המגנות על השוכרים ומגבילות את המשקיע
בישראל אנו נמצאים בג'ונגל של ממש. כל משכיר עושה בדירתו ככל העולה על רוחו כאשר השוכרים נפגעים פעם אחר פעם אך לא זוכים להגנה. בישראל החוק פרוץ לחלוטין ובעצם כל הכוח נמצא בידיים שלכם. המשקיעים. המשמעות היא שניתן להיות רגועים שיש לכם שליטה ובעלות מוחלטת על הנכס בכל רגע נתון. מעבר לכך מאחר ואנו מחתימים את השוכרים על חוזה שכירות בלתי מוגנת ניתן לכבול את השוכר אך הוא אינו מחזיק בזכויות בנכס.
ביקוש והיצע מקומי שמשפיע על סיכון וכדאיות ההשקעה
הביקוש בישראל עצום. במדינת ישראל חסרים מאות אלפי דירות כאשר מרבית הביקוש בערי המרכז ובהם דירות מלאות בשוכרים ללא הפסקה שנים רבות. ככל שמתקרבים למרכז הארץ (ומשלמים יותר על הדירה..) כך הביקוש עולה וניתן להעלות את מחירי השכירות עוד ועוד מידי שנה. במצב הנוכחי בישראל כמעט ולא ניתן לייחס סיכון לכך שלא תמצאו שוכרים במידה והנכס אכן ראוי למגורים והמשמעות היא שכדאי מאוד להשקיע בלב אזורי הביקוש.
אופן הניהול של הנכסים שבהם השקעתכם את כספכם
מאחר והנכס נרכש בקרבת מקום אליכם ביכולתכם לנסוע ולבדוק מתי שרק תרצו בכך את הנכס ואת השוכרים. מעבר לכך אתם יכולים לחסוך הוצאות לא קטנות על ניהול נכסים במידה ואתם מתגוררים בסמיכות מקום לנכס שברשותכם. במידה ואתם חוששים תמיד ניתן להוסיף סעיף בחוזה שמתיר לכם לבחון את הנכס בהתרעה של מספר שעות וזאת כדי לוודא שהשוכר אכן מתנהג כשורה בנכס ומקיים את החוזה.
דמי השכירות שמתקבלים מהשכרת הדירה
כאן הנתונים בישראל מעט מאכזבים. בעוד יש מקומות בהם ניתן ליהנות מעד 10-12% מידי שנה. בישראל מדובר בסכומים הנעים בין 3-5% בלבד מידי שנה. ניתן להוסיף על כך את עליית ערך הנכס שמורגש מאוד בישראל אך כמובן שכולנו רוצים לתת לכסף שלנו לעבוד עבורנו וליצור את התשואה האופטימלית.
שורה תחתונה:
נדל"ן להשקעה בישראל אמנם פשוט יותר, מובן יותר, קל יותר אך התשואה נמוכה יותר וגובה ההשקעה הנדרשת יקרה יותר. במידה ואתם חפצים במינימום סיכון וברווח קבוע ומדוד מראש הרי שישראל היא ההשקעה המועדפת. במידה ואתם רוצים ליהנות מרווחים אופציונליים גבוהים יותר הרי שחו"ל מחכה לכם!
נדל"ן להשקעה בחו"ל
השקעה בחו"ל לרוב תיעשה בעזרת חברות המתמחות בכך, חברות אלו מבצעות עבורכם את כל המטלות וכל שעליכם לעשות זה להסתמך עליהם. מעבר למרכיב סיכון זה בו אתם נותנים אמון לאדם אותו אתם לא בהכרח מכירים הרי שבחו"ל מדובר בשווקים אחרים לגמרי שאתם כנראה לא מכירים היטב וייתכנו שינויים תכופים יותר בערך הנכסים מבישראל – להלן המשמעות להשקעה בנדל"ן בחו"ל:
גובה ההשקעה הנדרשת בכדי לרכוש דירות להשקעה
נדל"ן להשקעה בארה"ב או באירופה מאפשר מרחב פעולה עצום! ניתן לקנות במבחר ערים ומדינות בכל רחבי העולם כך שבעצם כל האפשרויות פתוחות בפניכם. במידה ויש לכם מעט כסף השקיעו מעט. במידה ויש לכם הרבה כסף השקיעו הרבה. האפשרויות אין סופיות והמשמעות היא שיש לבחור נכון מאחר ודירה זולה יכולה לעלות ביוקר. ודירה יקרה יכולה להיות שווה הרבה פחות. מאחר ואינכם מכירים את השוק תידרשו לייעוץ מקומי וכמובן שככל שיש לכם יותר כסף להשקיע כך הסבירות להשקעה טובה יותר עולה.
אופן מימון ההשקעה של דירה למגורים ולהשכרה
בארצות הברית או באירופה צריך הרבה פחות כסף מבישראל להיכנס לעולם של נדל"ן להשקעה והמשמעות היא שייתכן וכלל לא תידרשו למימון. ולמרות זאת ייתכן ותבקשו מימון אך כזה לא תוכלו לקבל מבנק ישראלי אלא תדרשו זאת מבנק מקומי (בתנאי שיש לכם אזרחות זרה באותה המדינה) בארצות הברית בנק ברקליס חזר להציע 100% מימון משכנתא וזאת לאחר המשבר בשנת 2008 שמוטט בנקים רבים בגלל מינוף יתר וויתור על דירות מצד החייבים. המשמעות היא שבמקומות רבים קבלת מימון אפשרית ובתנאים מעולים ובכך ניתן להשקיע בגדול הרבה יותר.
רמות המס המוטלות על ההשקעה בדירות להשקעה
מעבר למס שעליכם לשלם לרשויות המס במדינה בה הנכס נמצא ייתכנו מקרים בהם תידרשו לשלם מס רווחי הון גם למדינת ישראל וזאת מאחר ומדובר בפועל בהשקעות פסיביות בדומה לאפיקים אחרים שמחייבים בתשלומי מס. יש לבחון את נושא המיסוי קודם לקבלת ההחלטה על ההשקעה וזאת מאחר ובכל מדינה התנאים שונים להשקעה. במקרים רבים ישראלים רוכשים דירות בחו"ל ולא מדווחים על כך לרשויות בישראל מאחר והם מחזיקים חשבון בנק מקומי באותה מדינה.
חוקים ותקנות המגנות על השוכרים ומגבילות את המשקיע
בארצות הברית די דומה למצב בישראל וניתן לעשות הכל פחות או יותר. כלומר, הכוח אצלכם בידיים והדירה נשארת בשליטה מלאה של המשקיע. באירופה מצד שני הדברים נראים אחרת לגמרי. בברלין לדוגמה, יש לשוכרים זכויות שונות ולא ניתן לפנות שוכר ואו להעלות שכר דירה מתי שרק רוצים. הדבר בעצם פוגם ביכולת שלכם ליהנות מרווחיות גבוהה לאורך שנים כאשר שוכר יחיד נשאר להתגורר בנכס ולא ניתן להעלות את שכר הדירה מעבר לאחוזים בודדים.
ביקוש והיצע מקומי שמשפיע על סיכון וכדאיות ההשקעה
בעולם אין את המגבלות שיש בישראל על מיקום ולכן הדרישה למגורים תלויה במידה רבה במקומות העבודה והמשמעות היא שבמידה ואתם משקיעים בחו"ל חשוב מאוד שתבחרו במיקום בו יש מתקנים אסטרטגיים כדוגמת נמל תעופה או חברות ענק בסביבתם יש דרישה גבוהה יותר למגורים. במידה וחברה פושטת רגל ואו מפסיקה להעסיק עוד עובדים אתם יכולים למצוא את עצמכם ללא שוכרים ולהפסיד כסף. מרכזי הערים הגדולות מצד דומות מאוד לישראל במחירים וגם בביקוש הגבוהה.
אופן הניהול של הנכסים שבהם השקעתכם את כספכם
בישראל אתם מנהלים את ההשקעה בכוחות עצמכם. בחו"ל, עליכם להחזיק חברת ניהול נכסים מקומית שתטפל עבורכם בנכס ואו להשתמש בחברת ניהול השקעות ישראלית ולפעול רק דרכה. עלויות הניהול של הנכס פוגעות ברווחיות הגבוהה שאותה אתם מרוויחים וישנם מקרים בהם לאחר סך ההוצאות מדובר בסך הכל ברווח נקי די דומה למקובל כאן בישראל, דבר שמעמיד את ההחלטה להשקיע בחו"ל בסימן שאלה.
דמי השכירות שמתקבלים מהשכרת הדירה
זהו הבונוס של נדל"ן להשקעה בחו"ל! דמי שכירות גבוהים מאוד ביחס להשקעה הכספית הנדרשת. במקומות מסוימים ניתן להרוויח הרבה מאוד כסף עם סיכון די נמוך ובתנאי שוק מצוינים ויש חברות רבות שמתמחות באיתור נכסים מסוגים אלו וכך בעצם מאפשרים לכם להרוויח הרבה יותר. חשוב אם זאת לשים לב לרווח שנשאר לכם ביד מידי שנה ולא רק במספרים שחברות השקעות מגלגלות כהבטחה לכל המתעניינים.
שורה תחתונה:
נדל"ן להשקעה בחו"ל מאפשר לרבים יותר להיכנס ולהשקיע. מעבר לכך בעצם ההשקעה בחו"ל אמנם מדובר בסיכון גבוהה יותר אך כמובן שניתן להתמזל וליהנות מאחוזי תשואה נהדרים ואין ספק שבמידה ובחרתם חברת ניהול השקעות בצורה הנכונה יש אפשרות שתוכלו להרוויח יותר דווקא בנדל"ן להשקעה בחו"ל.
רוצים שננהל עבורכם את ההשקעות נדל"ן? השאירו פרטים:
