משכנתא: איך נוטלים משכנתא אופטימלית?

משכנתא אופטימלית בשנת 2016 ניתן לקבל על ידי כך שאנו משלבים פרמטרים שונים ובונים תמהיל מותאם אישית לצרכים של המלווה ועושים זאת בראיה לטווח ארוך. המשמעות של משכנתא אופטימלית הוא כמובן היכולת שלכם לשמור על יציבות כלכלית לאורך השנים ויכולת עמידה בהחזרי המשכנתא גם במידה ויהיו שינויים במקור הפרנסה ואו תנודות שונות במשק הנדל"ן. כדי להגיע למשכנתא אופטימלית עלינו להשקיע מעט כסף ולדרוש ליווי של יועץ משכנתאות שנשכר על ידינו ותפקידו לדאוג לאינטרסים שלנו ולא לאינטרסים של הבנק שמתפקד אחרי הכל כעסק כלכלי ולא כארגון שאינו למטרות רווח ומשכך מוצא דרכים ותחבולות כדי לגרום לנו לשלם כמה שיותר בטווח הארוך תוך שהוא מסיר מעצמו כמה שיותר סיכונים.

משכנתא לפי סדר אפשרויות

במדריך זה החלטנו לסדר את התוכן בצורה כזו שתאפשר לכם לאתר את הנושא שמעניין אתכם מבלי לחפש יותר מידי. התוכן מחולק לפי משכנתא לדירה ראשונה, המקרים הסטנדרטיים ולאחר מכן אלו המורכבים. לאחר מכן משכנתא לדירה שניה על המורכבויות שיש בה מאחר ומשקיעים אינם זוכים בתנאים דומים לאלו של רוכשי דירה ראשונה. אנו שומרים על מידע מינימלי ובכל מקטע ניתן להמשיך הלאה למאמר מלא ומורחב בנושא כדי להבין את הפרטים יותר לעומק.

אוקי, עכשיו שהכל ברור אנו נתחיל:

אישור עקרוני למשכנתא

לא נוטלים משכנתא, לא חותמים על עסקה לרכישת דירה לפני שיש אישור מהבנק לכך שהוא מוכן לתת לכם את המימון הדרוש לכם. לאישור זה קוראים: אישור עקרוני למשכנתא. יחד עם אישור זה ניתן להמשיך בעסקה כאשר רק לאחר מכן מגיעים לפגישה בבנק עם יועץ משכנתאות כדי לדון על המסלולים, על הריביות ועל שפע של פרטים קטנים שניתן ללמוד עליהם בהמשך המאמר:

משכנתא לדירה ראשונה

משכנתא לדירה ראשונה תהיה לרוב נוחה יותר מאחר ואין יותר מידי מגבלות מצד בנק ישראל על עצם ההלוואה. ולמרות זאת עליכם לעמוד בתנאי הסף הראשוניים כדי לזכות בהלוואת משכנתא. עליכם להגיע לעסקה עם הון עצמי של כ25% מערך הדירה במידה ואתם יציבים כלכלית ומתנהלים נכון או סכומים גבוהים יותר במידה והבנק רואה בכם סיכון כלשהו ודורש יותר. מעבר לכך אינכם חייבים במסים שונים לרוב ולכן אין הוצאות נלוות ויקרות כמסים למדינה.

משכנתא רגילה

משכנתא רגילה היא משכנתא סטנדרטית בה אתם מגיעים לבנק עם הון עצמי מספק ועם יציבות במקום העבודה ובשכר החודשי כך שיש לכם הכנסה פנויה בסדר גודל מספק שמאפשר לבנק לתת לכם את מבוקשכם. בהלוואת משכנתא רגילה בה אתם מגיעים עם הון מספק ועם יציבות כזו או אחרת הבנק יאפשר לכם לבחור מבין 3 סוגי משכנתאות שמחולקים ל-16 מסלולים שונים. יועצי המשכנתאות בבנק נחמדים מאוד אך דואגים לאינטרס של הבנק ולכן חשוב להגיע עם אדם מנוסה, עדיף שזהו מקצועו כדי שילווה אתכם בתהליך ויוודא שאתם מקבלים את המקסימום תוך שאתם מחזירים את המינימום האפשרי.
מדריך משכנתא: איך מקבלים משכנתא אופטימלית ב-10 צעדים!

משכנתא גרייס

משכנתאות גרייס שייכות למשפחת הלוואות גרייס. משמעות המילה גרייס היא כמובן "חמלה". כלומר, הבנק אומר לכם קחו את המשכנתא כעת אך תתחילו לשלם החזרים רק בעוד תקופה מסוימת וזאת כדי שתוכלו לעבור לדירה החדשה בצורה נוחה ולהפסיק לשלם שכירות או ממגוון סיבות אחרות שמקשות עליכם זמנית לעמוד בהחזרי המשכנתא שנטלתם. אנו צירפנו שני סוגי משכנתאות גרייס:

משכנתא בלון

משכנתא בלון היא הדוגמה הסטנדרטית למשכנתאות גרייס. אלו שמקבלים הלוואת בלון בעצם נדרשים לסכום כסף באופן מיידי ומהיר ומתבקשים להחזיר את הכסף לאחר פרק זמן לא ארוך במיוחד. משכנתא בלון נועדה בראש ובראשונה לאלו שכבר נטלו משכנתא אך איבדו מקום עבודה או נקלעו לקשיים זמניים ורוצים לעצור לזמן מה את ההחזרים על ההלוואה. בעצם מדובר על הלוואה על גבי הלוואה שיש ריבית בצידה.

משכנתא בוליט (גישור)

נטלתם הלוואת משכנתא או אפילו גררתם משכנתא קיימת מדירה אחת לאחרת. כעת עד שתמכרו את הנכס הישן או עד שקרן או פיקדון שרשומה לטובתכם תשתחרר אין בידכם את הכסף לשלם על המשכנתא. במשכנתא בוליט בעצם מאפשרים לכם להקפיא את ההחזרים או לשלם רק את הריביות לזמן מה עד שדברים מסתדרים וזאת על סמך הנכס שבבעלותכם.
הלוואת גישור: מתי נוטלים הלוואת גישור לדירה בצמוד למשכנתא?

ריבית משכנתא

ריבית על משכנתא היא המנוע של התעשייה כולה. כאשר הבנק נותן לכם הלוואה הוא אינו עושה זאת מתום לב ומנדיבות אלא מתוך רצון להרוויח כסף וכמה שיותר. מאחר ואתם מגיעים לבנק בבקשה להלוואה אין לכם כסף לשלם על השירות ולכן אופן הגבייה הנוח ביותר עבור שני הצדדים הוא לגבות מכם עמלה שנתית שנפרסת על פני 12 חודשים בשנה ועמלה זו נקראת ריבית. במקרים רבים אף תחויבו בריבית דריבית או בעברית ריבית גם על הריבית שיש לכם לשלם בעתיד.
ריבית משכנתא: לאלו סוגי ריביות אנו נחשפים בהלוואות ובמשכנתא?

משכנתא בריבית קבועה

משכנתא בריבית קבועה כשמה כן היא. מדובר בהלוואה לאורך שנים כאשר גובה הריבית אינו צמוד למדדים כלשהם אלא קבוע בדיוק כפי שהיה ביום בו נטלתם את ההלוואה. כאשר הריבית במשק נמוכה במיוחד שווה מאוד לקחת ריבית קבועה וזאת מאחר ואתם משמרים בצורה זו את התנאים הנוחים לנטילת ההלוואה אך מאחר והבנק בעצם יכול להרוויח מעצם אפשרות זו עליכם יהיה לשלם ריבית גבוהה במעט וכמובן להתחיל לשלם החזרים גבוהים כבר מהחודש הראשון ובמידה ותרצו לצאת מוקדם יהיה עליכם לשלם עמלת פירעון מוקדם.

משכנתא בריבית משתנה

משכנתא בריבית משתנה היא בדיוק ההפך מריבית קבועה. מדובר במשכנתא שגובה ההחזרים בה משתנה בהתאם למצב בשוק. הבעיה בריבית משתנה היא שלא ניתן לדעת מה ילד יום וכמובן שזו שיטה נוחה יותר אם אתם מתקשים לעמוד בהחזרים ורוצים ליהנות לפחות בתחילה בריבית נוחה במעט. ישנם מקרים שדווקא ריבית משתנה עדיפה אך יש לבדוק מה הן היכולות הכלכליות שלכם וכמובן להתייעץ עם יועץ משכנתאות.

משכנתא ללא הון עצמי

רבים מאוד מבקשים וחולמים על רכישת דירה אך מה לעשות לא לכולם יש את הכסף שנדרש כדי לרכוש דירה. עלות דירה ממוצעת בישראל נכון לשנת 2016 עומד על מעבר ל1.3 מיליון ש"ח מה שמתורגם לצורך בכ350,000 ש"ח במינימום כהון עצמי לשם רכישת דירה. במקרים אלו שבהם אין לכם את ההון העצמי הבנק יעדיף לסרב לתת לכם את ההלוואה ואף לא יכול לעשות זאת גם במידה וירצה בכך מאחר ובנק ישראל מחייב הון עצמי מינימלי של 25%.
משכנתא ללא הון עצמי 2016: האם ניתן לקחת משכנתא ללא הון עצמי?

משכנתא 90 אחוז מימון

השגת המימון כפי שראינו בסעיף הקודם היא בהחלט בעיה מורכבת אך כמובן שאחת לתקופה עולה בכנסת הצעת חוק שרוצה לאשר לזוגות צעירים בישראל לרכוש דירה ב-90% משכנתא. אמנם הדבר אכן היה קרוב לאישור מספר פעמים אך עד כה ללא הצלחה. חברי הכנסת אורלי לוי אבקסיס ומשה כחלון דנו בנושא יותר ממספר פעמים ויש בהחלט ציפייה שכבר בתקופה הקרובה החוק יאושר ותהליך קניית דירה יהפוך לקל בהרבה עבור הזוגות הצעירים.
90 אחוז משכנתא: איך מקבלים משכנתא ללא הון עצמי?

מינוף דירת הורים כהון עצמי

זוגות ורווקים שבכל זאת רוצים לקנות דירה אך אין בידם את ההון העצמי שנדרש יכולים לפנות להורים או לבני משפחה אחרים בבקשה למשכן את דירתם הנוכחית כהון עצמי עבור דירה חדשה. המשמעות היא שניתן יהיה לרכוש דירה ללא ההון העצמי בעזרת הסכמת ההורים שיילקח משכנתא בגובה של עד 50% מערך דירתם כך שבעצם הלווה חייב להחזיר שני משכנתאות בו זמנית על סכומים לא קטנים ובעצם לרכוש את הדירה כולה במימון בנקאי.
מינוף פיננסי: משכון דירה קיימת לטובת רכישת דירה שנייה

משכנתא לזוגות צעירים

עבור רוב הזוגות הצעירים הסיכוי לרכוש דירה ובטח בעזרת משכנתא נמוך מאוד וזאת מאחר ובגילאים הצעירים אין עדיין הון עצמי ובטח שאין הכנסה גבוהה מספיק כדי שיהיה "הכנסה פנויה" מספקת עבור הבנק. המשמעות היא שצעירים רבים מתרחקים מחלום הדירה ככל שעובר זמן במקום להתקרב אליו בדיוק לשם זה ממציאים כל תקופה פתרונות שונים ואנו נתייחס לאפשרויות שעומדות לרשותם:
משכנתא לזוגות צעירים: אין לכם הון עצמי? זכאים למחיר למשתכן? תמיד יש סיכוי!

משכנתא מחיר למשתכן

במידה ואתם זוג צעיר אשר נשוי או ידוע בציבור או רווק בן 35 ומעלה ולא החזקתם בזכות לנכס או לנכס ב-6 השנים החולפות אתם זכאים להשתתף בהגרלות מחיר למשתכן ברגע שתוציאו תעודת זכאות מחיר למשתכן. במידה ויש לכם גם מזל טוב ייתכן מאוד שתזכו בדירה במחיר הנמוך בכ-200,000-300,000 ש"ח מהסביבה הקרובה של הנכס. בפגישה שערכו שר האוצר ונגידת בנק ישראל הוסכם שזכאי מחיר למשתכן יקבלו הטבה נוספת בדמות משכנתא כאשר גובה ההטבה תחושב לצורך ההון העצמי והמשמעות היא שיש להביא רק חלק יחסי בהון העצמי כאשר יש צורך בסכום מינימלי של 100,000 ש"ח בלבד שניתן לממן בעזרת הפיקדון הצבאי או עזרה מההורים.
משכנתא מחיר למשתכן: מה גובה ההון עצמי למשכנתא במחיר למשתכן?

משכנתא לזכאים

משרד השיכון מציע הלוואה מיוחדת לזוגות צעירים. כדי לזכות בהטבה זו של הלוואה אטרקטיבית בריבית קבועה שנפרסת על שנים רבות יש לעמוד בקריטריונים שמתורגמים לניקוד כאשר הניקוד הגבוהה ביותר מחושב על סמך וותק שנות נישואין ומספר ילדים במשפחה כמובן שהטבה זו מדבר בעיקר לציבורים מסוימים במיוחד בהם מתחתנים בגיל צעיר ומשכך יש להם יותר ילדים ויותר וותק נישואין. לאחרונה הריבית כה נמוכה (0.1%) שהטבה זו כלל לא מעניינת רבים וזאת מאחר והריבית על הלוואה זו עומדת על 3% כאשר משכנתאות רגילות זוכות לריביות דומות.
משכנתא לזכאים: מתי ובאלו תנאים כדאי לבצע מיחזור משכנתא לזכאים?

משכנתא למסורבים

יכולים להיות סיבות רבות לכך שאתם תהיו מסורבי משכנתא. מסורבי הלוואות בבנק הם כל אותם בעלי חובות שמתקשים לעמוד בהחזרים או כל מי שיש לו תיק פתוח בהוצאה לפועל / פשיטת רגל ועוד מגוון סוגים שונים של בעיות שיכולות למנוע מהלווה לעמוד בהחזרי המשכנתא ולגרום לבנק נזק. ישנם דרכים להתמודד עם סירוב של הבנק להלוואה אך לא תמיד יש ברירה ובדיוק לשם כך יש את הסעיף הבא:
משכנתא למסורבים: האם כדאי לקחת הלוואת משכנתא למסורבי בנקים?

משכנתא חוץ בנקאית

כאשר מקבלים סירוב מהבנק ואין ברירה אחרת נפנה לקבלת משכנתא חוץ בנקאית שהמשמעות שלה היא שאנו נדרש לפנות לחברות אשראי וחברות ביטוח אשר יודעות שאין לנו את הכסף שנדרש והם הברירה היחידה שלנו ולכן ההלוואה תוצע בריביות מנופחות במיוחד שיקשו עלינו בהחזרים ולרוב עדיף להימנע מהלוואות אלו אלא אם כן מדובר רק על חלק קטן מהסכום שמאפשר לנו לגשת לקבלת הלוואת משכנתא על יתר הסכום דבר שעוד נוכל לעמוד בו.
משכנתא חוץ בנקאית: מה זה והאם כדאי לקחת משכנתא חוץ בנקאית למוגבלים?

משכנתא לדירה שניה

דירה שניה אינה דומה לדירה ראשונה. כאשר רוכשים דירה שניה לרוב מדובר בהליך מוכר כבר והדבר נעשה על ידי משפרי דיור או משקיעים ומשכך הם מחויבים בהון עצמי גבוהה יותר וכמובן לעתים רבות גם בתשלום מס רכישה ומס שבח במידה ומכרו דירה אחרת שאינה נופלת תחת הגדרת דירה מזכה. רכישת דירה שניה אמנם מורכבת ברמת השגת ההון אך כפי שיש פתרונות יצירתיים בקבלת המשכנתא הראשונה כך גם בשניה ניתן למשכן דירה קיימת לטובת הון עצמי וכן הלאה. כאשר אנו רוכשים דירה שניה עלינו להתייחס הן למיסוי והן למכשולים שמערים לפנינו בנק ישראל בדרך לקבלת ההלוואה למימון ההשקעה החדשה.
משכנתא לדירה שניה: איך לוקחים משכנתא לדירה שניה להשקעה?

מינוף דירה קיימת למשכנתא

כאשר יש לנו נכס אחד שעליו סיימנו לשלם החזרים בסימן טוב וקיבלנו אישור מהבנק שזהו נכס שלנו במלואו ביכולתנו לנצל הון זה ליצירת הון נוסף. במידה והנכס שברשותנו שווה ערך ל-2 מיליון ש"ח לאחר עליית ערך הדירה עם השנים ומאחר וביצענו בעבר השקעה נכונה. ביכולתנו לבקש את המשכנתא על סך 50% מערך הדירה כך שיהיה בידינו הון עצמי בגובה מיליון ש"ח לרכוש דירה בפריפריה או אף במרכז אם יש לנו לצרף עוד כסף שצברנו עם השנים. במידה ואכן אתם יציבים כלכלית והבנק רואה שאתם השקעה טובה עבורו תוכלו לרכוש דירה נוספת ולשלם את החזרי המשכנתא על ידי שכר הדירה שתקבלו מהנכס החדש או הישן אי אלו מהם שבחרתם להשכיר ובעצם כך לתת לכסף שלכם לעבוד עבורכם.
מינוף פיננסי: משכון דירה קיימת לטובת רכישת דירה שנייה

מיחזור משכנתא

כאשר יש לנו את המשכנתא עליה אנו כבר משלמים כסף וברצוננו לעדכן אותה כך שתהיה בסביבת ריבית נוחה יותר עקב שינויים במשק, כאשר שילמנו חצי מהחזרי ההלוואה וברצוננו לפרוס את יתרת התשלומים על פני שנים רבות יותר כדי שיהיה נוח יותר לעמוד בהחזרים, כאשר רוצים לעשות כל שינוי בתמהיל הקיים מבצעים מיחזור שהנו תהליך די פשוט אך לעתים מחייב בקנס על פירעון מוקדם. בתהליך זה מחזירים את המשכנתא הקודמת ונוטלים חדשה שתכסה אותה וכך בעצם משנים את מבנה ההלוואה ואת יתרת הסכום שנדרש ונשאר להחזיר לבנק.
מיחזור משכנתא: מה זה מחזור משכנתא והאם כדאי למחזר בכל מצב?

משכנתא הפוכה

בגיל מסוים בחיים אנו מפסיקים להיות יצרניים, לא יכולים לעבוד עוד ובטח שלא נדרשים לעבוד עבודה פיזית כאשר גופנו מתחיל לבגוד בנו. אך הצורך בכסף לא נעלם ויש צורך להתגורר בתנאים נאותים, לתת מתנות לנכדים ועוד שפע של הוצאות מחיה ולשם כך הומצאה המשכנתא ההפוכה. במסגרתה פונים לגופים כדוגמת כלל ביטוח ומבקשים לקבל הלוואה בתנאים נוחים עם או בלי החזרים קבועים על סמך הנכס שבבעלותנו. בעצם הבנק אינו נוטל סיכון מאחר ויש נכס שניתן לפדות אך הוא לא יוכל לקבל את כספו חזרה עד למות בעל הדירה או לעזיבה של בעל הדירה למען אחר. הלוואות אלו ניתנות לבני 60 ומעלה כאשר ככל שגיל הבעלים על הדירה גדול יותר כך גובה ההלוואה שניתן לקחת גדל.
משכנתא הפוכה: מהי משכנתא הפוכה ולמה היא משמשת?

לסיכום, יש מסלולים רבים ושונים ויש להתאים לכל אדם את המסלול והמענה שמתאים עבורו. כדי לזכות במשכנתא אופטימלית עליכם לקבל ייעוץ והכוונה של אנשי מקצוע מאחר ועיסוק בפיננסים אינם דבר פשוט לכל אדם. במידה וברצונכם לקבל ליווי של יועץ משכנתאות בתהליך זה פשוט השאירו לנו פרטים ונדאג לגם!