רבים מחפשים בימים אלו נדל"ן בארה"ב בו ניתן יהיה להשקיע את הונם. המחשבה שארצות הברית יכולה להיות בטוחה בהרבה מהשוק הישראלי מאחר והיא גדולה ויציבה יכולה להיות נכונה אך במקרים רבים המצב בפועל הפוך מהמצב בישראל וזאת מאחר ויש פרמטרים שונים שיש לשקול שאינם בהכרח קשורים לערך הדירה ומיקומה.
כידוע, ארצות הברית גדולה ורחבה ויש בה 50 מדינות עצמאיות לחלוטין אשר לכל אחת יתרונות וחסרונות משלה. לא ניתן להשוואת השקעה בנדל"ן הממוקם בעיר ניו יורק האיתנה פיננסית להשקעה בעיר דטרויט שהספיקה לפשוט רגל בה נכסים לא שווים כיום דבר. ולכן, כאשר בוחנים השקעה בנדל"ן באחת ממדינות ארצות הברית יש לבצע שיקולים שונים:
מה ההבדל בין השקעה בנדל"ן בארה"ב לבין השקעה בנדלן בישראל?
לא צריך להכיר את עולם ההשקעות בצורה מעמיקה כדי להבין שהשקעות במדינות שונות יראו שונה לגמרי אך עדיין יחייבו אתכם במעקב צמוד אחר הנכסים אשר נמצאים ברשותכם. ההבדל המהותי ביותר בין השקעה בנדל"ן ישראל לבין השקעה בנכסי נדל"ן בארה"ב נובע ממגבלות רגולטוריות שיש בישראל שגורמות להיצע שטחים נמוך מידי ואינו מאפשר בנייה מסיבית שתספק את הצרכים של השוק.
כדי להבין עוד יש לצלול מעט לפרטים הקטנים:
השקעה בנדל"ן ישראלי תהיה פשוטה יחסית להבנה וזאת מאחר ואנו חיים כאן ואיננו צריכים חושים חדים כדי להבין לאן השוק דוהר. לאחר שנים בהם אין הפשרת קרקעות ואין רצון אמיתי מצד המדינה לאפשר בנייה מסיבית אין צפי לשינויים מרחיקי לכת ועליית המחירים כיום צפויה להמשיך עוד שנים רבות ודי בכמה שנים בהם המחירים עולים כדי להסב תשואה נאה במיוחד על ההשקעה.
ניהול מקומי של נכסי הנדל"ן מאפשרים לכם לשלוט בנכסים בצורה משמעותית יותר ועל ידי כך לבחון את השוק תמידית כך שמספיקה תנודה כלפי מטה במחירי השכירות כדי שעליכם יהיה להבין שמדובר באיתות יציאה ושמחירי הדירות צפויים לרדת בעתיד. ניהול דירות עצמאי בישראל מאפשר למשקיע לחוש ולגעת בהשקעה ובכך להרגיש בטוח בהרבה למרות שלפעמים זה מטעה.
היכרות עם השטח עוזרת למשקיע להבין היכן כדאי לו למקם את ההשקעה המסיבית בדירות. היכרות זו מאפשרת לבחון את הדברים ולהבין כאשר יש שינוי בצרכים של הצעירים במדינה. לדוגמה ניתן לקחת את העיר באר שבע ואת עיר הבהד"ים שהולכת וקמה בנגב דבר שייצר מקומות עבודה רבים ומחירי הדירות צפויים לעלות ולכן העיר ירוחם המרוחקת זוכה להשקעות משמעותיות בדירות בעת האחרונה.
השקעה במרכז הארץ נוחה ובטוחה הרבה מהשקעה בערי הפריפריה מאחר ויש דרישה קשיחה של שוכרים שחייבים להתגורר בעיר מאחר ומקומות העבודה מגבילים אותם לסביבה המידית. השקעה במרכז הארץ משמעותה להשקיע יותר כסף אך התשואה עליה בדמות עליית מחירים יכולה להפתיע לטובה.
השקעה בפריפריה אינה מסוכנת יותר מהשקעה במרכז אך יש ערים בהם יש הגירה שלילית מהעיר וישנו חשש שהדירה תישאר ריקה משוכרים ולמרות זאת כיום דירות בכל רחבי הארץ וגם ביישובים וקיבוצים מרוחקים נחטפים במהירות על ידי צעירים שפשוט נדרשים למקום מגורים במחיר שפוי.
השקעה בסיכון נמוך בדירות בישראל אכן קיימת. ניתן לראות בבירור שיש צורך אמתי לדירות בכל רחבי הארץ וללא עתודות בנייה משמעותיות וללא יכולת הגירה מישראל כתוצאה משיוך דתי ותרבותי אין אלטרנטיבה למחירי הדירות היקרים. כל עוד המדינה נשארת במצבה הנוכחי השקעה בדירות כרוכה בעלות גבוהה אך עם סיכון נמוך מאוד.
רווח נמוך על ההשקעה בדירות בישראל מרחיק את המשקיעים לחפש אלטרנטיבות מעבר לים. גם משקיעים מבינים שמחירי הדירות בישראל גבוהים מעט יותר מידי ועדיף להשקיע במקום בו התשואה תהיה גבוהה בהרבה ובהחזרים מידיים ולכן יותר ויותר משקיעים קטנים ובינוניים מטים ראשים אל עבר העולם הגדול:
השקעה בנדל"ן בארצות הברית שונה כל כך מהנדל"ן בישראל. בעוד בישראל אנו מאמינים שהגורם המשמעותי ביותר לעליית מחירי הדיור היא חוסר המעש של הממשלה והפשרת קרקעות שגובלת בפיראטיות הרי שבארצות הברית אישורי הבנייה ניתנים בקלות, שטחים לא חסר ומחירם ברוב שטחי המדינות אינם בשמיים כך שאין מגבלות על משקיעים וניתן להצמיד את ערך הדירות והבתים לשוק ההון ולמצב התעסוקה בארצות הברית.
ניהול מרחוק של ההשקעה יכול להתברר כדבר בעייתי במקרים רבים. ברגע שלא ניתן לגעת, לחוש, למשש את ההשקעה בדומה לישראל. ההשקעה הופכת לכזו ש"על הנייר" בדיוק כפי שמשקיעים במניות ובשוק ההון באופן כללי. ניהול מרחוק מגביל אותנו בידע ואינו מאפשר לנו להבין לאן נוטה השוק ולצורך זה ייתכן ותרצו להיעזר בחברות ניהול השקעות בחו"ל.
למידה של השטח חיונית מאוד עבור משקיעים ישראליים. ניתן להשקיע בדירה במחיר שפוי בעיר שמוכרת לכם מהחדשות ומהטלוויזיה ולגלות לאחר מעשה שהבניין בו רכשתם את הדירה כלל לא נמצאת באזורי הביקוש ודייריו קשיי יום דבר שיגביל את היכולת שלכם להרוויח על ההשקעה. חשוב מאוד ללמוד היטב על השכונה ואף על הרחוב לפני שמאמינים ליזמים ומשקיעים בבניין חסר ערך.
ערים מרכזיות בארצות הברית בדומה למרכז בישראל נוטים להיות יותר בטוחים להשקעות וזאת מאחר ויש אליהם הגירה חיובית מערים קטנים הסמוכים אליו. מהגרים לרוב שוכרים דירות ונדרשים להתגורר בדירות קטנות ולכן מדובר בהשקעה נבונה. למרות הנאמר, לא כל עיר גדולה אכן צפויה לספק לכם תשואה נאה על הכסף ובמקרים מסוימים התשואה תהיה די דומה למקובל בישראל (4%) דבר שייתר את הצורך להשקיע בחו"ל.
ערי שינה בארצות הברית יכולים להיחשב כהשקעה מסוכנת יותר מאחר ואין תחלופה גבוהה של דיירים שנדרשים לדירות. בערי שינה בארצות הברית קל וזול לבנות בית קטן שמספיק למשפחה ולכן כמות השוכרים בהם קטן בהרבה ואלו שכן שוכרים לא יהיו השוכרים האידאלים ולכן מדובר בסיכון שמשקיעים נוטלים על עצמם
סיכון גבוהה יותר בערים מסוימות מפחידה משקיעים קטנים ובינוניים. סיכון גבוהה לרוב נגרם כתוצאה מהשקעה בעלת פוטנציאל רווח גדול יותר. דוגמאות להשקעות בסיכון גבוהה בארצות הברית ניתן לקחת בקניית דירה בערים שמתמודדות עם אחוזי אבטלה גבוהים או בקניית דירה בשכונה שהולכת ונבנית ואין לדעת מה יילד יום ואילו דיירים צפויים לעבור אליה.
רווח גבוהה מהצד השני מפתה את המשקיעים ליטול על עצמם סיכונים. במקרים רבים משקיעים נוטים להשקיע דווקא בשכונות מצוקה הסמוכות למרכזי הערים ולמתחמי עסקים גדולים מתוך הבנה שאט אט תושבים חזקים יהגרו פנימה וידחקו החוצה את התושבים המקומיים שיהיו לרוב היספנים ואפרו-אמריקנים קשיי יום.
נדל"ן בארה"ב: מה הסיכונים בהשקעה בחו"ל?
הסיכונים בהשקעה במדינה, עיר, שכונה, רחוב לא מוכרים קיימת ולא ניתן להתכחש אליה. לפני שמשקיעים בדירה או בבית בסביבה לא מוכרת מומלץ לבקר במקום ולבחון את התנאים להתבשלות העסקה בעיניים ובחוש העסקי הפשוט שיש בכל אדם. השקעה מרחוק ללא הרגשה של הסביבה משולה להימור בעל סיכויים נמוכים כדוגמת הטוטו או הלוטו.
הסיכונים הבולטים בהשקעה בחו"ל:
ירידת ערך הדירות בארצות הברית אינה דבר נדיר ובשונה מבישראל הנדל"ן מושפע באופן ישיר ממצב התעסוקה בסביבה של הנכס. מספיק שחברה בת כמה אלפי עובדים תקרוס / תעבור לייצר בסין כדי לגרום לחוסר איזון מקומי דבר שישפיע במהירות על אוכלוסיית בעלי הבתים שלא יעמדו בהחזרי המשכנתאות ומשם הדרך קצרה לאיבוד ערך לדירות ובתים במיקום בו השקעתם.
משבר כלכלי מתרחש כל 7 שנים לערך במעין מעגליות ופוגע בעיקר בשכבות הביניים. המשבר האחרון בשנת 2008 פגע אנושות במעמד הביניים שהתקשה לעמוד בהחזרי המשכנתאות וגרם על ידי כך למשבר כלל עולמי ויש משקיעים רבים שמאמינים שעוד לא התאוששנו ממנו. משבר כלכלי פוגע ביכולת של תושבים לרכוש דירות או לשלם שכירות וכתוצאה מכך ייגרם נזק לכלל מחזיקי הדירות שמחוץ לערים הגדולות.
הונאות בהשקעות בחו"ל קיימות! ויש להודות בכך. קל יותר לגרום לאדם להשקיע בנדל"ן המרוחק ממנו על סמך הבטחות ומצגות מרשימות כאשר אין לו דרך לאמת את הנתונים. קל יותר לגרום לאדם לשלם ביוקר על נכס בעל ערך נמוך משמעותית כך שהמשקיע מוצא עצמו עם נזק אך בלי יכולת לערער על ההשקעה.
נזקים לנכס כאשר המשקיע לא שם כדי לטפל בנזק הופך לבעייתי עוד יותר. קשה מאוד לעקוב אחר נזקים שנגרמים במשך זמן ולאחר זמן רב העלות לתיקון המגרעות שנוצרו הופך ליקר עוד יותר. אמנם כאשר משקיעים עם חברת ניהול נכסים בארה"ב ניתן לסמוך עליהם שהם מטפלים בבעיות ונזקים אלו אך עדיין חשוב מאוד להיות זהירים ולבקש דוחות בכל חודש למצב הנכס.
מה צריך לעשות כדי להשקיע בנדל"ן בארה"ב?
כדי להשקיע בנדל"ן בארה"ב יש להבין מעט בהשקעות, יש להכיר ביתרונות ובמגרעות השונים שיש בהשקעה בנכס מרוחק. לפעמים השקעה בישראל עדיפה על פני השקעה בארצות הברית ובמקרים מסוימים הסיכון גבוהה יותר אף מהשקעה בבורסה ובניירות ערך בהם צפויים לקבל תשואה לא רעה בכלל.
כסף כמובן מניע את העולם וכאשר שוקלים להשקיע בדירה בארצות הברית יש לצבור סכום כסף משמעותי וזאת מאחר וסכום קטן מידי לא יפיק עבור משקיעים תשואה מספקת כדי שיהיה שווה לקחת על עצמם סיכון כה גבוהה. ככל שיש בידי המשקיע יותר כסף כך גם היכולת שלו לבדוק ולאמת את הנכס גבוהה יותר ומשכך גם הסיכון יורד.
משקיעים קטנים נוטים להסתמך על חברות הניהול ומאחר ואין בידם מספיק כסף הם לא נוסעים לבחון את המיקום בו הם צפויים להשקיע ולכן הסיכון שלהם ליפול ברמייה או בהשקעות בינוניות גבוהה יותר. לעומתם משקיע שרוכש בניין דירות במרכז עיר מרכזית בעלות של מליונים בהחלט ייסע ויבחן את השקעתו לעומק.
חברת ניהול נכסים בארצות הברית תהיה פתרון טוב בעיקר למשקיעים הקטנים והבינוניים. חברת ניהול מוכרת שתומכת במשקיעים רבים ובנתה לעצמה שם טוב לא תפר את האמון שיש בה ותגרום במכוון לנזקים למשקיעה ולכן חשוב מאוד לבחור בחברת ניהול השקעות בחו"ל שיודעת מה היא עושה ואיך מנהלים כסף של אחרים בזהירות רבה.
מס בארה"ב כיודע נמוך מזה הישראלי אך כאשר נהנים מרווחים מהשקעות פסיביות בחו"ל יש לשלם מס נוסף בישראל העומד על כ15% מהשקל הראשון. מיסוי בארצות הברית הוא בעיה מוכרת ורבים מחפשים לדעת "מה המס שאשלם על דירה בחו"ל?". התייעצות עם רואה חשבון ישראלי שמכיר את חוקי המס בארצות הברית הכרחית קודם להשקעה כדי שלא תיפלו על קטנות.
האם כדאי להשקיע בנדל"ן בארה"ב?
התשובה אינה החלטית. בעוד רבים ישכנעו אתכם שמדובר בהשקעה מדהימה לא תמיד כך המצב. יש לקחת בחשבון את המיקום של הנכס, עלות הנכס, עלות ניהול הנכס, מיסוי בחו"ל ומיסוי בישראל, מצב שוק ההון ועוד עשרות פרמטרים קטנים שניתן ללמוד רק כאשר יודעים היכן ההשקעה ובאילו כספים אתם צפויים להשקיע.
סוג משקיע משפיע על כדאיות ההשקעה בנכס בארצות הברית. משקיע גדול אשר יש לו נכסים בכל העולם, משקיע אשר מחזיק נכסים בשוק ההון, בעסקים ובשפע של מקורות הכנסה נוספים בהחלט יכול לראות את ההשקעה כנבונה מאחר ומבחינתו זה מסייע לתמהיל בטוח בתיק ההשקעות הכולל וכמובן שהחלטותיו יעשו על בסיס מחקר מעמיק יותר.
משקיע קטן עם זאת פגיע בהרבה וכאשר חותמים חוזה עם חברת ניהול אין לדעת מה ילד יום וניתן אף להפסיד כסף על בעלות של דירה. יש לזכור שכאשר אין שוכר שנהנה מהנכס בו השקיע המשקיע הקטן עליו עדיין לשלם ארנונה ומסים נוספים. בנוסף מאחר ומשקיעים גדולים זוכים לעתים לאזרחות או לפחות לאשרת עסקים הרי שמשקיע קטן לא יזכה להטבות אלו.
אפשרויות רווח בהשקעה בדירות בהחלט יכולים לגרום לכך שההשקעה כדאית לגל סוגי המשקיעים. הרווחים האדירים שחלק מבעלי הדירות קוצרים במדינות שונות בארצות הברית גורמים להשקעות בכל אפיק אחר להחוויר לידם. רווחים צפויים כידוע מושכים משקיעים רבים אך בהשקעה בדירות אין את הריגוש ואת חופש הפעולה שיש בהשקעה באפיקים אחרים ולכן משקיעים רבים לא יתקרבו להשקעות מרוחקות.
אפשרויות הפסד בהשקעה בדירות קיימת כמו בכל השקעה אחרת. גם בתי דירות שמניבים כרגע תשואה של 10% בשנה לא בהכרח יניבו באותה הרמה לאחר כמה שנים ולכן יש לקחת תשואה בערבון מוגבל. בנוסף, במידה והנכס מניב פחות מ6% תשואה שנתית כבר עדיף להשקיע באפיקים אחרים מאחר והסיכון שנוטלים גבוהה מידי וכל שינוי בשוק ההון גם כך ישפיע על ערך הנכס והתשואה הצפויה.
סיכום: מה עושים?
משקיעים בכל אפיק אפשרי. ככל שמגדילים את תמהיל ההשקעות וככל שעושים זאת בצורה זהירה ולאחר מחקר כך לרוב היציבות הכוללת מושפעת לטובה. בהשקעות נדל"ן בארצות הברית חשוב להתייעץ עם האנשים הבאים לפני קבלת החלטה:
- חברת ניהול השקעות בארצות הברית.
- אדם שהשקיע בדירה בארצות הברית בחברת ניהול השקעות.
- אדם שהשקיע בדירה בארצות הברית בכוחות עצמו.
- רואה חשבון המכיר גם את חוקי המס בארצות הברית.
- יועץ משכנתאות שייחשב עבורו את הסיכון שנוטל על עצמו.
בכל מקרא! לא משקיעים בנכס אותו לא ראיתם בעיניכם ולא משקיעים בנכס בו לא ברורים ונהירים לכם כלל הסיכונים והבעיות הצפויות בו.
