משרדים להשכרה נחשבים כהשקעה אטרקטיבית כבר שנים רבות. שוק העבודה בעולם המערבי עובר מהמפעלים התעשייתיים למשרדים ממוזגים ונוחים ועם כל שנה שעוברת הביקושים למשרדים רק הולכים ומתעצמים והרווחים של המשקיעים גדל בהתאמה. בשנים האחרונות מספר המשרדים בישראל ובעולם זינק בחדות והמשמעות היא שיש תחרות אדירה על לבם של העסקים הקטנים והבינוניים ועל כך במאמר זה.
משרדים להשכרה – מדריך השקעה
במידה ואתם בוחרים להשקיע ברכישת משרדים להשכרה, מדריך זה יעזור לכם להבין את שוק המשרדים העדכני שהולך ומשתנה במהירות ולהבין שהמשקיעים נדרשים להתאים את עצמם לשוק דינמי כל כך. אנו נעבור כעת על שלושה פרמטרים שמשפיעים על כדאיות השקעה במשרדים להשכרה ועל האופן שיש להשקיע בשנים הקרובות:
- מיקום המשרדים – במקרקעין, המיקום הנו הפרמטר בעל המשמעות הגבוהה ביותר.
- טיב המשרדים – משרדים סטנדרטיים, משרדים בשיטת הכל כלול, חללי עבודה משותפים.
- מחיר המשרדים – טווח מחירים משתנה בהתאם לסוגי המשרדים להשכרה.
מוכנים, בואו נצא לדרך..
1. משרדים להשכרה לפי מיקום:
אחד המשימות המורכבות בהשקעה בשטחי משרדים יהיה לאתר את המיקום האידאלי עבור השוכרים. כיום, השקעה בבניין משרדים במרכז הערים הגדולות בהחלט צפוי להיות מניב ומשתלם אך התחרות קשה מאוד. לעומת זאת, השקעה בערי הפריפריה על בסיס ביקושים לא מנוצלים בהחלט יכול להשתלם ולהציג תשואה גבוהה אף יותר..
כדי להשקיע בשטחים משרדיים בהצלחה, יש צורך בליווי מקצועי של מתווכים שעוסקים בתחום הקרוי "נדל"ן מניב". על המשקיע לקבל תמונת מצב שכוללת התייחסות לפרטים הבאים:
- גובה הביקושים הקיימים, נכון למועד בחינת ההשקעה.
- גובה התחרות בשוק, נכון למועד בחינת ההשקעה.
- גובה הביקושים והתחרות הצפויים להתקיים בעוד 5 שנים.
במקרים רבים המשקיע רוכש בניין משרדים לאכלוס מידי, במקרים אחרים המשקיע רוכש קרקע ואו בניין בבניה ומסתמך על הכנסה עתידית. הכדאיות בכל עסקת השקעה במשרדים תשתנה בהתאם לגובה ההשקעה, גובה התשואה ורף הסיכון אליהם המשקיע צפוי להיחשף. ניתן לבחון את כדאיות ההשקעה על ידי התייעצות עם יועץ נדל"ן מקצועי וקבלת חוות דעת של שמאי מקרקעין.
2. משרדים להשכרה לפי סוג:
בעבר, היה סוג אחד של משרדים. משרדים הושכרו על בסיס מ"ר לחברות בינוניות וגדולות ולעומת זאת עסקים קטנים עבדו מן הבתים ואו מבתי קפה. כיום, עולם המשרדים משתנה לקצה לקצה עם כניסתן של אלפי סטארטאפים ועסקים ווירטואליים שמנוהלים על ידי אדם בודד או מספר קטן של עובדים והיווצרות שינוי בצרכים של השוכרים.
להלן סוגי משרדים אפשריים:
השכרת משרד הכל כלול:
משרדים הכל כלול דומים מאוד למשרדים הרגילים של פעם אך שונים בכך שחברת ההחזקה של המשרדים מעניקה מכלול שירותים נלווים על השכירות הרגילה. כלומר, חברה שוכרת שטח משרדים בגודל המתאים לה ואינה נדרשת להתעסק עם ארנונה, רכישת מוצרים למטבחון ואו כל הפרעה אחרת וזאת מאחר וחברת הניהול אמונה על כך.
עם התחרות הגדלה במרכזי הערים ניתן לראות משכירי משרדים שכבר מציעים הרבה יותר מסתם משרד. הם מציעים מגוון רחב של שירותים משלימים שמאוד מבוקשים בעיקר על ידי חברות הייטק שמציעות לעובדיהם יותר מהנהוג ביתר השוק. בארצות הברית טרנד זה כבר קיים ובועט.
דוגמאות לשירותי הכל כלול:
- שירותי בייביסיטר למקרי חירום של עובדים.
- שירותי הזנה ופינוקים בכל שעות היום.
- שירותי עיסוי, פדיקור, עיצוב שיער, טיפוח לפני בילוי.
- הצגות, הופעות, אירועי תרבות, סרטים ועוד..
- חדרי כושר, שטחי משחק ופנאי ועוד..
כפי שניתן לראות, שירותים אלו מבטיחים לעובדים רמת חיים גבוהה ותחושת אושר בעבודה. לעומת זאת, המעסיקים מבטיחים בכך שהעובדים יבואו לעבודה על בסיס יומי גם כאשר יש אירועים מיוחדים שמחייבים הגעה באיחור ואו יציאה מוקדמת ונהנים משיעורי עבודה גבוהים יותר.
השכרת משרד בחלל עבודה משותף:
אחד הטרנדים החמים ביותר בעולם המשרדים הנו כמובן אותן מתחמי אופן ספייס – חלל עבודה משותף אשר דומה למשרדים הכל כלול אך בשונה לו, פונה לקהל העסקים הקטנים והבינוניים. שטחי משרד משותפים מאפשרים לכל עצמאי וכל עסק קטן לשכור חלל עבודה קבוע בדיוק לפי צרכיו ובמחירים שפויים בהם יוכל לעמוד בקלות רבה.
משרדים אלו צומחים במהירות הגבוהה ביותר. חברת WeWork ודומיו כבר מציעים את שירותיהם ברוב בירות העולם כולל בישראל. משכירי חללי עבודה משותפים מדווחים על רווחיות גבוהה ועל תפוסה העולה על 90% ומדובר בהצלחה מסחררת שיוצרת תשואה מדהימה. אם כי, אנו צפויים לראות עוד ועוד תחרות לטרנד זה ויש לקחת זאת בחשבון.
השכרת משרד לפי שעה:
יותר ויותר יזמים רוכשים שטח משרדים קטן עד בינוני ומשכירים יחידות קטנות בשטח לשוכרים מזדמנים על בסיס שעתי ואו יומי. עורכי דין, יועצי משכנתאות, ואנשי מקצוע רבים אחרים כבר אינם מחזיקים משרד קבוע אלא קובעים פגישות עם לקוחותיהם במיקומים משתנים על בסיס השכרת משרדים לפי צורך – לפי שעה.
יזמים מרוויחים לא מעט כסף על ידי הצעה של משרד לפי שעה במחירים גבוהים יותר בממוצע אך השוכרים מעדיפים לשלם יותר על שעה אך לוותר על עלויות החזקה של משרד שבחלק ניכר מהזמן כלל אינו בשימוש ואו אינו נדרש לצורך קבלת קהל.
3. משרדים להשכרה לפי מחיר:
כאשר מדברים על מחיר, עלינו להתבונן בשורה התחתונה שמתבססת על הוצאה והכנסה:
- גובה השקעה – יש לבחון את גובה ההשקעה הנדרשת עד לאכלוס המשרדים.
- גובה התשואה – יש לבחון את גובה התשואה שניתן להרוויח מהשקעה זו.
בלא מעט מקרים המחסום העיקרי בכניסה לשוק המשרדים הנו הסכום הגבוהה שיש להשקיע ברכישה / השכרה של משרדים ועד לאכלוסם על ידי השוכרים הרבים שישלמו ובכך יחזירו לנו את כספי ההשקעה. גם כאשר יש למשקיע את הכסף הנדרש, עליו לבדוק מה גובה הסכום המקסימלי שניתן לבקש מכל שוכר ושוכר ולבחון האם ההשקעה אכן משתלמת? תוך כמה זמן יחזיר את השקעתו? האם אין אלטרנטיבות טובות יותר? וכן הלאה..
אז איך כדאי להשקיע בשטחי משרדים להשכרה?
בעולם דינמי כל כך, כדאי לבחון אפשרות לשילוב של סוגי המשרדים מעלה, להציע מגוון רחב של אפשרויות במחירים שונים שיתאימו לקהלים רחבים ככל הניתן. יתרה מזאת, כדאי ליצור בידול בין שטחי המשרדים שלכם לבין אילו של האחרים ובידול ניתן להשיג על ידי הצעה של שירותים ייחודיים ואו ריכוז גבוהה ומדויק של האנשים הנכונים שיוצרים אווירה מתאימה.
לכן, אנו רואים יותר ויותר שטחי משרדים להשכרה לאנשי דיגיטל בלבד ואו לאנשי שיווק בלבד. לכן, אנו רואים יותר ויותר שטחי משרדים להשכרה לחברות הייטק וטכנולוגיה שיוצרות יחד את הסביבה הנוחה והמתאימה לשיתופי פעולה והצעה של שירותים נכונים ומדויקים יותר לצורכי העובדים. כדאי לחשוב מלכתחילה איך אנו מתבלטים בשוק אך חשוב מכך, איך אנו נשארים רלוונטיים גם לאחר 5 שנים ויותר כאשר עוד ועוד שחקנים צפויים להיכנס לשוק הצפוף של משרדים להשכרה.
לסיכום,
כדי למנוע טעויות יקרות וכואבות, מומלץ להתייעץ עם יועץ השקעות נדל"ן שיבחן יחד עמכם את היכולת הכלכלית הקיימת ואו אף לחבר אתכם עם משקיעים מתאימים להשלמת הון ויוכל לעזור לכם לבנות תכנית עסקית ולבחון את מידת הכדאיות באפיק ההשקעה במשרדים להשכרה. במידה וברצונכם לשוחח עמנו בנושא זה, ביכולתכם לפנות אלינו בטופס זה:
