נדל"ן ביוון: השקעות נדל"ן ביוון נמצאות בזינוק חד – האם זה גם משתלם?

בשנים האחרונות, יוון מצויה במשבר כלכלי חריף. משבר זה והחשש של רבים שיוון תעזוב את גוש היורו הביאו לכך שערכי הנכסים באיים היוונים צנחו דרמטית. ישראלים רבים רואים במצב הקיים הזדמנות בלתי חוזרת לרכוש נדל"ן בסביבה תיירותית ונחשקת בעבור עצמם ולהשכרה ביתר הזמן. מספר מבצעי השקעות נדל"ן ביוון הולך וגדל עם כל שנה ושנה ועלינו לשאול האם הגיעה הזמן להצטרף לחגיגה?

נדל"ן ביוון – השקעות נדל"ן ביוון

יוון הנה אחת מיעדי החופשה המובילים באגן הים התיכון. רצף האיים והתרבות המקומית מושכים אל יוון מיליוני תיירים שרוצים לנפוש וליהנות. נוסף על כך, איי יוון כה קרובים לישראל שאין כמעט ישראלי שלא נפש ביוון. רבים מהנופשים הישראלים חולמים על הרגע שיוכלו לרכוש לעצמם בית נופש ביוון הסמוכה לשימוש אישי אך גם כהשקעה כלכלית אשר תמורה בצידה.

בעבר, מחירי הנכסים ביוון היו גבוהים מידי ולכן החולמים נדרשו לאפסן את חלומם עד להודעה חדשה. אך, אתרה מזלם והודעה זו הגיעה עם פרוץ המשבר הכלכלי שקפא על היוונים צעדי מניעה חריפים והכניס את המדינה כולה להאטה ומשם לירידה חדה במחירי הנכסים. למרות המצב הכלכלי הקשה באיי יוון, זרם התיירים המשיך להגיע ובכך בעצם נוצר אפיק השקעה ייחודי בו משקיעים רוכשים דירות ובתי נופש במחירים נמוכים למדי אך יכולים גם להשכירם במחירים גבוהים לאותם תיירים שאינם מושפעים מהמצב הכלכלי ביוון.

למרות ההזדמנות לרכוש דירה ואו בית נופש באיי יוון במחירים זולים למדי, משקיעים ישראלים ומשקיעים נוספים מכל העולם בחרו שלא להשקיע ביוון מחשש שהאחרונה תיפלט מגוש היורו ובכך בעצם השקעתם תרד לטמיון. אך, בשנת 2015, נחתם הסכם בין יוון ליתר גוש היורו שהזרים לה כסף והבטיח שהיא תישאר חלק מגוש היורו גם בעתיד ומרגע זה הכלכלה החלה בהתאוששות איטית אך קבועה והמשקיעים החלו לנהור ולקנות נכסי נדל"ן במחירים נמוכים בטווח של 30%-50% מערכן האמיתי.

האם משתלם כיום להשקיע ביוון?

השקעות נדל"ן ביוון משתלמות לשני סוגי משקיעים:

1. משקיעים הרוצים בבית נופש לשימוש עצמי במקביל ליצירת תשואה.
2. משקיעים הרוצים באפיק השקעה בנדל"ן לטווח קצר למדי.

משקיעים שבוחרים לרכוש נכס למטרת מגורים, אינם צריכים לחשוש יתר על המידה מאחר וכל הפרמטרים שהביאו אותם לרכישת הנכס ממשיכים להתקיים. הנוף עוצר נשימה, האווירה מחשמלת, האוכלוסייה מקבלת וחמה, הים חמים ונעים ועוד ועוד. לכן, בוודאי שמדובר בהזדמנות יוצאת דופן.

משקיעים שבוחרים להשקיע אך ורק למטרת תשואה ייהנו מתשואה כמעט מובטחת על השקעתם מאחר וככל שהכלכלה יוצאת אט אט מהמשבר החריף אליה נכנסה, ערכי הנכסים עולים יחד איתה בהתאמה ומכך שתוך מספר שנים, משקיעים אלו צפויים להחזיר את השקעתם ולצאת ברווח ניכר ומהיר.

איפה לקנות נדל"ן ביוון?

יוון מורכבת מרצף של 3,000 איים כאשר אתונה משמשת כעיר בירתה. ההשקעה ביוון מבוססת על שני פרמטרים בלבד:

1. ביקוש למגורים – רוב ההשקעות מתבצעות באתונה.
2. ביקוש לתיירות – רוב ההשקעות מתבצעות באיים הפופולריים.

במידה ואנו משקיעים באזורי ביקוש למגורים, אנו נחפש כמה שיותר עוגנים שמושכים את הדיירים לשכור מאתנו את הנכס. כך לדוגמה, נחפש אזורים בהם יש מגוון רחב של משרות ואו אזורים בהם יש אוניברסיטאות ומוסדות ציבור אחרים. לעומת זאת, במידה ואנו משקיעים באזורים המבוססים על תיירות ונופש, אנו נחפש את האיים הכי מטוילים ומבוקשים במרבית עונות השנה. דוגמאות:

• רודוס.
• כרתים.
• מיקונוס.
• סנטוריני.
• לפקדה.
• ועוד..

בסך הכל, נדל"ן ביוון בכללותו די מבטיח אך יש לנסוע למקום, לבחון את הנכסים המצויים למכירה ולבחון מהי מידת התשואה ואו ההתאמה לצרכים שלכם ורק לאחר מכן לבצע רכישה בפועל.

מה גובה התשואה על נדל"ן ביוון?

לפי נתונים בשנים עברו, משקיעים בנדל"ן יווני מדווחים על תשואה העומדת על 6%-9% בהתאם למיקום הנכס ואופן השכרתו. ישנם משקיעים שמשכירים את נכסיהם באמצעות אתרים כדוגמת AIRBNB ומגיעים לטווחי תשואה של עשרות אחוזים מידי שנה וזאת מאחר והתיירים שוכרים את הנכס לתקופות קצרות ומשלמים לא מעט כסף על כך. בכדי להרוויח יותר, יש להפעיל חברת ניהול ולהקצות לה אחוז מן הרווחים שייווצרו בתקופת עבודתה. את החברות הללו שווה להפעיל רק בתקופות השיא בעונת הקיץ החמה.

התשואה שתקבלו מהשכרת הנכס אינה סופית, חשוב לשלם את המסים על רווחי נדל"ן ביוון. שיטת החישוב למיסוי נדל"ן ביוון הנה פרוגרסיבית ובעצם נקבעת על פי גובה ההכנסות מהנכס. המס המינימלי עומד על כ-5% ואילו המס המקסימלי עומד על 40% בקירוב. אך לרוב לא נשלם יותר מידי מסים ובטח כאשר אנו עושים שימוש בנכס בעצמנו (בחינם) בחלק מהתקופות החמות ביותר בשנה.

מס על הכנסה מנכסי נדל"ן 2017:

גובה ההכנסה לשנה, €	גובה המס
הכנסה עד €12,000	15%
בין €12,000 ל €35,000	35% על כל סכום העולה על €12,000
הכנסה מעל €35,000	45% על כל סכום העולה על €35,000

לסיכום,

יוון קרובה מאוד למדינת ישראל. טיסה זולה שנמשכת כשעתיים תביא אתכם די קרוב לנכס שלכם. דבר זה מאפשר לנו לבקר בנכס בתדירות גבוהה ואף לנהל אותה בכוחות עצמנו. יתרה מזאת, במידה ורכשנו נכס המשמש לתיירות באחת מן האיים היפיפים של יוון, כל ביקור בנכס יכול להיעשות כחופשה לכל דבר ולכן מדובר בנכס שבהחלט משמש את בעליו נאמנה שלושה פעמים:

1. קיומו של בית נופש ביוון.
2. השבחת בית הנופש מעליית ערכו.
3. השכרת בית הנופש ביתר השנה.

במידה ואתם שוקלים לקנות בית ואו דירה ביוון, אנו ממליצים לכם לפנות אלינו להתייעצות ובחינת אפיק השקעה זה ומידת ההתאמה אליכם. ביכולתנו לבצע עבורכם ייעוץ השקעות נדל"ן על בסיס אבחון בשלושה רבדים – אישי, כלכלי ומשפחתי שלאחריו תקבלו פרופיל משקיע ויכולת להתייעץ עם יועץ השקעות נדל"ן לשם קבלת החלטות מושכלות בעד או נגד ביצוע השקעות נדל"ן ביוון.