משכנתא לעצמאים יכולה להיות מורכבת יותר ממשכנתא רגילה לשכירים. הבנקים רוצים לראות יציבות ואופק מסוים אצל הלווים ובעוד אצל שכירים ניתן לבקש תלושי משכורת ולבחון את יציבות הלווה ומקום עבודתו, חלק מהעצמאים לא באמת יכולים לדעת מה יילד יום והאם ואיך הם יצליחו לעמוד בהחזרים החודשיים. ולכן, הבנקים פחות ששים להעניק משכנתא לעצמאים. אך כמו לכל בעיה גם לכך יש פתרונות ועל כך במאמר זה.
משכנתא לעצמאים
בכל הליך לקבלת משכנתא על המבקשים להעביר שורה של מסמכים למשכנתא, מסמכים אלו מעידים על יכולת כלכלית, אופן ניהול החשבונות וכמובן האם ניתן לצפות להכנסות קבועות בעתיד. כאשר שכיר ניגש לסניף הבנק הקרוב לביתו לבחינת האפשרות לקבלת הלוואת משכנתא, ביכולתו לקבל תשובה מידית ואישור עקרוני למשכנתא להתקדם בהליכים לחיפוש דירה מתאימה בטווח הסכומים אותם הבנק מוכן להציע. לעומת זאת, כאשר עצמאי מבקש את אותה ההלוואה לרכישת דירה, הבנק אינו ממהר להעניק את האישור המיוחל ומקשה במידה רבה על עצם קבלת המשכנתא.
יש לכך סיבה. הבנקים מחפשים להעניק הלוואות ומשכנתאות לאנשים אשר נראים להם כבעלי מסוכנות נמוכה לחדלת פירעון. כלומר, הבנק מחפש את אותם לווים אשר אינם מהווים סיכון גבוהה לכסף ואשר ניתן לסמוך עליהם שיעמדו בהחזרים החודשיים עד לפירעון מלא של הסכום שנטלו. כדי לבחון את רמת היכולת של אדם לעמוד בהחזרי המשכנתא הבנק דורש לראות את הפרטים הבאים:
- מקום עבודה יציב – השכיר צריך לעבוד במקום עבודה מוכר ויציב.
- משרה יציבה – השכיר מחזיק בוותק מסוים במקום העבודה וצפוי להמשיך לעבוד.
- משכורת קבועה – השכיר מקבל מידי 9-10 לחודש סכום קבוע וידוע מראש.
- ניהול משק תקין – השכיר מתנהל נכון עם כספו ואף מצליח לחסוך כסף.
וכאן בדיוק הבעיה!. משכנתא לעצמאים, הנו משכנתא לאדם שמקום עבודתו וחייו האישיים מתערבבים זה בזה. משכנתא לעצמאים, הנו משכנא לאדם אשר עובד בעבור עצמו כך שמקום העבודה אינו יכול להיחשב כיציב וכמובן שאין משכורת קבועה עליה ניתן להסתמך. כאשר בנקים למשכנתאות בוחנים מתן משכנתא לעצמאים הוא נוטה לבדוק את הדברים בצורה יסודית הרבה יותר וזאת בכדי לראות איך הלווה מתנהל כלכלית והאם בראיה רחבה אכן יש למבקש המשכנתא את היכולת לעמוד בהחזרים במידת הצורך.
איך ניתן לקבל הלוואת משכנתא לעצמאים?
משכנתא לעצמאים תינתן אך ורק לאחר שהוכח לבנק מעבר לכל ספק שאכן מולם עומד אדם שיכול לעמוד בפירעון ההלוואה בחודש זה ובכל החודשים שיבואו. כלומר, עלינו במידה רבה לשכנע את הבנק למשכנתאות שאכן העצמאי מכניס הכנסה בטוחה וקבועה מידי תקופה, גם אם מדובר בהכנסה לא יציבה ברמה החודשית אך כן יציבה ברמה התקופתית ועל נתון זה ניתן יהיה להסתמך. כאשר עצמאי ניגש לבנק למשכנתאות לשם קבלת משכנתא או הלוואה גדולה לצורך העניין יהיה עליו להוכיח את הדברים הבאים:
- משכנתא לעצמאים מחייבת מחזור הכנסות יציב וגבוהה ככל הניתן.
- משכנתא לעצמאים מחייבת הצגת דוחות שנתיים למספר השנים החולפות.
- משכנתא לעצמאים מחייבת ניתוק מסוים בין כלכלת הבית והעסק.
כלומר, יש יזמים, אנשי עסקים ועצמאים בכלל שמרוויחים הרבה מעבר לממוצע ההכנסות במשק. במידה והם יציגו דוחות שנתיים שמראים שחור על גבי לבן שהכנסתם השנתית בהחלט מאפשרת להם לעמוד בהחזרים החודשיים בכבוד הרי שלבנק לא תהיה בעיה להעניק להם הלוואת משכנתא.
מה הם תנאי משכנתא לעצמאים?
כמו אצל השכירים. גם עצמאים מגיעים במידות וברמות שונות. עצמאי שמרוויח עשרות אלפי שקלים מידי חודש לא יקבל את אותם התנאים שמקבל עצמאי שמרוויח שכר ממוצע במשק. כלומר, ככל שתרוויחו יותר ובצורה בטוחה יותר כך גובה הסיכון בעבור הבנק יורד ועם הסיכון גובה הריבית על המשכנתא שתתבקשו לשלם תפחת אף היא. למה הכוונה?
- בעלי הכנסה קבועה מהשכרת נכסים / ניהול עסק ייהנו מתנאים נוחים.
- בעלי הכנסה משתנה ותלויה לא מעט במזל יקבלו תנאים פחות נוחים.
הבנק פועל לפי צו כלכלי מסודר מאוד. כאשר אדם מפורסם ואו איש עסקים מוכר ובעל כישורים מגיע לבקש משכנתא, הבנק ממהר להציע תנאים נוחים וזאת כי ידוע לבנק שבכל עת אותו אדם בעל כישורים וקשרים יוכל להפיק את הסכומים הנדרשים לו להחזר ההלוואה שנטל. לעומת זאת, אדם פשוט וניקח לצורך העניין מתווך דירות, הרי שיש מרכיבי סיכון גבוהים במיוחד לגבי היכולת שלו להשיג לקוחות, לגבי ההכנסה הקבועה שלו וכן הלאה… כדאי מאוד להגיע לבנק יחד עם יועץ משכנתאות אשר ילווה וישווה בין ההצעות השונות ואף יעזור לכם להכין תמהיל משכנתא שנוח עבורכם ומתאים בעבור הבנק וכמובן להוכיח שאתם אכן יציבים ובטוחים ביותר.
מה עושים כאשר הבנק מסרב להעניק משכנתא לעצמאים?
הבנק מסרב לעתים קרובות לעצמאים. כאשר הבנק מסרב להעניק לכם משכנתא לעצמאים. כלומר, משכנתא רגילה אך בהתאם למעמדכם. הרי שאתם נמצאים בבעיה לא קטנה מאחר וכעת אינכם יכולים לרכוש דירה למגורים ואו לקבל הון נוסף להשקעה. עלינו להיות יצירתיים ולפנות לקבל משכנתא חוץ בנקאית.
להלן מקרים בהם נידרש לקחת משכנתא חוץ בנקאית לעצמאים:
- כאשר הדוחות השנתיים נעשו בצורה המפחיתה את ההכנסה עבור תיאום מס.
- כאשר ישנה רישום BDI שלילי על העצמאי כתוצאה ממשבר תקופתי וזמני.
- כאשר מדובר בעצמאי חדש אשר אין לו מספיק רקע בכדי להוכיח יציבות כלכלית.
הרחבה:
במקרים רבים עצמאים מנהלים חברה משלהם. אותם עצמאים מושכים שכר זעום ופחות או יותר חיים על חשבון החברה. יתרה מזאת, לצורכי תיאום מס וחיסכון בתשלומי המס החלים עליהם, הם מסדרים את הדוחות השנתיים כך שיראו הרבה פחות טוב ממה שעשוי להיות באמת. קומבינות אלו אמנם טובות מול רשויות המס, אך כאשר רוצים ליטול משכנתא הם הופכים לבעיה לא קטנה מאחר ואנו מתבססים לא אחת עליהן. ניתן אמנם להציג אישורים נוספים המעידים על הכנסה גדולה יותר אך יש רבים שירתעו מכך ויבחרו במשכנתא חוץ בנקאית על פני משכנתא רגילה.
כמעט כל עסק וכל עצמאי בישראל עבר תקופה מורכבת וקשה. כן, מבצע בעזה, מלחמה בלבנון, משבר כלכלי ועוד ועוד הכניסו רבים למצב חסר בו לא יכלו באופן זמני לשלם את חובותיהם ולחובתם נרשמה הערת BDI שלילי. הערה זו מונעת מהם את היכולת לקבל משכנתא מהבנקים המוסדיים והם נדרשים למה שמכונה "משכנתא למסורבים". כמו כן, עצמאים צעירים וחדשים שנכנסו לתמונה זה עתה ימצאו עצמם בבעיה לא קטנה ויידרשו אף הם לפנות לקבלת משכנתא חוץ בנקאית בהיעדר הוכחות לכך שיוכלו לעמוד בהחזרי המשכנתא. (ביכולתם למשכן דירה של ההורים לטובת משכנתא במידה ומתאפשר)
יש גם בונוס קטן לעצמאים..
לא הכל שחור כאשר נוטלים משכנתא לעצמאים! במידה ואתם עצמאים והמשרד שלכם נמצא בבית. כלומר, אתם עובדים מהבית ולא מבית עסק עם כתובת משלו. הרי שאתם זכאים להחזר מס מסוים על חלק מגובה ההחזר החודשי וזאת כמו החישוב של חשמל וארנונה שעליהם ניתן לקבל החזרים. מעבר לכך, לעתים ניתן אף להחשיב פחת שנתי בנכס של עד 4% למבנה כולו ועל החלק היחסי שמשמש כעסק שלכם.
אתה עצמאי? רוצה משכנתא? השאר פרטים ונעזור לך לקבל משכנתא בתנאים מצוינים!:
