משפרי דיור: מהו מס רכישה משפרי דיור ומתי משלמים אותו?

משפרי דיור הן אוכלוסייה משמעותית מאוד בקרב רוכשי הדירות. הערכות הן ששיעור משפרי הדיור בישראל עומד על 26% מסך העסקאות. כאשר עוברים לדירה אחרת מסיבה חיוביות כדוגמת התרחבות התא המשפחתי או צבירת הון מספק לדירה גדולה יותר המשמעות של מס רכישה משפרי דיור אינו גדול אך מה קורה כאשר הסיבה ל"שיפור דיור" נובעת מכך שנקלעתם לחובות ועליכם לרדת ברמת החיים ולעבור לדירה קטנה יותר? האם גם אז תדרשו לשלם מס רכישה עבור שיפור דיור? כדי להבין את הנושא לעומק נסדר אותו בשלבים:

מס רכישה משפרי דיור

1. מהו מס רכישה?
2. מי נחשב למשפר דיור?
3. מהו מס רכישה משפרי דיור?
4. מה הן המגבלות על מס משפרי דיור?
5. מה עושים כאשר משפרים דיור?

1. מהו מס רכישה?

מס רכישה הנו מס שנקבע בהתאם לטיב הרכישה ובהתאם לערך הדירה הנרכשת. כך בפועל, גובה מס רכישה משתנה מאדם לאדם בהתאם ליכולת הכלכלית שעומדת לרשותם. כדי להבין עוד על מס רכישה אפשר להיכנס למדריך: הבדלים בין מס רכישה דירה ראשונה ומס רכישה דירה שניה

מס רכישה נקבע אחת לתקופה ומשתנה מפעם לפעם כך לקראת סוף שנת 2015 מס הרכישה זינק עבור המשקיעים וגובה מדרגות מס רכישה מתעדכן תדיר בהתאם לעליית ערך הדירות. זהו מס שרבים מוצאים דרכים עוקפות שלא לשלמו על ידי רישום נכסים על שם ילדיהם הבוגרים או על ידי העברת נכס במתנה כך שברכישת דירה שנייה בידם רק דירה אחת שמזכה אותם בפטור לדירות בעלות של עד 1,623,320 ש"ח נכון לשנת 2017.

2. מי נחשב למשפר דיור?

משפרי דיור הם כל אותם משפחות שרשומה על שמם דירה בטאבו והם מבקשים למכור את הנכס הקיים כדי לעבור לנכס אחר בין אם מדובר בנכס יקר יותר או יקר פחות מהנכס הקיים. תחת הגדרה זו של משפרי דיור יחשבו רק אלו שעל שמם רשומה הדירה. כלומר, הדירה החדשה תהיה להם הדירה השנייה שרשומה על שמם.

3. מהו מס רכישה משפרי דיור?

בשנת 2013 ביקש שר האוצר דאז יאיר לפיד להחיל מס רכישה משפרי דיור. המשמעות הייתה שבשונה מהקיים ישלמו משפרי הדיור 3.5% מערך הדירה החדשה כבר מהשקל הראשון. בפועל הצעה זו ירדה מהפרק וכיום הטבת מס רכישה עדיין בתוקף.

גובה מס רכישה משפרי דיור:

עד לגובה 1.62 מיליון ש"ח תיהנו מפטור מלא ממס רכישה בדומה לרכישת דירה ראשונה. אך מעבר לסכום זה יהיה עליכם לשלם מס רכישה לפי מדרגות המס.

4. מה הן המגבלות על מס משפרי דיור?

כיום ישנה תקופת המתנה שבה על משפר הדיור למכור את הדירה. כלומר, ניתן לקנות דירה חדשה עוד קודם למכירת הדירה הקיימת אך על קונה הדירה למכור את הנכס הקיים בתוך שנה וחצי לכל היותר מרגע דיווח על רכישת הדירה החדשה.

שר האוצר משה כחלון ביקש לבצע שינוי בחוק מיסוי מקרקעין כחלק מתהליך הגדלת היצע הדירות גם בשוק היד שנייה. בקשת משרד האוצר הייתה לחייב את משפרי הדיור למכור את הדירה שברשותם בתוך לא יותר משנה ולא שנה וחצי כפי שקיים כיום והסיבה לכך היא שרבים בוחרים שלא למכור את הדירה שברשותם למשך שנה וחצי מלאות כדי למכור את הדירה בסופו של התקופה במחיר גבוהה יותר וזאת מבלי שהם יחשבו כמשקיעים שחייבים במס רכישה גבוהה של 8% ובמס שבח של 25%.

דרישה זו נפלה בוועדה למרות הידיעה שאלו שנוטים לשמור על הדירה למשך השנה וחצי הם המשפחות המבוססות יותר שאינם צריכים את הכסף במהירות לשם רכישת הדירה החדשה ויכולים להתעכב במכירתה. מנגד טענו שרים שאלו שרוצים לעבור להתגורר במקום אחר אך לצערם לא הצליחו למכור את הנכס בזמן רק יפגעו מזה

5. מה עושים כאשר משפרים דיור?

כאשר שוקלים שיפור דיור יש להיערך בהתאם כדי שלא תדרשו לשלם מסים רבים שיכבידו עליהם. כדי לעשות זאת יש לבצע את הפעולות הבאות:

• פטור ממס שבח: לוודא שאין תקופת חפיפה שארוכה יותר מ18 חודשים בין הדירה הישנה והדירה החדשה בבעלותכם!
  • ניתן לבדוק כדאיות המכירה של הדירה על ידי השכרת הנכס לעד שנה ואז מכירתה במידת הרצון.
  • תחילת חישוב מועד החפיפה מתחיל מקבלת טופס אכלוס (טופס 4) ולא ממועד קניית דירה על הנייר.
• פטור ממס רכישה: לוודא שאין תקופת חפיפה שארוכה יותר מ18 חודשים בין הדירה הישנה והדירה החדשה בבעלותכם!
• ישנם מקרים בהם עדיף לשמור על הדירה ולשלם מס וזאת כדי לא לשלם עמלת פירעון מוקדם.
• אפשר להעניק את הדירה הישנה כמתנה לילד בגיר או לבן משפחה וכך היא כבר לא ברשותכם.
• ועוד שפע של רעיונות אלטרנטיביים אפשריים.