משכנתא לשיפוץ: איך לוקחים הלוואה לשיפוץ דירה בתנאים אופטימליים?

רוצים לקבל הלוואת משכנתא לשיפוץ דירה? לא יודעים איך מתחילים? כתבה זו נכתבה עבורכם. בכתבה זו אנו נסביר אילו סוגי הלוואות משכנתא ניתן לקבל לשיפוץ דירה, מתי ניתן ורצוי לקחת משכנתא לשיפוץ דירה. וכמובן, איך עושים זאת בצורה הנכונה ביותר לחיסכון מרבי על ההלוואה.

משכנתא לשיפוץ דירה

לרוב, אין צורך במשכנתא לצורך שיפוץ דירה. במקום זאת, ניתן ליטול הלוואה לכל מטרה בתנאים סבירים וללא הצורך בתהליך הארוך והמייגע להלוואת משכנתא. אך, ישנם מקרים בהם עלות השיפוץ צפויה להיות גבוהה במיוחד וככזו היא תדרוש מאתנו הלוואה לטווח ארוך ולכן יש משמעות גדולה יותר לתנאי המימון ולמחיר שנשלם על שירות זה.

מקרים בהם יש צורך בהלוואת משכנתא לשיפוץ דירה:

• משכנתא לשיפוץ דירה מן היסוד.
• משכנתא לשיפוץ כולל עיצוב פנים בדירה.
• משכנתא לשיפוץ וחידוש תשתיות דירה.

 

העלות הממוצעת לשיפוץ דירה תנוע בין 50,000-100,000 ש"ח. זאת כאשר אין צורך בחיזוק וחידוש של תשתיות (צנרת, חשמל ועוד) ויש צורך ברענון נראות הדירה. בשיפוצים מסוגים אלו, אנו מעדיפים להדביק פרקט על גבי הרצפות, קרמיקה חדשה על גבי הקרמיקה הישנה בשירותים וכן הלאה..

לעומת זאת, שיפוץ ייסודי שכולל עיצוב פנים מחדש ואו חידוש תשתיות דירה כבר צפויה לעלות בין 150,000-300,000 ש"ח. כאשר אנו נדרשים לשיפוץ בסדר גודל כזה, כבר לא ניתן לקחת "הלוואה לכל מטרה" ואין מנוס מנטילת הלוואת משכנתא ופריסת החזרי ההלוואה על פני שנים רבות ועל מצב זה אנו מתייחסים במאמר זה.

מתי לוקחים משכנתא לשיפוץ דירה?

כדי לענות על שאלה זו, יש צורך בחלוקת התשובה לשני סוגי מקרים:

1. משכנתא לשיפוץ עבור דירה ממושכנת.
2. משכנתא לשיפוץ עבור דירה לא ממושכנת.

חלוקה זו הכרחית וזאת מאחר ואנו נעשה כל פעולה אפשרית כדי להקטין ככל האפשר את הצורך בנטילת משכנתא. בעוד במקרה הראשון אין מניעה מלקחת הלוואת משכנתא שהרי הנכס כבר משועבד, במקרה השני נבחן את האפשרויות שעומדות לרשותנו בזהירות רבה במיוחד.

כעת נעבור על המקרים:

משכנתא לשיפוץ עבור דירה ממושכנת:

במידה ואנו מבקשים לשפץ דירה שעליה כבר יש לנו הלוואת משכנתא, הרי שעלינו לפעול באחת מהדרכים הבאות:

1. מיחזור משכנתא – החזרה של המשכנתא הקיימת ונטילת משכנתא חדשה.
2. הגדלת משכנתא – הרחבת משכנתא קיימת בתהליך שדומה למיחזור משכנתא.
3. נטילת הלוואות משלימות – הלוואת בלון או הלוואת גישור למשכנתא הקיימת.
4. משכנתא שניה על הדירה – לעתים ניתן לקבל הלוואת משכנתא נוספת על הדירה.

נסביר כעת מה הן האפשרויות שעומדות לרשותכם,

האפשרויות הבולטות והמוכרות ביותר הן כמובן הגדלת משכנתא על ידי מיחזור משכנתא. כלומר, אנו מחזירים לבנק את ההלוואה הקיימת ומבקשים לקחת הלוואה חדשה שכוללת בתוכה לא רק את הסכום המקורי אלא גם את הסכום הנוסף שנדרש לכם לצורך השיפוץ. הבעיה באפשרויות אלו היא שתנאי ההלוואה מתאפסים והתנאים נקבעים מחדש.

האפשרויות היותר נוחות ומומלצות לבחינה הן נטילת משכנתא נוספת על אותה הדירה (תלוי בהסכמת הבנק) דבר שמתאפשר לרוב רק לאחר תקופה ממושכת שהלווה כבר החזיר את מרב הכסף לבנק. ואו נטילת הלוואות משלימות שיאפשרו הקפאה או דחייה של המשכנתא הקיימת כך שלא נידרש להחזיר 2 הלוואות בו זמנית דבר שעלול לגרור קריסה כלכלית.

משכנתא לשיפוץ עבור דירה לא ממושכנת:

במידה ואנו מבקשים לשפץ דירה שנמצאת בבעלותנו המלאה. כלומר, דירה ללא שיעבוד לאף גורם צד שלישי. הרי שברשותנו מבחר רחב של אפשרויות חלופיות שניתן לבחון קודם שניגשים לנטילת הלוואת משכנתא. בראש ובראשונה כדאי מאוד להבין מה הסיבה לשיפוץ של הדירה:

• שיפוץ דירה לצורך שדרוג רמת חיים?
• שיפוץ דירה לצורך מכירה ברווח גדול יותר?

במידה והצורך בשיפוץ נובע מכך שאנו רוצים לשדרג את רמת החיים. כדאי לנו לבחון הלוואות לכל מטרה ואו הלוואות ייחודיות נוספות שיכולות להתאפשר מתוקף עבודתכם, מתוקף החזקה בעסק ומגוון רחב של סיבות נוספות. במידה והסכום גדול מאוד, אין מנוס מנטילת הלוואת משכנתא בתנאים נוחים תוך משכון דירה קיימת לטובת ההלוואה מהבנק.

במידה והצורך בשיפוץ נובע מכך שאנו רוצים למכור את הדירה במחיר גבוהה יותר מערכו העדכני. עלינו להכיר 2 עובדות חשובות במיוחד:

1. כדאי להשקיע חכם ולשפץ רק את מה שנראה לעין.
2. כדאי לקחת הלוואת גרייס (גישור) עד למועד המכירה.

בשונה ממה שנהוג לחשוב, ערך הדירה לאחר שיפוץ אינו מזנק פלאים אלא רק באחוז סביר מעל מחיר השוק. לכן, השקעה גדולה יותר לא תתורגם לרווח אלא אף להפסד. במקום זאת, נשקיע סכומים נמוכים שלא עולים על 50,000 ש"ח רק לשם חידוש ורענון נראות הדירה אך לא נגע בתשתיות ובשינויים מבניים בקירות הדירה וכך בעצם אנו מייתרים את הצורך בהלוואת משכנתא.

במקום זאת, אנו ניקח הלוואת גישור – הלוואה אשר כל ייעודה לשמש אתכם עד למועד מכירת הנכס. מאחר והנכס צפוי להימכר בטווח של מספר חודשים בודדים אין לבנק ולכן סיכון גדול מידי ולכן ביכולתכם לקבל הלוואה בתנאים נוחים ולהחזירה לאחר פדיון הרווח על ההשקעה במועד מכירת הנכס. כך, השקענו מעט כסף וקיבלנו הלוואה בתנאים מצוינים ללא צורך במשכנתא.

איך לוקחים משכנתא לשיפוץ דירה בתנאים אופטימליים?

כאשר אין ברירה ויש צורך בהלוואת משכנתא, ניתן לקבל את אותה הלוואה במגוון מסלולים ותנאים בהתאם ליכולת המיקוח והנכונות שלכם לכתת רגליים בין הבנקים השונים ולבחור בהצעת ההלוואה הטובה ביותר עבורכם. לשם קבלת הלוואת משכנתא בתנאים אופטימליים כדאי לפנות לקבל את שירותיו של יועץ משכנתאות פרטי שמצדו יעבוד יחד אתכם בכדי לבנות עבורכם את התנאים הטובים ביותר.

יועץ משכנתאות יבנה עבורכם תמהיל משכנתא שמשמעותו הרכב סוגים שונים של מסלולי משכנתא בחבילה אחת. לאחר מכן, יבצע מה שמכונה "מכרז משכנתאות" בו הוא משווה את התנאים שהציעו כל שמונת הבנקים למשכנתאות ובוחר עבורכם את הבנק שמציע לכם את התנאים הטובים ביותר.

לסיכום,

רק כאשר יש בידכם את מלוא המידע, רק כאשר יש לכם ליווי מקצועי של יועץ מומחה, ניתן לדעת שאכן אתם נוטלים הלוואת משכנתא בתנאים אופטימליים וכדאי לגשת לחתום מול הבנק על ההלוואה ולהתחיל בעבודות השיפוץ. אך יש לנו טיפ קטן ואחרון, חשוב מאוד לחשב נכונה את גובה הכסף שנדרש לכם ויש לשקול הוצאות נלוות כמגורים חלופיים, גידול של עד 20% בעלות השיפוץ ולקחת את הכסף במשכנתא אחת כך שלא תידרשו לעבור את התהליך בשנית כאשר תגלו שאין די כסף לצורך סיום השיפוץ..

רוצים להתייעץ עם יועץ משכנתאות בנוגע להלוואת משכנתא לשיפוץ? השאירו פרטים: